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1、本报告是严格保密的增城市新塘泔涌村项目物业发展建议广州市世联房地产咨询有限公司 _顾问部二零一四年一月谨呈：广州市汇合房地产开发有限公司本报告是严格保密的本次汇报主要在确定方案和定位的基础上，给出具体的物业打 发展建议2整体定位及物业发展建议阶段市场调研阶段规划设计跟进阶段市调及发展 方向沟通方案定位、规 划评价沟通项目物业发展 建议汇报2013-12-312014-01-092014-01-20工作和沟通内容工作和沟通内容工作和沟通内容 市调工作内容汇报 各物业市场基本结论 针对各物业发展的判断和项目自身的分析 关于项目发展方向和基本定位的判断 在市场和项目初步发展方向的基础上给出项目整体定
2、位 针对项目可能的方案进行市场、规划和经济层面的详细研究 根据各物业的发展定位，给出详细的打造建议，包括商业物业发展建议、公寓物业发展、等等本报告是严格保密的31、项目定位回顾2、地块规划排布4、下一步工作安排3、分物业物业发展建议报告提纲本报告是严格保密的4一座城市的新地标引领商业消费新概念，成就商业价值新高地这里。演绎“体验型”新商业这里。 才是未来价值的高地【整体定位】本报告是严格保密的 5具有主题特色的具有主题特色的 多元综合购物中心多元综合购物中心综合休闲娱乐购物广场服务周边居住人群、多类型客户覆盖、辐射新塘东部的集家庭消费和餐饮娱乐为一体、具有主题特色的创新创新“体验型体验型”【商
3、业形象定位】本报告是严格保密的商业主要服务于周边高端住宅客户、新塘本地居民和外来务工 人员的家庭型和休闲型需求6高端住 宅客户外来务 工人员新塘本 地居民l家庭结构：三口之家l年龄构成：35-45岁l收入情况：1万元以上l消费类型：家庭型消费l可能的业态组合：超市、服装等日 常购物、亲子消费、朋友聚餐等l家庭结构：单身或情侣l年龄构成：20-25岁l收入情况：2000元左右l消费类型：休闲型消费+日常型消费l可能的业态组合：超市、服装等日常购物 、朋友聚会（餐饮、电影、KTV等）l家庭结构：三代同堂l年龄构成：35-45岁l收入情况：5000元左右l消费类型：家庭型l可能的业态组合：超市、服装
4、等日常购 物、亲子消费、朋友聚餐等本报告是严格保密的针对目标客户商业的业态配比为超市：零售：餐饮：休闲娱乐 比例为3：2：3：2 ，主力店包括超市、影院、KTV和餐饮等7大型超市本项目的业态配比电影院+KTV亲子主题大型餐饮+特色餐饮本报告是严格保密的项目最大特色是将打造成为集餐饮、休闲娱乐、购物为一体的 “体验型”商业广场8三大策略打造“体验型”购物广场体验感塑造策略之一：体验型业态增加l增加休闲娱乐和餐饮的业态比例，打造新塘美食娱乐新天地体验感塑造策略之二：丰富的建筑形态和立面，塑造公共空间节点l采用集中商业和商业街区的组合，打造丰富的建筑形态和天际线。同时可 以采用大胆鲜明的色彩塑造独一
5、无二的建筑体验l放大公共空间节点。我们将打造的不仅仅是购物广场，更是新塘市民日常 休闲、亲友相聚的最佳体验场所体验感塑造策略之三：主题概念营造l借东江之水，打造水主题街区，体现街区鲜明的特色本报告是严格保密的远见，开启新世界;梦想，铸就新未来【公寓形象定位】创造新塘公寓价值新高地新塘东江领寓引领城市价值的投资物业新塘唯一一座亲水公寓l这里将创造未来新塘未来的商业 中心，这里将新塘塑造一座新的 投资价值高地l南侧靠近新塘的母亲河东江 ，新塘稀缺的亲水投资物业本报告是严格保密的【客户定位】公寓核心客户为投资者，主打新塘本地生意人、 个体老板等，次要客户为来自于广州的投资客户10核心客户重 要 客
6、户边 缘 客 户核心客户：约7成左右新塘本地生意人，多从事 牛仔、服装、辅料等生意 ，经济实力强、投资意愿 明显重要客户：约2成左右广州中等收入、高等收入 阶层，这批投资客户数量 巨大，并有向低总价区外 溢的趋势边缘客户：10%左右其他投资客户公寓核心客 户主打新塘 本地投资客 ，兼顾广州 外溢投资客 户本报告是严格保密的【产品定位】平层公寓参考市场热销产品，以40单间为主力 产品、50一房一厅产品为辅11户型套数比例 单间39946.18% 一房一厅39345.49% 两房一厅728.33%东凌广场户型产品誉山国际户型产品户型套数比例单间141946.18%两房一厅1238.33%本项目的
7、区位由于 誉山国际 ，但比东 凌广场差户型面积（ ）比例单间4065%一房一厅50-6030%两房 一厅705%l单间的主力面积段l40-50左右l一房一厅的主力面积段l60-70左右l单间的主力面积段l均为39产品l两房一厅的主力面积段l70左右本报告是严格保密的【价格定位】根据已售和在售项目的公寓项目，公寓平层价格 约为10887元/12商业业公寓本项项目对对比项项目东东凌广场场誉山国际际区位条件202316交通条件202219产品打造202020环境条件101010市政配套10119景观价值1098开发商品牌101111合计10010693权重 0.60.4市场价格（元/）1088711
8、63610000注：东凌广场带精装修公寓均价为11636元/，誉山国际公寓毛皮均价7000-8000元/ ，按精装修 2000元/ 计算，均价在9000-11000元/平层公寓的价格假设本报告是严格保密的131、项目定位回顾2、地块规划排布4、下一步工作安排3、分物业物业发展建议报告提纲本报告是严格保密的【规划排布原则】注重项目体验感打造，业态布局有利于人流 引导和产权分割l注重项目体验感打造商铺形态设计为block街区，增强其体验性 增强空间节点设计，打造公共开敞空间 体现水主题特色商业l业态布局有利于人流引导业态分布和节点设置有利于聚集人流，提升商业价值 注重主力店对人流的引导l有利于产权
9、分割规划布局有利于持有型物业和销售型物业的产权分割14本报告是严格保密的临铁塔路地块商业价值最高，靠东侧市政路地块次之，南北地 块无道路临街面商业价值最低15铁塔路规划路市政路1商业价值排序234512345l紧邻城市主干道铁塔路l西面甘涌村有大量居住人口l北面有高尚居住楼盘支持l紧邻市政主干道，交通便捷l东侧有保利东江首府等高端居住小 区支持l紧邻规划路，属于一线商铺l规划路商铺价值次于现状路l位于地块中间，对外展示较弱l位于地块最内侧，展示性和进入性 均最差本报告是严格保密的车流主要来自铁塔大道方向，以目的性消费为主；人流来自 地块四周1.5公里范围内，以家庭型消费和商务消费需求为主16l
10、地块1、地块2 地块车流主要方向，展示性最佳 以目的性消费为主 适宜设置昭示性好，展面佳的业态 适宜设置销售价值高的物业l地块3、地块4 有较长临街展面 吸引东面人流 家庭型消费为主 适宜设置家庭亲子型业态l地块5、地块6 地块昭示性最差 吸引东面人流 临近五星级酒店 家庭型消费和商务消费为主 适宜设置休闲、餐饮等业态新塘大道铁 塔 大 道市 政 路东江首 府人流车流坭紫村 人流12规 划 路3465甘涌村 人流五星级 酒店人流本报告是严格保密的主力店商家规划选址需求：超市、KTV、电影院对地块选址要 求较高，单层面积要求大，需要临主干道，有较好的昭示性17业态类业态类 型楼层层要求交通要求单
11、单店面积积要求租金要求超市1-2层， 不接受负一层主干道旁，昭示性好单层面积7500以上， 单店面积1.5万-1.8万30-50元/月KTV不超过4层主干道旁，昭示性好2000-300030-40元/月电影院不超过4层主干道旁，昭示性好3000-400030-40元/月大型餐饮不超过3层交通便利，停车方便2000-300025-35元/月特色餐饮1-2层交通便利300-50025-35元/月休闲餐饮1-2层可达性好30-20025-35元/月本报告是严格保密的123465【 业态排布分析】北侧地块1相对独立，占地较小，适合布置餐 饮业态吸引目的性消费人群，飞地建议暂不利用18铁塔路规划路市政路
12、a b大型餐饮休闲餐饮al地块狭长，无临街面，商业价值不高。 可与后期用地一起规划，可更好的体现 地块价值飞地的利用本次不予考虑b适合排布餐饮业态l地块方正，昭示性好，符合主力店对地 块昭示性和地形的要求l地块独立，布置大型主力店不利于对其 他物业的牵引l大型餐饮：为目的性消费客群，对昭示 性、沿街展面要求相对较低，设置在地 块内侧，不影响商业运营l休闲餐饮：临街布置，昭示性强，提升 商业价值本报告是严格保密的地块2临铁塔路一侧，昭示性好，适宜布置超市、KTV等主力店， 吸引目的性消费人群，同时牵引东面家庭型消费人群19l超市、KTV等作为最主要的主力店，对 于商业的带动作用极强，分析六个备选
13、 地块，地块2位置最佳地块块体量交通商业业价值值对对商业业 带动带动作用地块2合适方便高强地块1小方便较高弱地块4、6 合适较方便一般较弱地块3、5 合适不方便差差在新塘这样的三、四线城市，超市对于昭示性 的要求是相当高的，你不能拿广州来举例，这 两地的消费人群基数不一样，小地方的人觉得 逛超市是体面的事情，地块偏或者进入性不好 他们会产生抵触心理 卜蜂莲花拓展经理123465铁塔路规划路市政路推荐位置本报告是严格保密的地块3、4交通性较好，临街展面长，地块3适宜结合超市布置零 售业态，地块4临近东江首府适宜布置儿童娱乐业态20临街展 面250米123465铁塔路规划路市政路我们选取店铺的时候
14、，更多的是考虑店铺的昭示面 ，因为是做儿童服装嘛，自然希望靠近儿童乐园、 幼儿园啊等等这样的儿童聚集区，这样生意才好做 嘛儿童服装经营者王小姐做商业肯定要有儿童区的，现在小孩子的钱多 容易赚啊，你们多弄点什么游玩设施，我们自 然而然就都去了。位置还是靠近居住区的好， 方便 东江首府业主3号地块适合排布零售业态4号地块适合排布亲子业态l3号地块可受到超市的带动，比较适合 排布零售业态，因此建议排布零售购物l4号地块靠近大型社区，比较适合排布亲 子主题超市本报告是严格保密的123465地块5、6昭示性和进入性最差，但与保利五星级酒店最近，适 宜布局特色餐饮、休闲餐饮满足目的性消费和商务消费的需求2
15、1铁塔路规划路市政路类型昭示性要求交通要求适宜性超市要求高，必须要 有沿街展面高不满足商家 要求电影院 /KTV要求高，有一定 的沿街展面高不满足商家 要求大型餐饮要求相对较弱高不满足商家 要求特色餐饮要求相对较弱一般满足要求保利 五星级酒店100米你们地块做商业，可以考虑与我们酒店的互补，以 后酒店运营起来，商务人士会多，需要一些洽谈聊 天的地方，尽量都靠酒店设置，心里距离会拉近， 有助于消费嘛保利地产东江首府管理人员目的型消费业态分析本报告是严格保密的综上，地块规划设计排布如下l用地面积：63131.09l总建筑面积：100762其中销售商业面积：20265持有商业面积：35453公寓面积
16、：45044l建筑密度：45%l容积率：1.5922地块技术经济指标本报告是严格保密的项目可形成集购物中心、美食、零售、休闲、亲子五大主题特 色的体验型商业广场23美食汇聚地家庭消 费综合 MALL风情休闲街区零售购物j 街区亲子 主题本报告是严格保密的结合开发商要求，建议将超市在内的西南侧物业为村集体持有， 其余部分进行销售，北面4200的大型餐饮建议股东持有24l村集体持有物业：连片布置， 以主力店为主，保证整体商业 项目的运营l销售型物业：尽量占据较好商 业位置以提高售价l销售型物业建议股东持有： 为两家大型餐饮业态，面积 4200。通过股东持有，可有 效控制北面地块业态，同时作 为项目融资抵押物业村集体 持有物业销售型 物业建议股东 持有物业本报告
