《分时度假及度假例子》由会员分享，可在线阅读，更多相关《分时度假及度假例子（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、分时度假1、概念：分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 2、起源：
2、20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。在美国的发展： 70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分
3、时度假产业最发达的国家。3、分时度假交换的产生： 当分时度假概念在美国获成功之后，经营者们很快就发现一个问题：即复制欧洲而来的分时度假产品过于僵化、缺乏灵活性，人们一 旦购买之后，只能年复一年的在同个度假地度假。为了解决这个问题，有人就在分时度假的基础上进一步拓展开发出分时度假的交换系统，使拥有度假房产使用权的客户可以将自己的度假房产使用权通过交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在80年代初期，分时交换的概念又从美国传播到英国和西班牙，使分时度假进入了一个崭新的发展阶段。4、分时度假的优势： 对于 购买者：1）可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的
4、人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；2）可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务。3）这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。对于开发者：1) 它可以使得这种房屋卖出更高的价格。在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以 后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。(好的时段卖价3-4万美元，差的时段只卖1万美元) 。 2) 它创造出了新的消费市场，使得房子容易销售。3) 大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自
5、己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假（IResortCondominium International），2000年的销售额为4亿美金，而 其 利 润额高达1.9亿美金，是业绩良好的上市公司。二、RCI全球分时度假交换系统及会员酒店、度假地1、RCI全球分时度假交换系统： RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。 RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村
6、单元进行交换。RCI在世界各地均有其办事处。其亚太地区总部设在新加坡。RCI的母公司Cendant集团为全球500强之一。RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游服务。RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及服务和30年成熟运作经验与全球成功的管理。RCI只为分时度假拥有者提供度假交换，RCI绝不拥有任何度假村，不销售也不代理销售任何加盟度假村的产品。台湾东森温泉渡假村 EASTERN RESORT & SPA台湾区第一个RCI点数制渡假所有权产品。2、RCI国内会员酒店及度假地昆明滇池温泉花园国际大酒店通过RCI国际
7、分时度假组织认证，是云南第一家通过该认证体系的金冠级酒店。 现降为普通级别。广东惠州汤泉高尔夫假日俱乐部一个以国际标准27洞球场为主体，融合多功能会所、SPA水疗养生中心、高尔夫练习场、五星级渡假酒店、欧风别墅、野营训练营、原始森林公园等为一体的大型渡假休闲产业园。北京九华山庄一个以国际标准27洞球场为主体，融合多功能会所、SPA水疗养生中心、高尔夫练习场、五星级渡假酒店、欧风别墅、野营训练营、原始森林公园等为一体的大型渡假休闲产业园。萧山国际酒店等等3、RCI国际会员酒店及度假村： Maritime Park & Spa Resort位于泰国甲米镇东北部，甲米河西岸边。度假村东侧是一个美丽的
8、淡水湖，可以在湖上泛舟，湖光山色映衬下的度假村环境悠然娴静。这里距离甲米机场不到6公里。去PI PI 岛和各个海滩都非常方便。 日本箱根温泉Hotel Resorpia Hskone甲米的某个温泉Kyneton Bushland Resort 位于澳大利亚维多利亚行政区中部的Kyneton小城。南非度假圣地-太阳城（SUN CITY）Thara Patong Beach Resort & Spa 普吉岛RCI度假村，位于普吉岛芭通海滩。巴厘岛度假村 royal bali beach club jimbaran bay 兰卡威度假村 Perdana Beach Resort 三、其他全球分时度假
9、交换系统Interval International 简称II ，CUC国际组织的子公司万豪国际度假俱乐部（Marriott Vacation Club International），简称MVCI希尔顿度假俱乐部（海南省三亚市亚龙湾国家旅游度假区）凯悦分时度假有限公司迪斯尼（1990年,进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制) 美国度假协会（ARDA）欧洲分时度假协会（ETF）点数制：1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制，即顾客不必付一笔钱去购买某度假地一段时间的房产使用权来加入一个分时度假交换系统，而只需购买一定的“点数”，然后用“点数”换购同样将价格折合
10、成点数的住宿和娱乐等产品。它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。四、国内分时度假系统发展刚刚起步。诸多企业开始对这一泊来的新旅游产品形态感兴趣，有关分时度假的消息频现于媒体，但由于对它存在许多错误的理解，有关解释大多含混不清，加上国内的市场与法制环境还没有使其健康发展的土壤，因此，一些先期试水的项目普遍只是在概念本身上红火了一把，其经营纷纷陷入困境。 主要企业及现状： 1）中房集团与美国公司合作开发的网络系统中国房地产与分时度假联盟，挣扎于 网络的建设和艰难的销售中。 首创旗下的天伦度假公司三年在全
11、国设立100个度假 村的计划已不知下文。 2） 2001年，中国旅行社总社、中信安华集团、中宇集团、中股四家组成北京中安达旅 游度假服务有限公司，RCI把中安达的运行规则当作中国这一行业发展的标准。2006年，与中信实业银行联合推出所加盟度假村的分时度假卡：消费者只要交纳3万元，在长达20年的时间里，每年就可拥有在某处度假村天的使用权；持卡者还可以通过中安达的网络平台，与其他会员交换使用权，到中安达目前所拥有的10几个度假村度假。这项服务一经推出就受到消费者好评，短短时间就有1600人加盟。3）其他企业还有：国内首家从事交换业务的“华夏之旅”、松散型饭店联合体“新旅网”、天津泰达度假交换有限公
12、司（TRAC）、云南太阳度假交换有限公司、全旅运通（上海）度假咨询有限公司、上海御都俱乐部等，运营状况都不理想。五、国内分时度假系统发展受限原因总结1）度假酒店资源缺失分时度假产品的产生基础是度假酒店。中国目前的绝大部分酒店都是城市型酒店、商务型酒店。真正按照度假酒店规范设计、建造、经营的酒店还为数不多。虽然某些滨海城市已经有了一些度假酒店，但比较雷同。能被RCI接受交换的度假酒店很少。2）度假区资源匮乏度假区一定是某种特定度假产品的集中展示区域。国内目前的假期仍然还以观光旅游为主，主题度假区为数甚少。度假区除风景优美外，更多的是能够为客人提供五天以上的娱乐活动。3）观光与度假是不同的概念4）
13、现分时度假产品难得到认可现由于专业的度假村、度假酒店少，可交换的灵活性大打折扣。可交换的网络内资源的匮乏又使得酒店的价格优势不明显，加上时间周期长和产品的抽象性，获得消费者认可很困难。5）资产安全风险没有保障，国内现有体制不完善分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，消费者购买得到的却只是一种服务承诺或使用承诺，销售实现后，资产所有权仍然还控制在售卖者手中，一旦售卖者出现法律纠纷或经营风险，消费者就会遭受服务承诺无法兑现的风险，甚至资产灭失。（国外有 “资产托管”的相关法律条文）6）交换费用高昂分时度假可以变换度假地点，把你在中国的这间酒店的住宿权交换出去，如果
14、签证允许的，你就可以到世界各地旅游，不用再付住宿费。但消费者要支付一些“交换服务费”，而且交换必须“等价”，不能指望“以低换高”。7）分时度假公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证。8）每年需要支付会员费，还要向酒店支付维修费，而且维修费可能会因通胀等原因上调，必须算一算，这个“低价”是不是“足够低”。六、 产权式酒店 所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者
15、，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。存在“全国产权酒店合作发展论坛”。杭州黄龙月亮湾大酒店天域酒店二期天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅。 与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006年1月
16、正式试营业。天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，提供多达21种房型选择。其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。天域酒店二期的销售价格25000元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40%支付回报，另外的60%作为运营成本、维护成本和税费支出。天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。买家都是北方的高级官员、企业家等。这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。 广东发展2007蓝色书一、发展综述 1、广东经济当前运行状况与未来趋势分析2006年，全省全年生产总值 25968.55亿元，占全国的1/8，增长达14.1%。来源于广东的财政收入5117亿元，占全国财政收入的1/7。三大产业继续优化，第一产业比重继续稳步
