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1、2006年湖景湾下半年营销策划案策划部2006年6月27日目 录一、市场分析二、项目情况分析1、项目优劣势分析2、二期、三期剩余产品滞销根本性原因分析三、剩余货量情况分析四、目标客户群定位五、剩余货量定价策略及优惠措施六、销售推广策略七、主题公关活动策略八、费用预算一、市场分析（一）、佛山市房地产06年上半年回顾1、市场情况市场总体状况：至2006年为止，在广州有开发项目的大发展商，如碧桂园、奥园、保利、万科、中海、恒大、雅居乐、祈福等约10家企业已经成功在佛山获得大量土地储备并在开发，成为佛山本土知名开发商丽日集团和东建集团等的强劲对手。未来5年的佛山楼市主角将是品牌时代，本土地产在产品和客
2、户的错位是赢取市场的第一步，怎样利用优势资源是走向市场的关键！2、新政策对楼市的影响：“国六条”出台，拉开了房地产市场新一轮的调控和品牌竞争。国土部门、开发商、购房者对政策的理解各异，加之地方配套措施迟迟不见出台，特别是对小户型的规划要求，使得6月份佛山各方均持观望心态，都出现成交量下降的局面，但禅桂很多楼盘6、7月的货量推出都在计划之内，6月底开始大多数楼盘新货还是纷纷推出市场，而且货量会集中在8月、10月为主，并且以大户型为主导市场。3、销售状况2006年第一季度，佛山市平均楼价为3513元/平方米，比去年第四季度的楼价回落了几个百分点，但是比去年全年均价上涨了15%。其中禅城区为3972
3、元/平方米，上涨了7.9%。但是佛山市楼价的总体水平还是在广东省平均值内，广东省今年第一季度的平均楼价为4898元/平方米。 土地成本的不断攀升、品牌地产商对品质的提升、城区土地供应量的限制使得中心组团的楼价一直稳步上涨。 （二）、佛山市各版块下半年楼盘情况1、佛山2006年下半房地产市场现状1-1、受政策影响，国六条九部委新政施行，90套内面积须占总建筑面积70%以上和用于中小套型、中低价商品住宅的用地须占年度土地总供应量的70%，以上两个比例将使佛山90以上套型成为稀缺品，大户型走俏市场。 1-2、随着大户的的走俏，在楼盘品质上各楼盘也比前期产品有所提升，以佛山丽日玫瑰皇家1号、天湖郦都第
4、二期、怡翠玖瑰第三期为代表，主力户型面积约在120160之间，且户型做到户户朝南，窗窗有景，同时景观上的优势带动了房价的上涨。1-3、下半年佛山中心城区近万套在售楼盘陆续有庞大的货量推出市场，90以上套型近10000套。 2、佛山各板块楼盘现状及货量分析：第一部分：禅城板块 1、城南总体市场分析： 板块优势： 地处大佛山5+2组团中心组团的核心地带，是禅城新中心城区； 交通便利，商业、生活、教育和体育配套等非常完善 调蓄湖、中心文华公园和季华园等市政配套绿化公园成为周边楼盘的一大卖点 品牌地产与本土地产差异化、禅桂商住一体化更加明显。板块弱势： 房价偏高，35006500元/，均价约4200元
5、/ 车流人流量大，受道路整改塞车现象严重，空气质量差，噪音较大影响 小区环境特别是周边绿化环境相对较差，生活成本较高。代表楼盘 ：阶段货量 楼盘现阶段货量（6月）下半年新推货量07年预计货量均价丽日玫瑰名城200套左右二期单元超1000套大户型余货（无新货 ）5000元/ 以上天湖丽都一期余货100套二期600套（7月8号售 ）二期余货、三期5000元/ 以上 东建世纪康城50套左右二期单元三期150套 4300元/世博家园二期200套约200套三期（500以上） 怡翠玫瑰园150套剩余货量三期超1000套二期300套 星星城市假日100套左右一期单元约200套无 怡景丽苑三期50套左右四期4
6、00套未知 汇银奥林匹克花 园一期二批约50套400套未知4500元/恒福新城一期余货约80套 4000元/合计（9个）1000套约4500套预计还有大批 货量面市基本售磬4200元/二期约400套三期4200元/4000元/4200元/小 结：城南板块位于季华路以南，大福路以西，是中心组团新城区的核心部分，由于其优越的地理位置和成熟的城市配套，这里聚集了佛山大量的中高档楼盘，购房需求很大，主要的客户群体是中心城区白领阶层和公务员等高收入阶层。由于房价的不断上涨，同时受首付三成影响，中心城区多数普通市民承受力有限，因此将目光投向了环境清新和交通便利的城郊或者是城区中低档次的楼盘！2、城郊总体市
7、场分析：该区域是指在禅城中心城区以外，但同属禅城的区域。包括罗村、南庄、乐从、张槎板块优势： 属中心组团（罗村规划中），距离中心城区相对近价格相对城区吸引力大，有公交线路直通城区板块弱势： 空气比较差，污染比较大教育和商业配套不够 阶段货量楼盘现阶段货量下半年新推货量07年预计货量均价佛山奥园三期100套 洋房剩余少量洋房 、别墅余货3300元/帝景蓝湾二期剩余 150套二期二批300余 套三期400套 红棉雅苑120套约400套余货 城郊板块小结：该区域是指在禅城中心城区以外，与禅城中心区域相邻，距离中心城区在20分钟车程以内，楼价相对中心城区低，大概在2800-4000元/平方米左右，其主
8、要客户群体是本区域客户群和禅城、桂城的中等收入阶层，但目前该区域楼盘的周边环境太差。罗村、张槎主要以本土开发商为主，下半年零星货量800套以中小户型为主，现售楼盘价钱在26003200元/之间，吸引的客户以工薪和本地居民为主。2900元/3700元/代表楼盘： 第二部分：桂城板块总体市场分析：板块优势：1、 地处中心组团东面，靠近广州，环境优美，新规划井然有序2、居 住环境成熟，交通便利、商业和教育配套完善3、靠近千灯湖、蕾岗公园等大型休闲活动中心4、大型品牌楼盘集中桂城东，楼盘区域板块明显。板块弱势：1、总房价较高，3700-5500元/，均价约4000元/2、市区内区域发展均衡不一，楼盘外
9、环境差别大3、物业管理费较高，生活成本较高 阶段货量楼盘现阶段货量下半年 新推货量07年预计货量 均价中海万锦豪园一期少量单元二期800套（年 底推）二期余货三期新货5000元/ 颐景园一期余货二期1000套（7月中推）4800元/ 保利一号公馆无一期约500套（ 年底推）二期新货 数百套江南名居三期余货80套500套左右 （三、四期） ）四期余货 五、六期星晖叠翠新城余货150套三期400套 四期 二期余货三期新货5500元/4000元/代表楼盘 ：阶段货量 楼盘现阶段货量下半年 预计货量07年预计货量 均价万科金色花园一期30余货 （6月底首推）二期400套 （年底推）二期余货三期新货44
10、00元/ 怡翠馨园 一期400套二期300套（年底推）4000元/ 平洲碧海湾300套约200套 （年底推）数百套康怡丽苑余货120套300套左右数百套 合计（9楼盘 ）约1500套约4500套二、三期3000元/3100元/代表楼盘 ：桂城中心城区小结：该区域位处中心组团内，桂城房地产业经过近十年的发展，已逐步走向成熟。良好的城市规划，完善的商业和休闲配套设施，优美的绿化环境是许多公务员和高级白领安居置业首选，同时也吸引了周边城镇中高端客户到此置业。RBD中央商务区的定位使得全国知名品牌楼盘聚集于该区域，至目前为止，在桂城中心区，已先后汇聚了上海三盛、中海地产、深国投、万科地产、保利地产等全
11、国一流的地产品牌，开发有南海颐景园、中海万锦豪园、沃尔玛购物广场(商业项目)、万科金色家园公馆一号等地产项目。 第三部分：南海东部版块总体市场分析：优势：镇区中心商业配套比较完善。地处325与321国道交汇点，交通非常便利。 靠近广州西部，商业比较发达，有广州客源支持市场。劣势： 镇区内以楼盘规模小，空气质量差，噪音污染严重； 郊区大盘交通不便利，周边配套规划不成熟；阶段货量 楼盘现阶段货量下半年新推货量07年预计 货量价格雍景豪园少量洋房 最后一批别墅 50套300多套洋房洋房余货 班芙小镇200套洋房 （10月推出）别墅为主 南海碧桂园 小复式 大洋房小复式 大洋房别墅为主4300 元/
12、中南海晖园 黄岐第一城 半岛、名雅剩余货量 开发尾声 共约500套三期剩余货量剩余货量 开发尾声4000 元/3000 元/3000 元/200套洋房 别墅合计（3大盘）约1000套洋房约800套洋房代表楼盘 ：小 结 ：东部板块是连接佛山和广州的中间地带，该区域商业经济发达，配套齐全、交通便利，多数本地居民基本自己盖楼或者在中心城区置业。但各镇区规划、空气质量较差，规模不大，楼盘内绿化较少，目前除郊区大盘外，其他区域住宅楼盘较少。南海湖景湾可抓住此区域的市场空档加大宣传力度，利用本身环境和教育的优势抢占市场。由于路距和价格等因数，佛山中心城区在该区域置业的客户并不太多，主要客户群是本地和周边
13、客户中高端客户、广州客户和部分禅城、桂城客户。第四部分：西樵、丹灶板块 总体市场分析：地块优势：地处风景名胜区或天然山水区，自然环境得天独厚；楼盘规模相对比较大地块劣势：距离中心组团城区较远，车程都在30分钟以上周边生活配套不成熟阶段货量楼盘现阶段货量下半年新推货量07年货量备 注天晟海琴湾无100套别墅 （年底推）别墅 300套洋房碧玉豪庭二期余货三期150套洋房余货 祈福南湾半岛少量别墅 50套洋房基本无大批洋房 别墅未知3000 元/4200 元/代表楼盘 ：第五部分：西南板块总体市场分析：地块优势： 位处西南中心城区，教育、商业和交通相对便利 综合景观较好 楼盘性价比高，2800-38
14、00元/，均价约3200元 房地产市场成熟，本土知名地产商聚集地块劣势：位于三水，距离中心组团比较远大盘以度假为主，但度假市场还不是很成熟阶段货量 楼盘现阶段货量下半年新推货量07年预计 货量价格海畔名苑少量洋房550多套洋房洋房余货 恒达花园 （10月推出）数百套绿湖爱伦堡 60套别墅200套 洋房别墅为主丽日天鹅湖 绿茵山庄 山水庄园别墅为主剩余货量千叶花园 汇景苑余货50套 60套 40套500多套洋房3200 元/3000 元/少量别墅 200套洋房主要楼盘： 小 结：西南板块位于西南组团中心区域，是三水区的中心城区，商业、教育配套相对完善，由于三水房地产的自身需求量并不很大，目前在售
15、楼盘不断增加，并以度假为主导，洋房价格大约2800-3500元/平方米，主要是满足城区部分中上阶层改善居住需求。第六部分 狮山板块 1、松岗板块：总体市场分析：地块优势： 南国桃园板块属名胜风景区，自然环境优美，品牌楼盘、周边配套完善 中心镇区居民集中，商业配套完善地块劣势：1、南国桃园板块洋房、复式楼价约4000-5500/左右2、距离中心城区约有30分钟车程 3、中心镇区楼盘环境、品质普通阶段货量 楼盘现阶段货量下半年预计货量07年货量均价金叶花园一期60套余货 多层为主400套约800套 盛世桃园共800余套 商住电梯楼汇江假日花园剩余少量 洋房、复式开发完毕开发完毕 小 结：南国桃园是佛山新八景之一，该板块主要有三大休闲度假楼盘，所剩洋房货量并不很多，主要是面对佛山高端客户和部分本地客户，洋房价格3800-4500元/平方米，目前楼
