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1、银川国奥村项目营销定位及策略汇报 国奥村 “国宅”之道。 今天的国奥村是后奥运时代的产物。 绿 色 科 技 人 文 国奥村是传承奥运文化（绿色奥运、科技奥运、人文奥运）的产物 低碳环保材料技术运用 科技智能化设施设备 人性化设施 人性化服务 目录 三地国奥村定位回顾 银川国奥村形象定位 银川国奥村竞争定位 银川国奥村客群定位 1 2 3 4 银川国奥村营销策略 5 三地国奥村项目定位回顾 “伟大事件诞生的 伟大生活方式” “国宅新道” “源于奥运，献礼成都” 北京国奥村 重庆国奥村 成都国奥村 三地国奥村品牌定位： 同一个世界 同一个家 形象定位： 目录 三地国奥村定位回顾 银川国奥村形象定位
2、 银川国奥村竞争定位 银川国奥村客群定位 1 2 3 4 银川国奥村营销策略 5 产品差异化优势提取 核心竞争力确定 深度对位客户需求 项目形象定位 银川国奥村品牌价值提炼 地理区域 地 脉 01.银川南中轴，传统、现代与未来的资源有这条线一以贯之。 02.城市副中心，集合了大量的自然生态湖泊湿地。 03.符合城市“南进”发展战略的政策布局。 04.距银川市的“三馆两中心”三公里 。 05.选择生活核心区，而非产业核心区。 南中轴所衍生的地脉价值 基础价值点 交通路径 路 网 01.三横三纵路网，整体交通通达性极强 。 02.临近南绕城高速路，进出银川极为便利 。 03.紧邻的几条道路多为近年
3、新修道路，路面宽，路况佳 。 04.28路，32路，35路，40路，43路公交车直通项目附近 。 05.小区与外部连接便捷，业主出行方便。 驱车往复的自由节奏 基础价值点 建筑材质 考 工 01.沿袭赖特“草原别墅”的有机建筑精髓 。 02.全部采用框剪结构，8级抗震 。 03.银川唯一的红色建筑立面 。 04.国奥村标志性社区大门，传习国奥精神 。 05.高品质门堂与入户门设计，归家礼仪感 。 06产品全部带电梯，舒适度更高，更显档次。 银川稀缺的传世大宅 基础价值点 自然环境 营 园 01.总体生态环境优越，是银川水域分布最密集的区域之一。 02.300亩天然湖泊湿地和150亩湿地公园 。
4、 03.水系尚未经受人工斧凿，保持原生态特质。 04.项目内部爱依河景观水道蜿蜒穿过，水域最宽水面高达120米。 05.华雁湖未来将打造成为湿地公园，水生天热植被多，生态环境优美 。 06.绿色景观以及各色园林小品渗透至社区的各个角落。 景观最丰富的史诗园林 核心价值点 配套资源 都 会 01.具有服务整区常驻入口，产业人口及到访人口的硬件配套设施。 02.三公里生活圈、娱乐、购物、运动一应俱全。 03.区域内幼儿园，小学，中学配套齐全，儿童医院2010年引入。 04.具有区域辐射能量的10万平米社区商业。 05.共享香溪美地全部配套资源。 豪宅品位的生 动注脚 基础价值点 服务标准 礼 制
5、01.物业公司：国家一级物业管理公司。 02.“三全制” 物业服务，无微不至的关怀，让您居住无忧。 03.高端房地产服务人员行为规范。 04.终端卖场“五感体验系统”。 “三全制”物 管保障豪宅价 值 基础价值点 空间机能 场 域 01.8.1米大面宽，3.2米高挑空，银川只此观止。 02.全生命周期创新户型设计。 03.户型南北通透，采光好。 04.几乎每个户型都拥有飘窗，落地阳台或露台，全面提升居住舒适度 超大尺度 奢 华空间 核心价值点 银川国奥村品牌价值提炼 智能科技 技 艺 01.引入千兆光纤，覆盖全社区。 02.外控智能平台系统，随时掌控家中一切。 03.低碳与环保，绿色与健康。
6、04.安防系统。 05.达到行业领先标准，具有创新性和示范性。 低碳建设 标准营造 基础价值点 规划理念 规 制 01.传承国奥地产绿色、科技、人文的核心理念，以奥运精神打造精品。 02.注重社区与外部资源的和谐融合，小区与景观水道无缝相连。 03.临路退建，还原绿地70米，通过建筑与绿化带形成围合布局。 04.高层，小高层，洋房等多种建筑错落有致布局。 05.人车分流，45度角设计，高安全系数。 传承“绿色、科技、人文”豪宅血统 基础价值点 品牌团队 巨 擘 01.亘元地产，土地储备量居银川第一，年开发量亦居银川第一。 02.国奥投资，是国内房地产、建筑、投资、体育文化等多个领域的领军企业。
7、 03.思源经纪，国内一流的房地产领域的综合服务商。 三大巨擘联手打造银川第一豪宅 基础价值点 国奥品牌 国 标 01.绿色。 02.科技。 03.人文。 打造国宅标志 核心价值点 银川国奥村品牌价值提炼 本案的核心竞争力由国奥品牌、空间尺度及公园景观三大核心价值点构建。 中国银川 奥运人文 湾居 公园 大宅 项目的着眼点应该跳出区域，面向整个银川。 后奥运时代产物，传承奥运文化理念。 1.处于艾伊河湾处。 2.处于湿地纵横处，水资源丰富。 1.华雁湖湿地公园。 2.艾伊河湿地公园。 3.小区南北两侧60米宽城市公园。 4.内部主题景观公园。 1.8.1米大面宽。 2.3.2米挑高。 3.全生
8、命周期创新户型设计。 银川国奥村及核心价值体系 形象定位支撑点 8.1米大面宽、3-3.2米层 高、116-195平米 全生命周期创新户型设计。 品牌 产品 空间尺度 公园景观 绿色 科技 人文 低碳环保材料科技运用 科技智能化设施设备 人性化设施 人性化服务 华雁湖湿地公园。 艾伊河湿地公园。 小区南北两侧60米宽 城市公园。 内部主题景观公园 银川国奥生活的五大价值标准：绿色、科技、人文、空间尺度、公园景观。 目录 三地国奥村定位回顾 银川国奥村形象定位 银川国奥村竞争定位 银川国奥村客群定位 1 2 3 4 银川国奥村营销策略 5 国奥村竞争定位思路 全新生活理念的领跑者 1、银川国奥村
9、重新定义银川高端“生活标准”。 2、国奥村针对高端客群，占位高端市场第一，形成强大的市场号召力。 市场领跑者市场领跑者 制定标准制定标准 超越竞争超越竞争 目录 三地国奥村定位回顾 银川国奥村形象定位 银川国奥村竞争定位 银川国奥村客群定位 1 2 3 4 银川国奥村营销策略 5 银川国奥村客群梳理 2011年1月2011年9月，银川国奥村来电、来访客户共2197组，其中办卡客户489组，针对办卡客户及银川思源市场部对银川高端客户监控数据，分析得出以下结论： 兴庆区 45%金凤区 25%西夏区 5%工业园 20%银川周边 5%客户工作区域分布客户工作区域分布银川国奥村客群分布 一、客户来源分析
10、： 主力客户群:主要分布在兴庆区（45%）、金凤区（25%）、工业园（宁东、德胜、望远合计20%）。 成长性客群：少部分西夏及银川周边地区的置业客群（10%）。 行政中心 万达CBD 新华商圈 到端写字楼 西夏区 金凤区 兴 庆 区宁东能 源产业 群 长城铸造厂/发电集团 小巨人机床厂/启元国药 银新能源 佳能轮胎 三十万吨 、 机电、物流 专业市场 宝塔石化 宁夏电力投资集团 各大银行总行 哈纳斯天然气公司 德胜 工业园 万达CBD 新华商圈 高端写字楼 银川国税 财政厅 中国银监会 宁夏地税 银川市政府 自治区政府 农牧厅 公安厅 兴庆区政府 交通管理局 文化厅 宁夏检察院 中级法院 粮食
11、局 二、主力客群职业分布： 1、企、事业单位中高层领导：主要分布在金凤、兴庆区、及工业园，以能源化工、金融保险为主的单位中高层领导，主要有哈纳斯、宝塔石化、长城铸造、英力特公司、各大银行、保险、证券等。 2、个体私营业主：主要分布在金凤、兴庆区，来自月星家居、长城装饰市场等专业市场，以及万达商圈、新华商圈等商圈的个体私营业主。 3、政府机关中高层领导：主要分布在兴庆区自治区政府周边及金凤区行政中心，主要有国税局、环保局、工商局、公安、司法部门等单位的中高层领导。 银川国奥村客群分布 客户职业构成客户职业构成 百分百百分百% 贸易/消费/制造/营运（高端写字楼、新华、 万达商圈） 30% 能源化
12、工（煤炭、化工、电力公司） 18% 政府/社会机构（非盈利）（行政中心） 14% 广告/文化/传媒（广电总局、报业集团） 3% 房地产 5% 金融业（银行/保险/证券）（各大银行，银 监会） 8% 成产/采购/物流/运输 4% 生物/制药/医疗（启元药业） 3% 教育培训 6% 销售/客服 3% 其它 6% 银川国奥村客群特征分析 购买特征 1、主力产品需求在140-180平米。 2、经济实力强，价格敏感度低。 3、对品质要求高，注重细节、关注服务。 4、注重居住圈层及生活安全性。 5、主观意识强，善于主观思考和决策。 主力市场 1、企、事业单位中高层领导 购买特征 1、主力产品需求在130-
13、160平米。 2、具有商人特有的价格敏感性，不排斥高价高品质，但一定要物有所值。 3、注重地段，产品性价比及投资价值。 4、相对固定的小圈层，口碑相传是他们的特点。 银川国奥村客群特征分析 2、个体私营业主 购买特征 1、主力产品需求在120-150平米。 2、有一定的经济实力，价格敏感性高，喜欢 托关系找折扣。 3、希望距离工作地点近点儿，关注长远的投资价值。 4、注重生活舒适度及私密性。 银川国奥村客群特征分析 3、政府机关中高层公务员 1、西夏及银川周边地区部分迁流分居的高端客群： 本案产品的差异化价值，会吸引这部分迁流分居的高端客群关注并购买。 2、投资客： 关注投资价值，因此关注价格
14、、关注社区品质。 银川国奥村客群特征分析 成长市场：成长市场： 银川国奥村客群特征分析总结 1、关注项目形象 2、关注项目品质 3、关注服务 突破点： 品质为根，形象为冠，服务为干 目录 三地国奥村定位回顾 银川国奥村形象定位 银川国奥村竞争定位 银川国奥村客群定位 1 2 3 4 银川国奥村营销策略 5 国奥村营销策略思路 政策问题 成本问题 区域认知问题 项目联动问题 站在全盘角度，影响项目营销的四大关键难点 一、营销问题分析 国奥村营销策略思路 项目面临问题 香溪美地国奥村是单盘运作还是双盘联动？ 解决策略 银川国奥村项目作为独立品牌运作，脱离香溪美地中端产品形象，避免宣传推广陷入混乱。
15、 超越形象 二、营销策略思路 国奥村营销策略思路 项目面临问题 如何摆脱政策调控对高端地产项目运作的影响。 解决策略 利用政策调控期间全力打造项目品质，待政策松动后以全成品现房入市。 超越产品 二、营销策略思路 国奥村营销策略思路 项目面临问题 银川国奥村成本已接近区域售价，如何运作实现更高溢价。 解决策略 以领跑者的姿态定位银川高端市场第一，重新制定银川“高端生活”标准，实现更高溢价。 超越竞争 二、营销策略思路 国奥村营销策略思路 项目面临问题 城南不是传统的高端板块，如何突破银川国奥村项目所处区域的价值认知？ 解决策略 跳出城南区域，以面向银川的高度定位此项目。同时凸显地段价值的唯一性，在城区能够将湖、河、公园三种资源集合于一起的唯有次项目。 超越区域 二、营销策略思路 银川国奥村营销策略的核心是超越 以五大生活价值标准重新定位银川高端生活，实现全面超越。国奥村营销策略思路 超越所能解决的问题： 产品销售的半产品时代 区域的认知 摆脱有形竞争 超然的形象 谢 谢
