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1、重庆思源经纪项目一部国奥村项目组2013年3月约克郡个案分析约克郡个案分析约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况目前开发南约克郡地块，占地目前开发南约克郡地块，占地3838万方，总建面万方，总建面8888万方万方约克郡项目位于北部新区金山大道与金州大道交汇处，项目位于金州大道两侧，分南北两个地块，总建面200万方，占地133万方，目前正在开发的是南约克郡地块，建面88万方；北约克郡地块总建面112万方,目前暂未开发。约克郡国奥村项目区位项目概况观音桥车行约5分钟可到新牌坊 商圈，约10分钟内可抵达 龙湖大社区， 经金山大道、五童路约20 分钟可至渝中区，到江
2、北 机场约20分钟。轨道交通：规划中的11 号线在项目周边设有站 点。约克郡地处中国第三新区核心北部新区。观音桥解放碑新牌坊机场项目交通项目概况国奥村开发商：香港置地重庆怡置房地产开发有限公司开工时间:2011.09.01拿地成本：总计38.6亿元，楼面单价约4386元/总占地面积：52万总建筑面积：88万物业形态：高层、洋房、别墅、商业容积率：1.78绿化率：35%物业公司：第一太平戴斯物业顾问有限公司物管费：4元/月入市时间：2011.05借势英国王室到访推售时间：2011.12月首次开盘推售入驻时间：2013.09.30南约克郡地块南约克郡地块项目经济指标项目概况土地位置用 途土地面积建
3、筑规模 (m2)/容积率容积 率起始价(万 元)楼面价（ 元/m2）净地单价（ 万/亩）成交价( 万元)出让 方式竞得 单位竞得时间北部新区B标准分B14-5/02、B6 -2/02、B7-1/02号地块二类居住、商 业金融业用地2353925997662.5172674287948917267 4挂牌 香港置地2011-12-1北部新区B标准分区B14-4/02、 B14-8/02号地块二类居住用地1221741832621.591631500050091631 挂牌 香港置地2011-12-1北部新区B标准分区B14-2/02号 地块二类居住用地1622252433381.51216695
4、00050012166 9挂牌香港 置地2011-12-1第一期第二期第三期第四期项目分为四期，总体量为88万方，与和记黄埔共享重光湖景资源，自然资源丰富：第一期：物业形态：别墅（46联排别墅），5栋高层；面积区间：289464平米；第二期：物业形态：类独栋，联排别墅，洋房；洋房面积：260平米，占比25%100-150平米，占比75% 占地面积 57000平方米 建筑面积 275000平方米第三期：物业形态：洋房，高层，商业综合体；第四期：物业形态：洋房，高层；其余信息待定目前主要在售第一期及第二期部分别墅洋房产品目前主要在售第一期及第二期部分别墅洋房产品项目规划项目概况资源：照母山公园、颐
5、和公园、天湖公园、重光湖泊商业配套：协信星光天地、金科大社区商业、万科万悦汇、自身大量配套商业教育配套：人民小学、人和实验小学、三色幼儿园医疗配套：人和医院、金山医院、金科社区门诊周边配套齐全，交通便捷，景观资源丰富，仅医疗配套相对较次周边配套齐全，交通便捷，景观资源丰富，仅医疗配套相对较次项目周边配套项目概况户型解读联排A-3 3室2厅4卫1厨+双车位 产权面积273 可用面积约388 露台面积约48 车库面积：44.22 地下室会所：79.53 客厅面积34.98 客卫面积4.62 餐厅面积15.34 厨房面积9.57 主卧面积34.98 主卫面积5.3 次卧1面积14.38 次卧2面积1
6、3.68 顶楼卧室面积41.58 联排部分产品解析项目概况户型解读双拼D-4 3室2厅4卫1厨+双车位 产权面积420 可用面积约550 露台面积约160 地下室会所：103.25 客厅面积39.9 客卫面积6.27 餐厅面积13.2 厨房面积9.6 主卧面积39.9 主卫面积9.3 次卧1面积17.62 次卧2面积14.25 顶楼卧室面积12.56 联排部分产品解析项目概况 洋房共15栋，3月24日推出7栋 共222套 7+1小高层 1-2层为跃层，面积260平方米 3-8层为大平层，100-150平方米 电梯：一梯两户 均价11900元/平，享交1万抵5万惠洋房解读项目概况户型解读洋房C2
7、-1 3室2厅2卫1厨 套内面积117 建筑面积约136 露台面积约15.16 客厅面积17.16 客卫面积3.9 餐厅面积18.48 厨房面积7.98 主卧面积19.57 主卫面积5.4 次卧1面积12.09 次卧2面积12.00 洋房部分产品解析项目概况户型解读洋房跃层F2-2 4室4厅3卫1厨 套内面积248 建筑面积约286 花园面积约90 地下娱乐室109.61 客厅面积17.16 客卫面积3.9 餐厅面积18.48 厨房面积7.98 主卧面积19.57 主卫面积5.4 次卧1面积12.09 次卧2面积12.00 次卧3面积14.08 洋房部分产品解析项目概况 产品线丰富，物业形态层
8、层递进； 城市重点发展区域，区域优势明显； 区域产业规划优势明显，升值潜力大； 周边配套齐全，涵盖交通、商业、教育、自然资源等； 周边仅医疗配套较为匮乏； 户型较为常规。项目概况小结项目概况约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况运营背景 香港置地集团在重庆打造的首个高端别墅项目，客户通过龙湖江与城了解到香港置地，但对其项目打造能力认知仍不足，香港置地品牌仍未得到市场认可； 约克郡项目涵盖别墅、洋房、高层、大量商业多形态复合型社区，面对多种产品，首期选择别墅产品面市； 当时照母山片区市场热度相对较低，仅万科旗下两个项目，区域热度不够。运营背景运营策略 项目以别
9、墅大盘形象入市，建立市场认知，拔高项目调性； 通过重大营销事件，建立别墅大盘形象，使项目及开发商品牌落地，得到市场认可； 通过建立别墅大盘形象，实现后期洋房、高层产品溢价； 虽然项目由多种物业形态构成，但将各业态推售节点明显分开，做到线上形象统一，同时销售周期相互不影响。运营策略运营策略约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况 区位地段地处北部新区照母山板块，地段优势明显，未来升值潜力大； 稀缺景观资源重光湖泊、照母山植物园、颐和公园、天湖公园等环绕项目； 品牌房企百年老字号企业； 文化底蕴注入英伦贵族生活和文化底蕴； 200万方全新生活大城照母山首席大城，配
10、套完善。 教育配套重庆市人民小学（据约克郡职业顾问描述：别墅可享受两个指标优惠，优惠约15万元，洋房可享受一个指标优惠，优惠约7万元，高层暂未定，小学2015年建成）项目核心价值点项目价值梳理约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况项目案名：约克郡1.“约克郡”名称源自英国东北部城市，象征英伦贵族生活区；2.“郡”象征着城市、成熟片区，寓意项目将打造配套完善大社区；3.“约克”象征英国皇室、贵族，寓意传承贵族、皇室气息。项目定位语：照母山下，2000亩高端生活大城，为生活造城形象定位：照母山高端城市示范区，形象定位：照母山高端城市示范区形象定位：照母山高端城市
11、示范区形象定位项目形象定位约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况2011.52011.12.30项目亮相首次推盘2011.8示范区 开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9首次推售 59套，面 积区间 289-374 ，均价 14500元 /推出58套 ，面积 289-374 ，均价 14165元 /推售16套 ，面积 313-405 ，均价 18194元 /推售29套 ，面积 289-342 ，均价 14335元 /推售24套 ，面积 289-342 ，均价 18525元 /项目入市至今，营销周期项目入市至今，营销周期22
12、22个月，共计个月，共计7 7次推盘，平均每次推盘，平均每9595天进行新批次推售天进行新批次推售 ，共推售房源，共推售房源421421套，截止日前共计成交套，截止日前共计成交334334套，整体去化达套，整体去化达79%79%； 项目前期起势周期约项目前期起势周期约8 8个月，以确保项目的高端品质、形象得到市场认可个月，以确保项目的高端品质、形象得到市场认可。推售222 套，面积 101-258 ，均价 11900元 /2013.3.24推出13套 ，面积 313， 均价 15520元 /2012.4.17推售节点分析项目推售分析推售情况项目推售分析2013.3.24123031393745
13、47463456789262728294132551314151620535457582425一批次二批次三批次四批次五批次六批次一二三四五六七批次 洋房12-18号楼2011.52011.12.30项目亮相首次推盘2011.8示范区 开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9首次推售 59套，面 积区间 289-374 ，均价 14500元 /销售 32套2012.4.17第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析推售位置1、2、30、31、37、39、45至47栋物业类型联排别墅主力面积区间289-342主力价格区间11437-19
14、913折后均价14701优惠情况1、VIP优惠1%； 2、开盘优惠3%； 3、一次性优惠2%，按揭无2013.3.2412303139374547463456789262728294132551314151620535457582425一批次一二批次二三批次三四批次四五批次五六批次六第一阶段推售情况第一阶段推售情况 线上推广线上推广前期做项目整体形象宣传，以蓝色为项目调性，注入项目鲜明个前期做项目整体形象宣传，以蓝色为项目调性，注入项目鲜明个 性性第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析开盘前将调性调整为金黄色，寓意即将丰收，主要释放动销信息开盘前将调性调整为金黄色
15、，寓意即将丰收，主要释放动销信息第一阶段推售情况第一阶段推售情况 线上推广线上推广第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析投放时间报媒形式媒体选择版式 2011.10.20硬广商报整版 2011.10.21硬广晨报整版 2011.10.21硬广时报整版 2011.11.17硬广晨报整版 2011.11.18软文时报整版 2011.11.23软文晨报1/4版 2011.11.24新闻晚报 2011.11.25硬广晨报整版 2011.11.25软文商报整版 2011.11.25软文时报整版 2011.12.02硬广晨报整版 2011.12.09软文时报整版 2011.1
16、2.16硬广晨报整版 2011.12.16硬广商报整版 2011.12.23硬广时报整版 2011.12.23硬广晚报整版小结分析： 第一阶段报媒投放16次，其中整版14版，新闻1版,1/4版1版； 第一阶段报媒形式，硬广10版，软文5版，新闻一版； 第一阶段为项目亮相阶段，投放频次相对较高，2011.10-2011.12约每周两次线上报媒投放。第一阶段推售情况第一阶段推售情况 线上推广统计线上推广统计第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析借势英国约克公爵、英国女王，为项目植入特有的居住文化，提高项目档次和 调性，借此活动为项目造势。2011年5月英国约克公爵到访约克郡，参与约克郡销售中心开放庆典，并种下了代
