宝龙杭州下沙项目可研报告

《宝龙杭州下沙项目可研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宝龙杭州下沙项目可研报告（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、投资发展中心 2010年7月12日城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 城市核心商圈位置 项目距核心商圈的直线距离 城市主要地标建筑位置（如市政府、汽车站、火车站等） 城市发展方向20092009年杭州下沙主要经济技术指标年杭州下沙主要经济技术指标常住人口常住人口28.728.7万万其中户籍人口其中户籍人口11.411.4万万国民生产总值国民生产总值312.2312.2亿亿城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2.42.4万万城镇居民人均消费力支出城镇居民人均消费力支出1.671.67万万社会消费品零售总额社会消费品零售总额37.537.5亿亿城市三产业结构城市三产业结构0.4

2、50.45： 79.4279.42： 20.1320.13项目所在区的主导产业项目所在区的主导产业第第2 2产业产业 1083.811083.81 亿工业产亿工业产 值值项目所在区在区位的级别项目所在区在区位的级别二级二级 杭州下沙，三大副城市中心，浙江省主要研发制造基地，国家级经济技术 开发区，省级高校园区，未来居住新城。 1、目前有1000余家企业，世界500强外资企业32家，外资558家，主要产业电子信 息，生物医药，机械制造，食品饮料，工作总产值约1200亿；在职员工约12万人；2、 园区内高校14所，学生近18万人，为浙江省最大规模高教园区。结论：城市等级、区域选址 符合项目选址标准

3、，人口不 符合选址标准。城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 城市各轨道交通线路规划图 城市现有各主要干道城市路网交通：省级路网： 绕城高速： 接驳杭甬高速的下沙高速路，已通车 。 沪杭高速：杭州至上海下沙路段。市级路网： 地铁1号线：杭州市中心至下沙； 2012通车。 BRT1:下沙至武林门广场，已开通。 德胜路高速：下沙至杭州市区快速路 ：2012年开通； 沿江高速：下沙至杭州六和塔区域， 2011年内通车。区级路网： 市政大道：下沙路，九沙大道等，现 已通车。资料来源：杭州经济技术开发区投资指南 ；杭州市规划局。下沙区域内网路发达，现在内有多级道路设施，下沙区域内网路发达，现在

4、内有多级道路设施，BRTBRT至杭州市区约至杭州市区约3535分钟分钟 ；20122012年后，至杭州市区车程约年后，至杭州市区车程约2020分钟。分钟。绕城高速绕城高速规划通往杭州市区快速路规划通往杭州市区快速路地铁地铁1 1号线号线BRT1BRT1意向地块意向地块结论：选址项目位于城市主 干道交汇口，符合项目选址 标准。新区管委会新区管委会下沙西站下沙西站下沙站下沙站下沙东站下沙东站城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有意向各城市综合体位置 现有意向各类百货的位置 现有意向各大型超市的位置 现有和意向项目请用不同颜色标注未来商业体量估算：主商圈商业体量：未来商业体量估算：主商

5、圈商业体量：3030万；万；4 4号大街次级商号大街次级商 圈体量：圈体量：4040万，滨江商圈商业体量：万，滨江商圈商业体量：5050万。万。各主要商业网点概况 序 号综合体规模万 开业 与否主力业态1世茂滨江20否超市、高端百 货2保利东湾30否超市百货、五 星酒店3金隅观澜15否超市百货4万亚广场10否百货超市酒店 公寓5龙湖项目5否商业街，超市 小百货6深国投项 目13否超市、商业街 、酒店公寓 百货规模开业与否 7尚都2是8新美商城3是9弗雷德3否11商贸城1是超市规模开业与否10物美3是数据来源：871 132156 49区主商圈区次主商圈结论：目前下沙商业处于刚起步阶段 ，商业设

6、施无法满足消费者需求；区 域三级商圈建设开始启动，项目地块 作为城市综合体的发展机会巨大。4号大街物美超市项 目下沙商贸城商圈现状实景图4号大街2007年2008年2009年市区房地产投资额（亿）26.8435.1539.01市区商品住宅供给量（万）7786.7110.1市区商品住宅销售量（万）37.844.169.2商品房成交总价（亿）22.342.7107.3市区商品住宅均价（元/）6000900015500数据来源：2010年杭州国家经济技术开发区统计年鉴结论： 2007年至2009年，随着杭州国家经济技术开发区招商引资步伐扩大，作为开 发区配套,下沙房地产业开发力度较大，整体市场供应大

7、于需求，结合08，09年 供求分析，2010年商品房市场供应量预计将达到200万。近年下沙房地产概况表近年下沙房地产概况表城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有意向各星级酒店位置 现有和意向酒店请用不同颜色标注星级酒店概况酒店名称酒店级别酒店规模文汇大酒店3星106间 凯恩戴斯3星253间瓯江大酒店3星196间 下沙大酒店3星200间 锦江之星-153间如家-93间宜必思-203间 速速8 8酒店酒店-102间希尔顿逸林酒店5星（在建）350间数据来源：杭州酒店网； 备注：希尔顿逸林酒店体量近4万，估 计其房间数为350间。结论： 目前下沙酒店入住率较高， 平均入住率80%以上，

8、酒店 市场潜力巨大。城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目1.5公里商圈范围 项目3.0公里商圈范围1.5公里商圈人口户籍人口9万包含的街道办数量/列表下沙，白杨其中：城镇人口4万农业人口-学生11万3.0公里商圈人口户籍人口11万包含的街道办数量/列表下沙白杨学生18万流动人口11万数据来源：杭州经济技术开发区2009 年统计年鉴。迎宾大道以北，迎宾大道以北，1 1号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在 4 4号大街两侧。号大街两侧。 高教园区主要分布在下沙东面和北面。高教园区主要分布在下沙东面和北面。3km1.5k

9、m结论： 选址项目1.5公里、3公里商 圈人口不足，与选址标准有 差距。城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目5公里范围在售项目的位置5公里范围内房价 项目名称产品及建筑 类型市调时刻 点的均价 德信早城高层，多层 ，小高层16500元 / 徳嘉.金 沙阳光高层16000元 / 福雷德广 场酒店公寓13000元 /盛泰名都 中心高层、社区 商业高层 17000元 /，底 商35000 元/ 保利东湾大型综合社 区16000元 / 金隅观澜大型综合社 区16800元 /数据来源：实地调研龙湖项目万亚广场IBC国际公寓目前下沙在售楼盘公寓均价目前下沙在售楼盘公寓均价15000-170

10、0015000-17000元元/ /，商铺（，商铺（1 1层底商）层底商）35000-35000- 4000040000元元/ /。成交版块主要集中在沿江版块和城市副中心版块，。成交版块主要集中在沿江版块和城市副中心版块，80%80%为投为投 资性消费。资性消费。九阳项目合达城合达自由港结论：结论： 项目周边的住宅价格，符合项目周边的住宅价格，符合 选址标准。选址标准。城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目5公里范围成交项目的位置数据来源：杭州国土资源网站，搜房网媒体 2009年下沙区域统计分析5公里范围内成交地价 名称成 交 时 间性 质面积 （亩 ）容积 率单位地 价（元 /

11、） 1中心城 区综合体 C2-K-109. 12. 30商 业27.1543812中心城 区综合体 C/R-D- 33、C2- D-34住 宅 商 业104. 83.4354233中心城 区综合体 R21-D- 19、C/R -D-20住 宅40.52.880084中心城 区单元 C2-K-509. 10. 29商 业33.433.25187数据来源：213 4区主商圈区次主商 圈目前，下沙中心区的商业地价约目前，下沙中心区的商业地价约3800-45003800-4500元元/ /，住宅用地地价约，住宅用地地价约 7000-80007000-8000元元/ /。结论： 项目周边的地价较高，商业

12、用地 突破4400元/，本项目地价控 制在4000元/。5公里商圈地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目5公里范围现有竞争者位置 项目5公里范围潜在竞争者位置 注意现有和潜在竞争者请用不同颜色标注 竞争者应包含综合体、百货、超市等数据来源：现场调研。潜在竞争者关系 序 号项目名称面积开业时间 1龙湖5万预2015 年 2万亚广场3.2万 预2014 年 3深国投项 目13万预2015 年 4盛泰中心3万预计 2011年 5合达CBD 商业街3万预2015 年城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有意向各城市综合体位置 现有意向各类百货的位置 现有意向各大型超市的位置 现有

13、和意向项目请用不同颜色标注现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争项目为龙湖，万亚广场，深国现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争项目为龙湖，万亚广场，深国 投项目，合达城商业项目，盛都中心项目投项目，合达城商业项目，盛都中心项目。4513 2区主商圈区次主商圈6结论： 选址项目3公里商圈范围超 市，百货，以及娱乐类市场 潜力较大。地块红线图或宗地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置地块周边公交情况 有无 公交站点公交线路数量 南BRT11 北至杭州市 区、九堡 公交3-5数据来源：现场调研。地块周边道路情况 有无 隔离带道路级别/宽度 东1号大街4车道 南6号大街6车道 西5号大街2车道

14、北4号大街4车道地块四面临路，道路通畅，临近地块四面临路，道路通畅，临近1 1号大街，下沙大道等交通主干道，至市区号大街，下沙大道等交通主干道，至市区 及开发区及其便达。及开发区及其便达。结论： 项目四面临路，且其中两条 为主干道，交通条件符合选 址标准。地块google地球实景图 地图上应标注以下内容： 地块四周的各边边长 地块四周道路地块位置东至1号大街、西至 5号大街、南至6号 大街、北至4号大街 用地性质综合用地 用地面积300亩 建筑面积70万 商住比例5：5 容积率3.5 绿化率 建筑密度=50%规划内容购物中心，酒店式公 寓，酒店，高层公寓 其他限制条件 （限高退线等 ） 超市进

15、驻意向意向入驻拆迁情况（拆 迁量、补偿方 式及标准等）目前内部有两处厂房 待拆迁地块政府报价 单位地价：无 楼面地价：无 总地价：无数据来源：预估地块google地球实景图 地图上应标注以下内容： 地块四周的各边边长 地块四周道路460米360米350米530米实景说明：地块东北面为大型居住 区，和传统商业街。地块正北侧为尚未拆迁 的厂房。东侧-南侧西侧北侧实景说明：地块西、西北面为大型 居住区，地块北侧为下沙商贸城 。东侧南侧北侧西侧实景说明：西侧为大规模住宅项目 ；地块南侧为厂房。南侧西侧东侧北侧实景说明：东侧为大规模 住宅项目；地块南侧为厂 房和居住区。南侧西侧东侧北侧地块周边环境评价：

16、优势：1、项目地块东面，西面，北面都为大型居住区，居住氛围成熟；2、18万庞大学生客群，提供了较大的消费基础；3、经济技术开发区大量管理人员客群，为中高消费提供了基础；4、项目紧邻四号大街，已具备一定商业氛围，有利于项目后期开展。机会：1、区域商业配套较少，大型商业项目发展空间较大；2、下沙新城的规划，地铁1号施工，为未来人口导入提供硬件支撑。劣势：1、项目南面为开发区厂区区域，为项目的一非利因素；2、地块北面的为下沙商贸城和尚未拆迁的两个工厂，影响整个项目形象，工厂的搬迁进度也将影响项目开发进程；3、地块内部两工厂拆迁进度影响地块取得的进程；4、地块南面有一栋住宅楼和开发区展示中心，不予拆迁，不利于项目在下沙大道沿街面形象的营造。威胁：紧邻下沙主商圈未来30万的商业体量，对项目威胁较大。地块选址条件评价：1、目前开发区商品房市场启动时间较短，周边商圈人口与选址标准有一定差距；2、预测政府关于地块的价格会较高，与意向土地价格有一定的差距；3、其他基