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1、Pulte Homes的扩张 之路Bill Pulte的成长经历 1950年18岁的Bill Pulte开始梦想把建造住房 作为自己一生的工作。 1950年，Bill Pulte 修建并卖出自己生平第一 套房；1956年,Pulte Homes 公司正式注册成立 ，业务主要集中在Detroit 郊区修建住房和部 分商业用房。 Bill Pulte一直从事房地产生意，到2002年止 ，公司共建造超过35万套住房。 Bill Pulte的成功法则非常简单：为资金建造 最好的住房，把房子建在合适的位置，并且 通过整个否方过程体验取悦客户。 2001年，Bill Pulte 拥有Pulte Homes
2、 公司26% 的股份。Bill Pulte 站在50年前自己建造的住 房前留影-2001年build the best house for the money, in the right location and work to delight the customer throughout the entire home-buying experience.Pulte Homes公司大事记（一）n50年代 1950年，18岁的公司创始人Bill Pulte 修建并出卖自己生平第一套房；1956年,Pulte Homes 公司 正式注册成立，业务主要集中在Detroit 郊区修建住房和部分商业
3、用房 50年代末，Bill Pulte 调整业务战略，将业务集中在住宅市场开发上，并开设了第一家分公司n60年代 60年代中期，公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐成 为公司主要业务来源 1969公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通股20万股 70年代 中期，公司股票在美国证券交易所（AMEX）上市交易，股票代码是 PHM 同时期，公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），以更好的管理整个住房买卖过 程，为客户提供优质购买服务 80年代 1983年, 公司的股票开始在NYSE上市进行交易 80年代中期，在新任总裁Bob Burgess 领导下，在全公
4、司以及服务/原材料供应商推广质量领 先计划（PQL），承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原材 料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先河00年后90年代80年代上市之后：正规规化经营经营60年代70年代50年代 1950200356年公司成立72年公司上市家族企业业精细细化运营营Pulte Homes公司大事记（二）90年代初 90年代初，公司实施战略扩张计划，在25个州、超过40个地区市场开展业务，包括在 96年进军 Mexico 市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户细分和 房屋价格等方面进行一系列的精化管理 90年代中后期开始，公司进行了一系
5、列的业务横/纵向整合： 1996年，公司与GE合作，GE成为房屋的家用电器设备的首选供应商 1998年5月, 股权收购 Tennessee-based Radnor Homes公司 1998年7月, 股权收购 DiVosta公司 1999年7月，现金收购Blackstone 房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股 权 2001年 2001年2月，GE电器和摩恩公司成公司的新的全国范围供应合作伙伴。迄今为止，公 司已与6家公司签定了长期供应合作协议，同时公司还维持与地区著名品牌之间的良 好合作伙伴关系 2001年4月,公司宣布，William B. Smith 先生，Morgan Sta
6、nley Dean Witte 的投资顾问， 长期从事不动产投资研究的专家加入公司董事会50年代60年代01年90年代80年代70年代 19502003上市之后：正规规化经营经营家族企业业精细细化运营营56年公司成立72年公司上市Pulte Homes公司大事记（三）2001年 2001年7月，Pulte Homes公司与 Del Webb 公司 (NYSE: WBB)宣布完成并够，新的PULTE公司 成为全国最大的房屋建筑商，每年将会有超过60亿美元的营业收入 2001年8月，与Louisiana-Pacific Corp. (NYSE: LPX)公司签定为期3年的合作协议，后者成为公 司最
7、大的木材的供应商，这为公司节约大约3-5百万美元的成本2003/04年 2003年1月，公司拉斯维加斯分部宣布与Certificated master chief gustav 公司建立重要的战略合 作伙伴关系，后者将为公司在内华达地区的部分房屋配备具有艺术品位的高科技厨房，该举 动开创了地产开发的先河 2003年6月，公司宣布与MASCO（NYSE：MAS）签署两年期的合作协议，MASCO将成为公 司最大的原材料供应商和公司75%的房屋的隔热材料安装 2003年7月，公司通过现金收购收购SIVAGE-THOMAS公司，以拓展在该地区的业务 2004年1月，公司宣布与PRATTE 发展公司建立
8、战略合作关系。双方组建的合资公司（50/50 ）负责PULTE 公司在亚利桑那和内华达地区的新开发房屋的人力和物力（原材料）方面的 工作。PRATTE 公司 是美国最大的建材（木材和水泥）供应商之一50年代60年代01年后90年代80年代70年代1950200356年公司成立72年公司上市上市之后：正规规化经营经营家族企业业精细细化生产产第一阶段：Pulte Homes 公司的创业阶段到第一次业务调整n1950年Bill Pulte在底特律建造并卖出了 平生第一套住房，18岁的他就开始梦想 把建造和出售住房最为自己一生的职业 。 nBill Pulte的总结自己成功的经验并形成 了Pulte
9、Homes公司目前已知尊崇的经营 理念：为资金建造最好的房子（关注价 值），并且在客户的整个购房过程中取 悦他们。 n1956年Bill Pulte注册成立了公司。名字 叫做Pulte。业务上建造居民住房为主， 同时建造一些商用房。 n在50年代末，Pulte公司作了第一次业 务整合，开始专注于居民住宅建设。Pulte Homes公司的创业初期奠定了Pulte Homes公司的经营理念：客户价值和购 房过程中客户的愉悦。居民住房建设设商用房建设设居民住房建设设业务调业务调 整：专专注通过专 注居民住房业务 ，公司开始奠定在居民住 宅领域的竞争优势 ：对客户需求的把握能力第一个10年：积积累居民
10、住宅房地产产行业业的操作经验经验 。PultePulte Homes1950年，Pulte Homes公司从Detriot起家1950第一次战略调整：集中优势资源，抓住行业发展机会。 Pulte Homes公司从Detriot起家。 Detriot在美国的东北部Michigan州。 在1950年的时候，住房的拥有率在上 升，民用住宅市场在上升。面对市场 机会，Bill Pulte进入房地产业，开始 为市民建筑住宅。 由于客户群的不同，居民住宅建设 和商用住宅建设存在着明显的差异。 到1960年，住房拥有率达到顶峰，行 业竞争激烈。 面对激烈的竞争Bill Pulte不得不为 了集中资源，进行业
11、务收缩，专注在 居民住宅业务，停止了商用住宅的建 设业务。住房拥拥有比率比率Michigan 1900-1990二战以后，住房需求大于住房供应，房地产开始了一个快 速发展的时期美国的住房拥拥有率变变化(%)1949年联邦政府公布“Husing Act”，并提出宏伟目标： 为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅。资料来源：美国商务部新开工套数（000S）新开工套数（000S）1950 1960 1970 1980 1990 200025002000150010005000多家庭住宅单家庭住宅250020001500100050001950-2000年平 均每年新开工住 宅套数=1，5021
12、950-2000年平均每年 新开工单家庭住宅套 数=1，092在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏 伟的目标：“为每一个美 国家庭提供大方的具有良 好的居住条件的住宅”， 50年，市场开工创新高61年肯尼迪总统签署法 律“ Housing Act”， 为当时不景气的建筑业 注入活力。62年市场出 现复苏70年二级抵押贷款市场的出 现给住宅产业注入新的活力 ，72年行业发展出现一个空 前的高潮95年Clinton 总统宣布公民 住宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。刺激市 场持续向好。18岁的Bill Pulte抓住历史机遇，建造并卖出了第一套住房，开始进入
13、房地 产行业。在市场竞争激烈的时候，通过收缩战线，专注房地产市场。Pulte Homes 公司在这样 的历史机遇下成立。Pulte Homes 公司面对激烈的市场竞争，不 得不进行战略收缩。专注住房领域，停止 了商业住宅建设二战战之后的经济经济 复 苏带苏带 来了房地产产的 需求增加政府的大力支持房 地产产建设设，满满足居 民的消费费需求房地产产行业业的快速 增长长，迅速达到饱饱 和。行业竞业竞 争激烈1950年1960年第二阶段：Pulte Homes公司的第一次地域扩张n60年代中期，公司将业务成功拓展到 华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市 郊，该地区逐渐成为公司主要业务来 源公司成立10年
14、之后，Pulte Homes公司开 始进行地域的扩张。进入华盛顿、芝加哥 和亚特兰大等地区。这些地区政府的政策 比较相像、同时人种分布比较相像。开始 了不断积累跨地域运作的经验。1950196519651965第二个10年，开始跨地域的操作，业务扩业务扩 展：地域扩扩 张张居民住房建设设跨地域运作能力华盛顿、芝加哥、亚特兰大第二阶段：第二次战略调整通过地域的扩张，寻找新的 发展空间 1960年底特律的住房拥有率达到顶 峰，市场空间逐渐缩小。为了公司的 发展，Pulte Homes开始了跨地域的扩 张。 1960年公司进驻了住房拥有率相对 较低，同时又是州土地政策比较相近 的华盛顿、亚特兰大、芝
15、加哥。住房拥拥有比率比率Michigan 1900-1990住房拥拥有率 1900-1990新开工套数（000S）1950 1960 1970 1980 1990 200025002000150010005000多家庭住宅单家庭住宅250020001500100050001950-2000年平均 每年新开工住宅 套数=1，5021950-2000年平均每年新 开工单家庭住宅套数 =1，092在1949年的“Housing Act” 中, 联邦政府提出宏伟的目 标：“为每一个美国家庭 提供大方的具有良好的居 住条件的住宅”，50年，市 场开工创新高61年肯尼迪总统签署法 律“ Housing Act”，为 当时不景气的建筑业注 入活力。62年市场出现 复苏70年二级抵押贷款市场的出 现给住宅产业注入新的活力 ，72年行业发展出现一个空 前的高潮95年Clinton 总统宣布公民住 宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。刺激市 场持续向好。第二阶段：通过跨地域的市场拓展，增大了市场发展的空 间。 50年代末，Pulte Homes公司业务调整之后开设了第一家分公司，开始了总公司与分公 司之间的分权管理； 60年代中期，Pulte Homes公司进
