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1、L o g o城市轨道交通沿线房地产价格的影响因素分析小组成员： 孙响响（11125162）陶利曼（11125163） 王慧珍（11125164）赵晓娇（11120715） 周 荃（11120716）以北京地铁13号线为例L o g o目录课题背景1数据分析2总结3L o g o1 课题背景v研究意义 改善周边物业的可达性 提高土地开发强度 提高了周边土地和房地产价值 v 历年研究成果 Linneman(1980)研究发现，房价变化的15-50是由邻里 因素引起的 多伦多的研究表明，围绕城市轨道交通车站附近的房地产地 租曲线的斜率变陡 叶霞飞、蔡蔚发现邻近轨道交通地区房价增长速度远远超过 远离
2、轨道交通地区L o g o2 数据分析1234相 关 性 分 析方 差 分 析影 响 因 素数 据 来 源对 比 分 析L o g o影响因素： u区位因素 环数 城区 dCBD dStation u结构因素 占地面积 建筑面积 楼盘类型 装修程度 绿化率2.1 数据来源与影响因素数据来源： l搜房网和搜狐焦 点 l收集了新建商品 住宅小区的开发建 设资料共90条，最 终采用房价样本数 据59条。 l沿线3.6公里范 围作为研究区域北京地铁13号线u邻里因子 学校 医院L o g o2.2 相关性分析通过相关分析研究各个要素与房地产价格的相关关系， 并对圈层变量进行控制，分析各圈层楼盘价格影响
3、因素 与楼盘价格的相关关系。L o g o2.2 相关性分析区位因子（1）v 各环楼盘房价与区位因子的相关性相关系数区位因子 距CBD距离距站点距离三环及三环以内-0.2405 -0.0941 三环至五环-0.0760 -0.2436 五环至六环及以外0.0262 0.3922L o g o2.2 相关性分析区位因子（2）v 距城市商业中心（CBD）的距离： 在市区范围内，越接近在繁华地段，房价就相对越高。 越靠近郊区的房子，其房价与距CBD距离这个因素的相关性就越 小，甚至会出现正相关关系，如：别墅类住宅。 v 距地铁站点距离： 三环以内，城市发展较成熟，主要是经济因素的影响，交通便利 ，距
4、站点距离对房价的影响很小 在三环至五环地区，交通相对来说不便利，替代交通工具少，距 站点距离这个因素就显得比较重要了 五环以外地区，距离站点越远的房价相对越贵，我们分析有以下 原因： 建筑面积的影响：就本统计的数据来看，距离站点越远的楼盘 建筑面积相对要大，五环以外，房价与建筑面积是正相关的 绿化率的影响：就统计数据可以看到，五环外的楼盘绿化率相 对较高，而居民选择居住在郊外的一部分原因是因为对健康绿 色的自然环境的追求，而距离站点越近，会有噪音污染问题L o g o2.2 相关性分析结构因子（1）v各环楼盘房价与结构因子的相关性相关系数结构因子占地面 积建筑面 积装修程 度绿化 率 三环及三
5、环以 内0.2999 0.5424 0.247890.036 4 三环至五环0.1664 0.1943 0.36857 80.098 7 五环至六环及 以外0.1931 0.1444 0.06517 10.373 1 L o g o2.2 相关性分析结构因子（2）v占地面积：正相关，且三环以内占地面积与价格 的相关性程度较高 v建筑面积：正相关，三环以内的相关系数为 0.5424，属于显著相关，三环以外的相关性相 对来说较小 v装修程度：正相关 v楼盘绿化率：正相关L o g o2.2 相关性分析邻里因子（1）v 各环楼盘房价与邻子因子的相关性 相关系数邻里因子 附近是否有学 校附近是否有医
6、院 三环及三环以内-三环至五环0.1963 - 五环至六环及以 外0.1534 0.1534 注：三环及三环以内无法测算楼盘价格与邻里因子相关性的原因是所找 楼盘样本附近均有学校和医院，即其样本值均为“1” L o g o2.2 相关性分析邻里因子（2）v附近是否有学校 三环至五环与五环以外，价格与附近是否有学校的相 关系数分别为0.1963和0.1534，呈正相关。在收集相 关资料的时候，我们就发现学校是一个比较重要的因 素，几乎每个房源附近都是有中小学校的，以保证买 主的基本需求。而且还发现，在一些名牌大学附近的 房源，房价会普遍偏高很多。 v附近是否有医院 五环以外，价格与附近是否有医院
7、的相关系数为 0.1534，呈正相关。由于郊区医院分布不多，所以这 个因子就显得比较重要。而在市中心或者靠近市中心 的地区，由于医院密集，医院分布也比较均匀，所以 每个房源附近都会有相应的医院。L o g o2.2 相关性分析分城区研究（1）v 各城区楼盘价格与影响因素的相关系数 相关系数东城区西城区海淀区朝阳区昌平区区位因子距CBD距离-0.6568 -0.4497 -0.1625 0.0178 -0.1797 距站点距离-0.4708 -0.4237 -0.1753 -0.1520 -0.4855 结构因子占地面积0.1835 -0.2232 0.4837 0.2729 建筑面积0.641
8、2 0.7734 0.0612 0.4789 0.5294 装修程度-0.3038 0.3778 0.3078 0.2936 绿化率-0.09349 -0.0426 -0.0726 -0.1742 -0.1014 邻子因子附近是否有学校-0.0422 -0.7703 学校是否有医院-0.7703 L o g o2.2 相关性分析分城区研究（2）v区位因子 距城市商业中心的距离 除了朝阳区，其他区的房价与距CBD距离的相关系数 都为负，即房价随距离CBD的距离呈负相关，即在这 些区内，距离CBD越近，房价越高。朝阳区的相关系 数r为0.0178，虽然为正相关，但相关性较低。这是由 于朝阳区地处C
9、BD繁华商圈，因此距离的远近对房价 影响不大 距地铁站点距离 无论是靠近市中心的东城和西城区还是郊区的昌平区， 房价与距离轨道交通的距离的相关性都是呈负相关，即 随着距离站点距离的增加而下降。这表明，房价与轨道 交通站点之间距离是又关联性的，与站点的距离越近， 轨道交通对于房地产价格的作用越明显L o g o2.2 相关性分析分城区研究（2）v 结构因子 各区的房价都与各种结构因子呈正相关，特别是处于郊区的昌平 区， 绿化率的影响较其他各区要高。以上说明，房价的影响是 多样性的，城市建设与轨道交通建设相配合才能最大程度地发挥 轨道交通引导城市空间调整的作用并且城市的不同地区必须采 取不同的发展
10、策略。 v 邻里因子 靠近市中心的城区，包括东城区、西城区、海淀区，楼盘与邻里 因子关系不大。这是因为靠近市中心，学校、医院等配套设施较 为齐全并且较为密集，因此楼盘与这些影响因素关系不大，而在 其他区域，由于配套设施较少，因此设施水平对楼盘价格影响较 大，与区位因子的影响相当。特别是处于郊区的昌平区，到学校 和医院的方便程度，对楼盘价格有很大的影响。L o g o2.3 方差分析v地铁站点对房价的影响分析 v商业中心（CBD）对房价的影响L o g o 2.3地铁站点对房价的影响三环及其以内（1 ） v三环及其以内方差分析结果 差异源SSdfMSFP-valueF crit组间5640837
11、48.35112816749.70.75780.59052.7109组内297744904820148872452.4总计354153279625在三环及其以内，P-value=0.5905，故不拒绝原假设， 说明距地铁站点的距离对楼盘的价格没有显著影响。L o g o 2.3地铁站点对房价的影响三环及其以内（2 ）L o g o 2.3地铁站点对房价的影响三环及其以内（3 ） v 结合各距离段的平均价格可以看出，在1.0km以内，价 格的变化程度并不大，但其平均价格明显要比1.0km以 外的高，而且在0.51.5km房价变动有明显的趋势： 距离站点越近，房价越高。 v 因此可以说明，在三环及
12、其以内虽然整体来看地铁站点 对房价没有显著性的影响，但是分段研究的话，在 02.0km的距离范围内，距离站点的距离越近，房价 就会越高。L o g o2.3地铁站点对房价的影响三环至五环（1）差异源SSdfMSFP-valueF crit组间927055555.651.85E+0819.51696 0.017022 9.013455组内2850000039500000总计955555555.68三环至五环方差分析结果 在三环到五环内，P-value=0.017022，故不拒绝原假设 ，距地铁站点的距离对楼盘的价格没有显著影响。L o g o 2.4 商业中心对房价的影响三环及其以内（1 ） v
13、 三环及其以内方差分析结果 差异源SSdfMSFP-valueF crit组间1.27E+095253297333.11.8188390.1695792.901295组内2.09E+0915139263228.8总计3.36E+0920 在三环及其以内，P-value=0.169579，故不拒绝原假设， 说明距商业中心的距离对楼盘的平均价格没有显著影响。 L o g o 2.4 商业中心对房价的影响三环及其以内（2 ）L o g o 2.4 商业中心对房价的影响三环及其以内（3 ）v 结合三环及其以内的各距离段平均价格来看， 可以看出在各距离段楼盘价格的随机性，这说明 在三环及三环以内，楼盘与
14、CBD的距离并不能 成为影响楼盘价格的一个因素。 L o g o2.4 商业中心对房价的影响三环至五环（1）v 三环至五环方差分析结 果 差异源SSdfMSFP-valueF crit组间9.01E+0851.8E+089.8242420.0444829.013455组内55000000318333333总计9.56E+088在三环至五环，P-value=0.044482，故不拒绝原 假设，说明距地铁站点的距离对楼盘的平均价格没有显著影 响。L o g o2.4 商业中心对房价的影响五环至六环（2）L o g o2.4 商业中心对房价的影响五环至六环（3）v结合五至六环的各距离段的楼盘的平均价
15、格可以 看出，楼盘价格在与CBD距离的因素影响下表 现出很大的随机性。 v因此我们可以认为，在五至六环范围内，楼盘与 CBD的距离并不会影响房价。L o g o2.5 方差分析总结v在三环及三环以内的范围内，距离地铁站点的距 离（02.0km范围内）影响了楼盘的价格； v在三环到五环的范围内，距离地铁站点的距离（ 02.0km范围内）和距离CBD的距离，均对 房价产生显著性影响，即这两者都是影响楼盘价 格的因素； v在五环到六环的范围内，这两者并不构成楼盘价 格的影响因素。L o g o2.4 地铁开通前后沿线楼盘价格对比分 析楼盘名称最近地铁站名开通前/元m-2开通后/元m-2上地佳园上地5
16、3005600当代城市花园上地49005100领秀硅谷西二旗58006100金榜园龙泽42004300北京人家龙泽30803280万润家园龙泽38503950新康园霍营288031002002 年11 月14 日北京青年报报道：除个别项目外， 地铁13号线西部区段沿线房价在轻轨通车后平均涨幅为 100300 元/ m2L o g o2.4 地铁开通前后沿线楼盘价格对比分 析此外，2003 年北京首佳房地产评估公司的北京房地产 市场分析报告中指出：从2001年4季度到2002年4季度 ，13号线开通段沿线项目的价格均有较大程度的上扬， 平均涨幅近4%(即250元/m2左右) 。2003年4月22日北京 日报报道，仅2003年一季度城市铁路全线贯通,就使沿线 商品房价格每平方米平均上涨了200元左右。L o g o3 总结1在城市中心区，由 于城市发展已较成 熟，轨
