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1、登封市登封市“ “嵩山新城嵩山新城” ”项目市场调研报告项目市场调研报告第一章第一章 登封市现状登封市现状一、登封市地理位置及历史产业现状登封市位于河南省中西部的中岳嵩山南麓，东临省会郑州，西接古都 洛阳。1994年5月撤县设市。全市总面积1220平方公里，辖6镇6乡3个 办事处1个工业区，总人口63万人。市区规划面积40平方公里，建成区 面积12平方公里，登封市是国家卫生城市和中国优秀旅游城市。登封历史悠久，文化灿烂，山川秀丽，物产丰富。早在5000年前，夏 朝曾在此建都阳城。西汉元封元年正式设立崇高县，隋代改为嵩阳县 。公元696年，唐代女皇武则天率领文武群臣，在嵩山举行了声势浩大 的封禅
2、活动，为了纪念这次庆典，遂将年号改为万岁登封元年，改嵩 阳县为登封县、阳城县为告成县，以示其登嵩山，封中岳，大功告成 ，登封由此得名。 登封矿产资源十分丰富，已探明的矿产有41种，主要有煤炭、铝矾石、石灰石 、硅石、花岗岩、麦饭石等，仅煤炭储量就达31亿吨，是全国15个重点产煤县（市 ）、100个电气化试点县（市）之一，1991年被能源部定为全国100个商品煤基地之 一。铝矾土储量2.4亿吨，是河南省两个铝矾土基地之一。 改革开放以来，登封市充分发挥旅游和矿产资源丰富两大优势，大力实施“旅 游立市，工业强市，农业稳市，科教兴市”四大战略，工业坚持存量与增量同时调 整，产业群区、工业园区发展势头
3、良好，初步形成了以煤炭、电力、铝 及铝制品、 耐材、建材、磨料磨具等为主导的工业生产体系。登封发电装机容量达44.4万KW， 发电能力在全国县（市）中名列前茅。旅游业以争创国际一流景区为目标，精心打 造“少林”、“武术”、“嵩山”三大品牌，投资5亿元对各景区进行综合整治，铺 设了26公里的旅游道路和25.7公里的登山步道，形成了景区成片、景点连线、纵横 贯通、上下循环的旅游网络，相继开辟了登山游、武术游、考古游、地质游、天文 游、宗教游、水上游、风情游多条旅游线路。按照清华大学规划的“一轴、两翼、 三园、四中心”方案，斥巨资对少林景区进行拆迁建设，逐步恢复“深山藏古寺， 碧溪锁少林”的意境，少
4、林景区是国家首批命名的全国4A级景区，嵩山风景区成为 全国文明景区示范点。 登封现状登封现状登封现状登封现状城市建设按照建设旅游观光、休闲度假型城市的定位，突出城市特色，拉大城 市框架，完善城市功能，提高城市品位。交通通讯方面，连接京广、陇海、焦 枝铁路的登封铁路年内贯通，郑州至少林、洛阳至少林两条高速公路贯穿东西 ，许昌至少林高速公路也将于2007年投入使用，全市基本实现村村通电、通电 话、通油路、通广播电视，其中广播、电视、通讯设施位居全国前列，登封与 外界联系更为便捷、畅通。市场建设坚持“突出城镇，辐射农村，打通周边” ，建成10多个大型专业综合市场。接待服务水平进一步提高。目前，登封市
5、拥 有豪华舒适的中、高档宾馆饭店20余家，形成集吃、住、行、游、购、娱配套 的一条龙服务体系，科技、教育、文化、卫生、体育等社会各项事业得到长足 发展。二、登封市国民经济分析 2006年，登封市实现国内生产总值预计142亿元，完成财政收入10.08 亿元，城镇居民人均可支配收入达到8500元，农民人均纯收入达到4650 元，综合经济实力位居全国县（市）第149位,比2003年提升了66个位次 。2006年，全市接待中外游客413万人次，旅游直接收入1.3亿元，旅游 总收入超过15亿元。 2007年，主要目标是：全市GDP增长20%，达到170亿元；财政收入增 长20%，达到12.1亿元；农民人
6、均纯收入增长15.1%,达到5180元；城镇居 民人均可支配收入增长13.3%，达到9630元；全社会固定资产投资增长 23.3%，达到90亿元；实际利用域外境内资金增长30%，达到14亿元；万 元生产总值能耗降低5%以上；人口自然增长率控制在6以内。登封现状登封现状三、登封市政策及投资环境分析 1、外商投资优惠政策 (一）生产性企业经营期在10年以上的，从开始获利年度起，除享 受国家“免二减三”优惠政策外，减免期满后,由财政视其对地方财政 的贡献大小按照企业实缴所得税中地方留成部分的30%-100%扶持三年 。 （二）对外商投资设立的经国家科技部、省科委认定的高新技术企 业可享受国家税收减免
7、的优惠政策，减免期满后，由财政按照企业实 缴所得税中地方留成部分的30%-100%扶持五年。 （三）外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投 资于该企业，增加注册资本，或作为资本金在本市投资开办其它外商 投资企业，经营期不少于五年的，经投资者申请，由受益财政按再投 资部分实缴所得税地方留成部分的50%奖励投资者；再投资不足五年撤 出的，应缴回奖金。登封现状登封现状登封现状登封现状（四）对外资额在1000万美元以下（含增资扩股）、或年纳税额在 500万元人民币以上且当年增幅达到20%以上的外商投资企业法定代表 人，由市政府对其法定代表人给予奖励。 （五）外商投资企业用地，符合协议出让
8、条件，一次性缴纳出让金 的，可按缴纳土地出让金的30%-50%进行返还。 （六）生产性外商投资企业以租赁方式取得由市财政收取租金土地 使用权十五年以上的，从租赁合同生效之日起，前三年全额返还土地 租金，第四年至第六年返还50%；对出口创汇型和技术先进型外商投资 企业，从租赁合同生效之日起，前五年全额返还土地租金，第六年至 第十年返还50%。 （七）对外商投资企业免征市政建设配套费、增容费、水资源费、 绿化费。同时，外商投资企业可与市政府以签订协议的方式，对本级财 政应收取的其它行政规费实行减免；对市财政应收取的行政规费，经批 准，可以免、减、缓缴部分收费项目，并协助办理郑州市级财政收取的 有关
9、收费项目的减免事宜。对特大型外商投资企业，经批准，三年内免 缴本市以下全部行政性规费。凡国外500强、全球行业前五名和国内100 强企业投资额在400万美元或4000万元人民币以上的实行登封市级零收 （八）鼓励大型跨国公司和行业龙头企业投资兴办各类行业性工业 园区。园区由政府实施规划，并赋予一定的政策支持。 登封现状登封现状（九）鼓励外商投资支柱产业 1、鼓励外商投资兴办经营期限十五年以上、外资额在1500万美元以上的氧化 铝、粉煤灰水泥和外资额在500万美元以上的铝产品深加工及外资额在300万美元 以上的新型建材、医药、电子信息、新材料制造、生物工程等我市支柱产业、新 兴产业和高新技术企业（
10、以下简称支柱型外商投资企业）。 2、支柱型外商投资企业以出让方式取得土地使用权，一次性缴纳土地出让金 的，可按土地出让金的50%进行返还。 以租赁方式取得由市级财政收取租金土地使用权十五年以上的，从租赁合 同生效之日起前七年全额返还土地租金，第八年至第十五年返还50%土地租金。 支柱型外商投资企业因扩大生产规模、进行技术改造需新征、新租土地的，按本 条第一、第二款执行 3、对支柱型外商投资企业，自获利年度起第一年至第二年免征企业所得税， 第三年到第五年减半征收企业所得税，第六年至第八年由本市受益财政按企业实 缴所得税地方留成部分的50%扶持企业 4、外商以高新技术成果出资在我市兴办支柱型外商投
11、资企业，技术作价总额 可以达到公司注册资本的35%。 登封现状登封现状登封现状登封现状（十）鼓励外商参与国有企业改组、改造 1、外商以合资、合作形式参与改组国有企业，中方以划拨土地使 用权作价出资的，可按50%-100%的比例返还所缴纳的土地出让金，作 为国有资产再投入。 2、由改组本市国有企业设立的生产性外商投资企业（以下简称改 组企业）征用改组国有企业原使用划拨土地或为扩大企业经营规模所 需新征用地的，准许其十年内分期缴纳土地出让金；一次性缴纳土地 出让金的，可按企业已缴土地出让金的40%返还。 改组企业安置被改组企业原有在岗职工50%以上的，准许其十年 内分期缴纳土地出让金，对已缴纳的土
12、地出让金，按不高于30%的比 例返还；一次性缴纳土地出让金的，按不高于已缴纳土地出让金的 50%进行返还。 3、改组企业为征用土地需缴纳的增值税，由本市受益财政在增值 税缴纳当年按企业所缴增值税地方留成部分的50%扶持企业。 4、改组企业以租赁方式取得由本市各级财政收取租金土地使用权 ，租用期限在十五年以上的，自租赁协议生效之日起，前五年全额返还 土地租金，第六年到第十年返还土地租金的50%。 5、改组企业经营期在十年以上的，自获利年度起第三年至第五年按企 业实缴所得税地方留成部分的50%扶持企业。 改组企业安置被改组企业 原有在岗职工80%以上的，自获利年度起第三年至第八年按企业实缴所 得税
13、地方留成部分的50%扶持企业。 6、由改组国有企业设立的商业零售、物流、旅游、金融、保险类 外商投资企业，经营期在十年以上的，自获利年度起前两年，由本市受 益财政按企业已缴所得税地方留成部分的50%扶持企业。 登封现状登封现状总论：通过对登封市各经济指标可以看出，国民生产总 值、人均可支配收入、城镇在岗职工平均工资、财政 收入、招商引资政策等指标都以二位数的速度在增长 ，这充分说明登封市经济增长速度非常快，人民生活 水平比较高，居民消费水平逐步在提高，这些现象可 以充分说明当地居民有着较强的购买能力，对于房地 产发展来说，有着良好的发展契机。登封现状登封现状第二章第二章 项目用地周边环境分析项
14、目用地周边环境分析一、项目土地性质调查： 1、地理位置：本项目位于登封市崇高路西段北侧，西距国 207线约200米，东邻少室路，北邻北环路，北距嵩山脚下约2000 多米，占地面积约120多亩，周边有少林武术学校、小龙武术学 校、嵩山风景区、嵩阳书院、武林广场等自然人文景观。 2、地质地貌状况：本项目位于嵩山南麓，地质坚硬，表层有 粘土，建筑基础部分较好（具体数据参考依据当地地质勘探资料 为准）。本项目地势为北高南低，南北落差约10米。 3、土地面积及红线：建筑用地面积81367，本项目宗地位 置及红线图如下图。 项目用地周边环境分析4、本项目七通一平现状：由于本项目处于登封市城市西郊，“五通一
15、平” 工作已基本完成，“七通一平”尚有暖气和天燃气没有接通，由于土地南北有落 差，春节前已对本项目部分土地进行了平整，基本属于建设熟地，可以很快进入 建设期。 二、项目周边环境调查： 1、地块周边建筑物调查：本项目北边、南边、西边有两个少林武术学校（ 一个是嵩山少林武术学校，另一个是少林小龙武术学校），东边是政府家属院。 2、自然绿化景观：项目北距嵩山约2000米，坡上植被较好，是一个自然氧 吧，绿化较好，项目西北有一武林广场，西南有登封市最新最大的自然公园 少室公园。 3、历史人文景观：本项目东北约1200米有历史四大书院之一的嵩阳书院； 距赤名中外古刹少林寺仅10余公里；距中岳庙仅3公里；
16、项目西边有历史上 武则天祭坛处；北距嵩山脚下仅1500米。 4、环境污染状况：本项目处于登封市西郊，属于嵩山风景区，区内没有大 型污染企业，空气、水源污染程度较低。项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析三、地块交通条件调查： 本项目西邻207国道，南邻嵩高路，北邻北环路，东邻少室路， 从项目向西南约2公里即是郑少洛高速公路，交通便利，方便未来小 区内人员的出行；本项目由于受周边建筑物围绕，未来小区内没有 市政规划道路直接进入小区内，小区入口南北可以直接进入嵩高路 和北环路未来小区内居民出行较为便利。市内公交通过小区的目前 没有，仅在少室路上有1路和路公交线路。 四、周边市政配套设施调查： 1、购物中心：距本项目仅有500米左右路程有一农贸市场，在少 室路和嵩高路上有粮油店可方便小区居民生活需求。惠缘超市，福 家旺便民店，天福超市，绿田野超市，理想超市，左邻右舍超市。 嵩山少林寺购物城。2、文化教育、医疗卫生：北街幼儿园、嵩阳西关幼儿园、少室路小 学、立英小学、嵩阳高中、实验中学、朝阳中学、郑大体院、嵩山少林 精武学院、释
