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1、澳洲太平洋沿海岛屿开发 BRIBIE ISLAND旅游休闲地 NOOSA SPRINGS商住区 TWIN WATERS商住区 PEREGIAN SPRINGS商住区案例阅读提示这是太平洋地区澳洲版块上的一个大的片区开发。她的开发设计原理是， 不同的物业开发由整体调度，实施资源共享 休闲中心不仅为外来游客也 为商住小区和服务，商住小区为休闲中心带来新的投资和资金来源。在案例资料到手时，它们是分开的几个案例，经过分析，发现分散的案例 其实是彼此联系的 不仅仅是地源上的彼此联系，也包括物业管理和休 闲设施的彼此整合，达到资源的最优化利用。具体说，TWINS WATER和 NOOSA虽然有不同的开发商
2、开发，但是由于良好的规划，很多休闲设施 可以共享，整体资源达到优化配置，并且“中心化”这个开发片区，为土地 增值提供了潜力。这个大型的案例对于我们进行大规划的自然风景/商住小区开发是一个很 好的借鉴。他给我们带来了在保护绿色自然资源，提倡可持续发展的今天 ，经济发展和自然资源保护两全的全心模式：保护良好的自然环境给商家 带来良好商机，商业居住小区的开发给自然休闲区带来资金流入。感受澳洲，体验自然 BRIBIE岛屿太平洋海港开发项目开发发目标标以休闲旅游为目的，保持海洋风情为中心题材的度假中心项项目理念：人与自然的和谐相处继承文化脉络，保持海洋风情发展地区经济，增加土地价值开发项发项目与规规划海
3、洋公园购物中心交通住宿与餐饮休闲中心项目理念继承文化脉络增长土地价值MOUNT COOLUM的传说 独特的澳洲文化 Hyatt Regency热带海洋风情苏格兰低地的景观自 然 环 境人 为 因 素规划“过去两年里，在太平洋海湾，销售记录保持着良好的增长记录。在2001月，滨水地区的平均地价 是188，000美圆。12个月以后，土地平均价格增长到373，000美圆”- 太平洋海岸项目经理Brad Mcdonald太平洋海港BRIBIE岛屿实景鸟瞰图项目进入性：太平洋海湾 区位示意图Bribie岛屿在太平洋海湾上，离 BRIDGE仅有很狭窄的太平洋海 沟相隔，这段狭窄的海沟发展成 为PUMICE
4、NSTON通道海洋公园 。通过这个海洋公元，到达大陆 地区，Caboolture， Brisbane和 Caloundra。Bribie岛屿离坐落在 Deception海湾的Brisbane机场也 不远，所以，交通极为方面。在 大陆地区，BRUCE 高速公路是 这个大陆地区的陆上交通大动脉 。小结：良好的项目进入性使得项 目土地增值潜力巨大 （1）靠海 的滨水地区土地的稀缺性；（2 ） Pumicestone海洋通道公园的 自然美景 ；（3）向南/北一个小 时车程到达Bribane中央商务区 （CBD）/ Noosa； （4）Bribie 岛屿的绿化保持（conservation)， 超过80
5、的岛屿留置为国家公园， 森林；（5）布里斯班的最近的 冲浪海岸线有30公里长太平洋海港BRIBIE岛屿的总体规划图主要项目与设施：海洋公园高尔夫球场购物，餐饮与垂钓住宿休闲软服务配套设施： 咨询中心与展示中心“水”作为滨海度假中心最重要的 一个元素之一，容入了丰富的休 闲活动中，比如海洋公园，海洋 冲浪等等。同时，这个元素也引 人入胜地把亚太与昆士兰海滩建 筑风格等元素融入住宅中。在即 将项目发展的规划区里，水和规 划土地面积的比例大约为1：4。 在已发展的项目中，水和陆地面 积比例约为1：6。注释：已发展土地在总体规划图中用砖红色表示。 即将发展的土地在规划图中用米黄色表示。Bribie岛屿
6、太平洋海湾的即将发展的土地概念规划在即将开发的土地里，将 要开发的设施有运动场， 儿童照料房，商业区， Townhouse，一般公寓，公 园绿地等等。为了土地的 可持续发展，规划要空置 一部分土地留待以后的再 次发展。此外，为了强调人和自然 的协调相处发展，分区制 规划方法也引入次项目。海洋公园的土地使用分区制规划(zoning plan)Moreton海湾分 区制规划决定了 垂钓，划船等水 上运动的许可范 围。这样，能使 海洋动物尽可能 少的受到人类对 自然开发的影响 。例如，离 BRIBIE的西海岸 的地方， Pumiceston过道 提供了季鸟，海 龟和懦艮等6000 多种动物的避难 场
7、所。Baribie通 过分区制规划保 证了经济发展与 自然环境保护的 协调可持续发展 。海洋公园Baribie岛屿被起于Caloundra终于黄金海岸(Gold Coast)的大约125千 米的Moreton海岸线的海洋公园环绕。海洋公园是基于多功能的土地使用哲学（Multiple-use Philosophy)建 立的，能让观光者使用，学习和享受在高度发达的工业社会里 已经 很稀有的保存(conservation)和创造(re-creation)完美协调的海洋生态 系统。高尔夫球场太平洋海湾BARIBAN岛屿终年气候温暖舒适， 有着良好的气候条件和地理条件，有基础发展为 澳洲最好的高尔夫球场
8、之一。购物，餐饮与垂钓虽然远离澳洲 大陆，但是这 个小岛上能提 供给你远比大 陆上更优质的 购物饮餐甚至 垂钓环境。这 里还有医疗中 心，甚至学校 和艺术馆。在 感受大自然最 原始的呼吸是 ，也能同时享 受城市生活带 给人类的方便 与欢乐。住宿“水”作为度假中心最重要的一个元素 之一，容入居住环境中。在总体规划 中，无论是已经开发了的住宅项目， 还是即将开发的住宅项目，无论是从 起居室，还是会客室，卧室，都能感 受到太平洋的独特海洋风情，享受到 滨海物业“水”这个重要元素的存在。 在已经开发的项目中，水和物业的面 积比例大约是1：6，在新开发的住宅 物业中，这一比例将会高达大约1：4 。休闲软
9、服务配套设施：咨询中心与展示中心咨询中心能提供绝大多数的帮助给前 游客。甚至咨询中心还能帮你安排你 的度假计划。展示中心定期的展示中心定期的展览岛屿设施更新与服 务升级，让服务随着市场的变化而更新 。小结有效地开发自然条件。充分发挥接近海洋这一优势，无论是住宅，还是休闲商业 等物业，都围绕水这一主题：例如海洋公园的就地修建，既能让人为了区域的可持续发展和保存海洋风情，保存以后再开发的潜能，引入分区制规 划，让野生动植物尽可能少的受到人类开发活动的影响。同是，保存完好的海洋 自然条件，不仅仅能为开发商打造品牌提供良好的机会，而且对区域的再度开发 提供了一个前提。基于自然条件的合理土地规划方法：总
10、体规划，概念性规划和分区制规划都围绕 项目开发地点临近与海洋，以“水”这一元素来进行项目开发；硬性环境的打造和软服务质素的营造同等重要，比如杰出的建筑与景观设计， 软服务（咨询中心和展示中心等等）的水准提高；打造健康生活，自然休闲的理念。资源整合：Bribie岛屿太平洋项目的开发，注重资源的整合，他体现在度假村的休闲资源不仅仅向前来度假的客户开放，也与当地房地商共同开放旅游资源，向楼 宇购买这开放丰富的旅游资源，得到资源的最大化利用。下面3个案例将放在3个最知名的NOOSA, TWINS WATER和PEREGIAN SPRINGS居住区开发。休闲商业小区开发1： “Noosa之泉”项目定位：
11、 以可持续发展为开发理念，在保持良好的澳洲自然风景区，开发一个融休闲， 健康，会议和高级公寓于一体的的混合使用型(mixed-use)商住小区。 项目开发： 休闲（海滩，餐厅，购物，高尔夫）健康与健身中心会议与活动中心温泉Noosa节 (网球节，爵士音乐节，三项全能运动比赛和冲浪狂欢节)高级公寓项目定位地理位置产业结构规划许可资金回收 模式其他 因素项目定位与项目进入处Noosa之泉坐落于Weyba湖 之畔，距海岸和Hastings只 有3公里，通过Bruce高速公 路，一小时的车程就能到达 Brisbane。以黄金海洋冲浪 ，植物，国家公园，品种丰 富的野生动物资源，绿色植 被和峡谷保护区而
12、闻名的 Noosa，考虑到可持续发展 和与周边产业的协调配置， 以及规划许可（Planning Permission)的获得，Noosa 有限的土地最适合开发为混 合使用性（mix-used land) 的以商住为主，休闲旅游为 辅的居住休闲小区项目。小 区设施在保持自然环境的前 提下进行合理发展，以达到 人与自然和谐相处。投资与资金回收模式投资模式：房地产商不不要提供过多资金在休闲附加设施上 这些设施很大一部分已经被休 闲中心提供。房地产商可一和休闲中心达成共同开发资源共享的意向。投资回收1。 租金（向小区和外部同时开放）：休闲（海滩，餐厅，购物，高尔夫）健康与健身中心会议与活动中心温泉No
13、osa节 (网球节，爵士音乐节，三项全能运动比赛和冲浪狂欢节)2。 出售（可以以分期付款的形式）高级公寓“Noosa之泉”休闲商住区规划设计 之高级公寓FairwaysFairways所有的公寓都为2-3 层的低层建筑，避免钢筋森林的形成，力 求建筑与以绿色生态区得到最大程度的融合。按照地理位置，Fairways 的公寓群分布在棕榈林中，瀑布边，the point还有灌木林中。Fairways 公寓区Fairways高级公寓基本户型户型特色： 十栋2楼的四重建筑有4 套双卧室的户型和2套双 卧室的二型建筑。双卧 室的公寓的平均面积大 约是113平方米（包括阳 台）。前后阳台的设置 扩大了观赏空
14、间，每间 卧室都含有洗手间。地 面设置美化自动冲水系 统。小区物业由Noosa Spring管理，确保网络系 统，电缆系统，风景园 林，房屋维修，游泳池 质素质达到最高水准。Fairways的模拟实景图每一栋房屋设计为 4套型，包括2套在 一楼，2套在二楼 。“Noosa之泉”休闲Noosa的18洞的高尔夫能让你感受从 小型雨林区到乔木林区，从乔木林 区到咸水湖的两岸。Noosa之泉的高 尔夫设施包括电子手推车，防水通 道的全长混凝土弹道，驾驶射程， 燃料舱，点心小推车高 尔 夫购 物一系列的Noosa节日：.网球 运动，三项全能运动比赛 就餐节日会议召开地点一系列灵活的会议地点及能容纳300
15、人 的酒店也能提供完善的服务，包括组 织协调会议，庆祝仪式等等。休闲商业小区开发2：FAIRWAYS岛屿的Twin Waters住宅小区在自然湖面上的居住小区地理位置TWINS WATER坐落在瑰丽的 41公里的潮汐海岸上。 他紧 邻做Novotel高尔夫球场。 TWINS WATER远离繁杂的人 群。但是，他向北只有几分钟 的路程j就到达在SUNSHINE 海岸的大型购物中心，向南20 分钟的路程，就能到达 NOOSA居住休闲社区。向东 走大约250米的位置就是海洋 冲浪和日光浴的地方。View Point，你可以投资修建你自 己的私人住宅，在这里你能享 受到泳池，日光浴和迷人的景 观花园。
16、根据地理位置，最有 利的开发条件就是一景观元素 “水”。 VIEW POINTTwins Water住宅小区的整体风格Twins Water住宅区的中央地区是广阔而又平静的面积宽达30公顷 的休闲湖，这个小区可以发展为水上小区。在小区里，有几公里长 的景观型的自行车运动轨道，舒适宜人的高尔夫球场，美丽的街景 和精心打造的风格迥异的房屋户型 在家里，自己的私人空间里， 居民就可以享受到游泳池，日光浴和景观公园。居民可以泛舟湖上 ，象爱斯基摩人一样湖上擒鱼。Twin Waters 鸟瞰图居住社区总体规划图和住宅风格 定位相稳和 ，Twins Water住宅 区规划着重 考虑“水”这 个规划元素 ，使得水和 居住区合二 为一。水深 入到住宅小 区的每一处 。在小区的 规划区内， 水和住宅面 积的比例高 达大约1：5 。 风格迥异的三种户型根据你的生活方式，选择你的居住天地基本传统型庭院型别墅型水畔型公园型高尔夫生活型有限的套型房屋能同时享有高尔夫和水景Twin Waters 居住社区向南250米
