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1、Page 12010年 北京LOFT市场研究LOFT的起源与发展Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft 所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空 间”。Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性 ，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术 性，通常是业主自行决定所有风格和格局。Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。Soho Small Office (and) Home Office的缩写，泛指在家办公 或小型创业者。实际上就是自由职
2、业或自由职业者的意思。特色是自 己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房 地产上的soho是指具有自由办公的空间。Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创 作。20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚 的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北 京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方 庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。2000年9月底中
3、远地产首次推 出了基于Loft的项 目。现代城紧跟 其后Loft产品层高没有 限制，一般都比 较高，最低5.2米 ，但发展一直比 较缓慢， Loft产 品供应不多北京对Loft产品 户型的层高做了 明确规范Loft项目集中上市2002年-2005年2006年2008年以后物业类型层高（米）住宅4.9办公5.5商业6.12006年，北京市规划委员会下发的容积率指标计算规则（市规发2006 851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高 有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层 水平投影面积的2倍计算。北京居住类LOFT产品简介Loft分类按照产
4、品的建造结构划分1.开敞式平面户型。特点：室内空间完全开放、通透无分隔。有点类似SOHO典型项目：远洋新干线设计有一幢Loft户型共 100多套，层高2.95米， 面积有123平米、155平 米、174平米、181平米 等几种2.楼中楼形式。是Loft的主要形式。是指一户居室中，层高达到4米以上，市场 上层高大多在4.8-5.5米区间内，可分作两层使用，形成楼中楼的形式；但又与 以往的复式和错层有所不同，楼中楼户型内有一层建筑面积控制在2.8米以内， 使消费者获得多出购买面积1/2以上的面积。 目前北京市场上的Loft产品绝大多数以这种形式出现。按照产品立项来划分主要划分为住宅立项Loft楼盘
5、和商业立项Loft楼盘，二者的差别主要体现在房产使用 权和后期的物业服务收费上。住宅立项Loft典型项目：智地香蜜湾、万科中粮假日风景、中铁置业翰庭、金地名京商业立项Loft典型项目：合生麒麟社、屯三里、首开东都汇、七克拉、石榴派目前市场上商业立项的Loft项目所占比例较高Loft产品特征Loft产品生活特征1.它是非主流的生活方式。它与人们熟知的居住概念 截然不同。它不仅仅是公寓式的“单元格”，而且进 入了一种更为高大宽敞的立体空间2.它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战 。工作和居住不被分离，而是发生在同一个大空间中3.它象征着先锋和前卫。在这里生活，艺术创造是第 一位的，通过丰富
6、的想象创造出的生活，使人感觉更 加惬意，更能体现主人潜在的艺术家气质4.Loft中是自我和个性得到体现的地方。巨大的空间 完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放真我的 空间Loft户型设计特征1.Loft最大的特点就是空间有非常大的灵活性。可以随心所欲地对空间进行切割 重构。因此设计要尊重个人的生活习惯。2.上下高度合理配合。有效处理Loft的上下层高，成为想象舒适度的重要因素之一3.功能分区做到上下层兼顾。除了面积配比要恰当，各功能区组合更要合理，做到 动静分区，空间紧凑，同时要通过设计合理的功能区，弥补Loft私密性不强的缺陷。4.楼梯不能忽视。楼梯时连接上下空间的通道，美观和使用结合的
7、楼梯能体现与众 不同的品质。另外，空间的布局也要考虑楼梯的存在。由于Loft空间有横向和纵向的关系，在进行户型设计的时候一定要思考如何平衡这 两种关系。优 势劣 势新型灵活的产品和户型设计， 可以赋予更多现代感，得到 年轻置业者的青睐。性价比高。一层的价格两层 的面积。动静真正分离，上下截然分 区。每层空间受高度限制，有压 抑感和局促感。后期物业成本较高，政策方 面客户存在担忧。不可避免地提高了装修成本。Loft产品的优劣势北京LOFT发展现状调研项目的选择本篇调研项目选取了北京城区八个具有代表性的loft项目，覆 盖北京各主要行政区，对其进行深入剖析、发掘，探究该产 品在产品种类、产品要素、
8、户型特点、户型功能分区、产品 价格、产品装修、产品配套、产品适用人群等方面的相似性 和共同性。物业类别：高层住宅、loft公馆 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型130-160平米，精装 层高：5.49米 售价：loft产品已售完，报价32000元/平米 开发公司：北京合生望景房地产开发有限公司 项目位置：朝阳望京阜通西大街与望京街交汇 处 合生麒麟社Page 18屯三里物业类别：平层公寓、loft、商业 建筑类别：板式高层 户型：loft主力户型60-280平米，精装 层高：5.5米 售价：报价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目位置：朝阳工体北路与春秀路交
9、汇处 物业类别：高层住宅、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型53-67平米，毛坯 层高：4.89米 售价：报价27500元/平米 开发公司：北京国华置业有限公司 项目位置：朝阳北苑站北300米 北京华贸城物业类别：平层、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平米，毛坯 层高：5.3米 售价：loft产品报价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目位置：丰台石榴庄小区东北角 首开石榴派物业类别：1-5层底商，6层平层，7- 15层loft 建筑类别：独栋高层 户型：loft主力户型64-89平米，精装 层高：5.5米 售价：报价54000元/
10、平米 开发公司：中冶地（北京）房地产开 发有限公司 项目位置：东城东二环东直门桥往东200米路南侧 东阙都物业类别：平层、loft、酒店式公寓 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型25-57平米，精装 层高：4.9米 售价：报价25000元/平米 开发公司：新松房地产开发有限公司 项目位置：朝阳朝阳北路与青年路交 口往南100米路西 青年工社物业类别：平层住宅、loft公寓 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型28-60平米，毛坯 层高：5.49米 售价：报价30000元/平米 开发公司：北京力迅房地产开发有限 公司 项目位置：丰台马家堡东路 七克拉物业类别：平层住宅、loft公寓
11、 建筑类别：双塔 户型：loft主力户型60-70平米，毛坯 层高：5.4米 售价：报价19800元/平米 开发公司：北京首都开发股份有限公 司首开志信分公司 项目位置：朝阳区朝阳北路与常营东路交汇处东北角 首开东都汇北京Loft产品特征总结层高限制：大层高，层高基本在4.9-5.5米范围内Loft用地一般为商业用地，因此，收费通常按照商服用地计费，功能上实现 商住两用面积限制：除少数户型面积做到100平米以上，绝大多数面积户型控制在30- 60平米，上层附赠对Loft定义有区分。一种是传统意义上的大层高自由分割空间，而另一种便是 具有挑空的类复式住宅，兼顾一层高度，做到买底层送顶层，多为精装
12、修Loft户型设计：大进深户型，朝向多样，通风采光不佳，户型面积一般 控制在30-80平米，功能分区为底层客厅和功能区，上层休息区，双卫， 空间利用紧凑，厨房开放，客厅居中Loft楼体设计上分两种。一种为板式高层设计，简单可以概括为一梯几户 ，大盘做loft多为满足不同客户的要求，与楼盘建筑外立面统一，做板式 结构；另一种为塔式高层设计，大进深，小户型，公寓居多，户型并列分 部，朝向多样，此种楼座多集中在商圈区域，做投资、商住、办公用途针对客群：青年群体，时尚一族，有相关需求的特殊职业者产品附加值体现：着力体现出买一层送一层，高得房率卖点整合：大层高，充分发挥想象空间，能实现复式修改，增加功能空间定价规律：Loft产品的定价一般为平层住宅的1.3-1.5倍Page 28谢谢聆听
