房地产估价—第三章-房地产估价概论

《房地产估价—第三章-房地产估价概论》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价—第三章-房地产估价概论（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第三章 房地产估价概论教学目标标 理解掌握房地产估价的基本概念和工作内容； 掌握房地产估价的要素和基本估价程序； 了解房地产估价的现实必要性及估价行业的发展； 理解把握房地产估价的基本原则第一PPT模板网：教学 要求第一PPT模板网：能力目标知识要点权重掌握房地产估价的概 念，了解房地产估价 的工作内容房地产估价的基本概 念20%掌握房地产估价的构 成要素房地产估价的构成要 素30%明确房地产估价的范 围及估价业务的承接房地产估价的现实必 要性及房地产估价行 业的发展20%估价原则在估价实务 中的应用房地产估价的基本原 则；估价目的不同， 估价原则不完全一样30%本章目录3.1房地产估价的概念

2、及估价的必要性房地产估价的概念1. 房地产估价的称呼美国：real estate appraisal；英国：property valuation；日本、韩国：不动产鉴定；中国台湾地区：不动产估价（或鉴定、鉴价）；中国香港地区：物业估价（或估值）；中国内地：房地产评估、房地产价值评估、房地产 估价。 2. 房地产估价的定义 主体、目的、原则、程序、内容、对 象 专业房地产估价人员根据特定的估价 目的、遵循公认的估价原则，按照严谨的 估价程序，运用科学的估价方法，在对影 响估价对象价值的因素进行综合分析的基 础上，对估价对象在估价时点的价值进行 测算和判定的活动。 房地产估价定义中有关术语的涵义专

3、业估价人员：专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。 估价目的：估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。 估价原则：估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的准则或法则。 估价程序：估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系所排列出的先后进行次序。 估价方法：分市场比较法、成本法、收益法、假设开发法几种主要方法。

4、 影响房地产价格的因素：影响房地产价格的因素繁多而复杂，从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、不同时期，各种影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。 估价时点：估价时点是指估价结果对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历表示，并精确到日。 客观合理价格或价值的估算和判定：客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。 房地产估价概念的核心点 最核心的是把握如下三点： 1、房地产估价是

5、科学与艺术的有机结合 2、房地产估价不是对房地产估价的主观给定，而是把房地产客观实在的价值通过评估活动正确地反映出来 3、房地产估价与房地产定价不同房地产估价的必要性 一种资产要进行专业估价，必须同时具备两 个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。 1. 土地使用权出让的需要 土地使用权出让的含义 出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议 2. 房地产转让、租赁的需要 3. 房地产抵押、典当的需要 4. 房地产保险的需要 5.房地产税收的需要6. 房地产征收和征用补偿的需要7. 房地产损害赔偿的需要8. 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要9. 企业有关经济行为的需要10. 房地产管理的需要11.

6、其他方面的需要补充：房地产估价制度 房地产估价制度，是指为合理评估房地产价格，维护房地产估价的正常秩序及相关各方的权益，加强房地产估价市场的管理，提高估价人员的道德与职业水准，而对从事房地产估价的人员与机构就房地产估价的条件及行为进行某种约束，并令其对所评估的结果承担责任的制度 。中国房地产估价行业发 展依据：城市房地产管理法 核心：1.房地产估价师执业资格考试2.注册和房地产估价机构资质核准行政许可 管理机制：国家标准房地产估价规范等为执业标准的政 府监管、行业自律和社会监督的管理机制一、以法律的形式确立了房地产估价的地位 城市房地产管理法第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五

7、十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条的规定明确赋予了房地产估价的法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。二、建立了房地产估价师执业资 格制度 执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产 安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制的一 项制度。 从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国 同意考试制度。2002年之前原则上每两年举办一 次，2002年之后每年举办一次。 2004年8月，内地与香港完成了房地产估价师与产 业测量师首批资格互认。 考试科目为：房地产基本制度与政策(含房地产估价 相关知识)、房地产开发经营与管理、房地产估价 理论与方法、房地产估价案例与分析 报

8、考条件按照房地产估价师执业资格制度暂行规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并 具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试： （一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规 划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实 务满5年； （二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事 房地产估价实务满4年； （三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事 房地产估价实务满3年； （四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估 价实务满2年； （

9、五）取得房地产估价相关学科博士学位； （六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计 、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中 从事房地产估价实务满6年、成绩特别突出的专业人员。 经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台地区的专 业人员，符合上述规定的，也可报名参加房地产估价师执业资格考试。 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构 行政许可 四、成立了房地产估价行业组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会CIREA 五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

10、七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系 八、深化和拓展了房地产估价业务 九、形成了公平竞争的房地产估价市场 十、积极开展了国际交流合作3.2房地产估价的要素 3.2.1估价当事人注册房地产估价师房地产估价机构估价委托人估价当事人房地产估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地 产估价活动的专业服务机构。一级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以 上； 3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币 120万元以上； 4.有15名以上专职注册房地产估价师； 5.在申请核定资质

11、等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方 米以上或者土地面积25万平方米以上； 6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注 册房地产估价师； 7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注 册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工 作3年以上的专职注册房地产估价师； 8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股 份或者出资额合计不低于60%； 9.有固定的经营服务场所； 10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合

12、房地产估价规范的要求； 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。二级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上； 3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60 万元以上； 4.有8名以上专职注册房地产估价师； 5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方 米以上或者土地面积15万平方米以上； 6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注 册房地产估价师； 7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名

13、以上专职注 册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工 作3年以上的专职注册房地产估价师； 8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股 份或者出资额合计不低于60%； 9.有固定的经营服务场所； 10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。三级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30 万元以上； 3.有3名以

14、上专职注册房地产估价师； 4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方 米以上； 5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注 册房地产估价师； 6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注 册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工 作3年以上的专职注册房地产估价师； 7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股 份或者出资额合计不低于60%； 8.有固定的经营服务场所； 9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 10.随机抽查的1份房地产

15、估价报告符合房地产估价规范的要求；注册房地产估价师 注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考 试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产 估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照注册房 地产估价师管理办法注册 , 取得中华人民共和国房地 产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估 价活动的人员。估价委托人估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与 估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提 供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息 ，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价师搜 集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；不得干预估价人员 和估价机构的估价行为和估价结果。 要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用 者之间的异同。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押 权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其 利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜 在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对 象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。估 价委托人