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1、长白项目进展汇报长白项目进展汇报目录目录（一）宗地概况（一）宗地概况（二）宗地分析二）宗地分析 （三（三）宗地价值宗地价值+ +概念结论概念结论（四（四）规划概念设计说明规划概念设计说明 （前期过程）（前期过程） （五）规划概念意向整合（五）规划概念意向整合 （六）容积率测算比较研究（六）容积率测算比较研究 （七）调整后测算方案（七）调整后测算方案 （八）设计计划（八）设计计划 （九）设计操作模式（九）设计操作模式（一）（一） 宗地概况宗地概况宗地城市位置图宗地城市位置图宗地位于南部宗地位于南部“ “和平区长白科技开发和平区长白科技开发区区” ”，位于浑南新区的西侧，沈阳市，位于浑南新区的西侧
2、，沈阳市竖向中心轴沿线。距沈阳站竖向中心轴沿线。距沈阳站4 4公里，公里，距太原街商圈距太原街商圈3.53.5公里公里，距沈阳北站距沈阳北站8 8公里，距沈阳桃仙机场公里，距沈阳桃仙机场1616公里。公里。 南站北站浑河长白地区总占地长白地区总占地1010平方公里，原隶属于东陵区，后浑南新区成立划到新区成为平方公里，原隶属于东陵区，后浑南新区成立划到新区成为六大组团之一六大组团之一长白综合组团。长白综合组团。20012001年年1111月长白乡划归和平区管辖更名为月长白乡划归和平区管辖更名为“和和平区长白科技开发区平区长白科技开发区”。行政隶属的变更直接带动土地升值。（长白地区原土地级行政隶属
3、的变更直接带动土地升值。（长白地区原土地级别为别为7 7级，现为级，现为6 6级）级）宗地地区历史沿革宗地地区历史沿革宗地区域位置图宗地区域位置图南站太原街浑河胜 利 街胜利桥 距太原街商圈近（直线距离距太原街商圈近（直线距离 约约3.53.5kmkm），），商服配套设施商服配套设施 齐全。齐全。太原街商圈位于沈阳市太原街商圈位于沈阳市 中心繁华地带，是集商住、中心繁华地带，是集商住、 饮服、文化娱乐为一体的多饮服、文化娱乐为一体的多 功能商业社区。功能商业社区。浑南大道机场高速桃仙机场 和平区向南延伸的唯一通路和平区向南延伸的唯一通路南京街贯穿沈阳市南北，是沈阳市三条主要南北南京街贯穿沈阳市
4、南北，是沈阳市三条主要南北 纵向交通干道之一，道路网辐射范围大。南京街浑河纵向交通干道之一，道路网辐射范围大。南京街浑河 北部沿线是沈阳市最为繁华的北部沿线是沈阳市最为繁华的 商业街；浑河南部沿线通往近商业街；浑河南部沿线通往近 年来发展迅速的苏家屯副城。年来发展迅速的苏家屯副城。宗地位于南京街中部路段，宗地位于南京街中部路段， 与南京南街通过工农桥相连与南京南街通过工农桥相连 （该桥是和平区通往大学城、（该桥是和平区通往大学城、 浑河大市场、中顺汽车城的主浑河大市场、中顺汽车城的主 要通路）。要通路）。南 京 街工农桥苏家屯沈苏西路苏家屯宗地胜利桥城市竖向交通决定其和平属性城市竖向交通决定其
5、和平属性根据与东侧浑南新区的横向对比，南岸与北岸通过桥梁竖向连接，在浑南完全形成自己根据与东侧浑南新区的横向对比，南岸与北岸通过桥梁竖向连接，在浑南完全形成自己的产业链条之前，其主要物流、人流仍将从北岸桥梁输出。因此，桥梁、道路的出口节的产业链条之前，其主要物流、人流仍将从北岸桥梁输出。因此，桥梁、道路的出口节点将圈定其物流、人流区域概念。点将圈定其物流、人流区域概念。长白为和平区的延伸长白为和平区的延伸 桥梁名称桥梁名称出口位置出口位置区域概念区域概念工农桥工农桥 和平区和平区 和平区和平区浑河桥浑河桥沈河区与和沈河区与和 平区交界平区交界和平、沈河和平、沈河富民桥富民桥 东陵区东陵区东陵、
6、沈河东陵、沈河长青桥长青桥 东陵区东陵区 东陵区东陵区区域控制性规划区域控制性规划 宗地城市绿地商务区高科技园区居住区商业用地居住用地工业用地绿化用地宗地宗地分析小结宗地分析小结 1 1、长白实则为和平区的延伸，行政隶属的变更使其土地价值更升一步、长白实则为和平区的延伸，行政隶属的变更使其土地价值更升一步2 2、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地，土地稀缺性明显、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地，土地稀缺性明显3 3、浑河景观治理明年可实现，土地价值高、浑河景观治理明年可实现，土地价值高4 4、与浑北联系交通便利、与浑北联系交通便利5 5、位于南京街沿线，升值潜力大、位于南京
7、街沿线，升值潜力大6 6、紧邻太原街商圈，近距离接受商业辐射、紧邻太原街商圈，近距离接受商业辐射（二）宗地分析二）宗地分析补充补充宗地四至宗地四至宗地东至规划路；南至长白西路；西至胜利路（规划）宗地东至规划路；南至长白西路；西至胜利路（规划） ；北至滨河路（规划）。；北至滨河路（规划）。宗地构成示意图宗地构成示意图A AB BE E住宅用地住宅用地公建用地公建用地430430米米200200米米320320米米320320米米190190米米270270米米200200米米360360米米500500米米350350米米沈 苏 快 速 干 道胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划
8、路城市绿地城市绿地C CD D宗地情况宗地情况宗地权属宗地权属：沈阳市和平区长白科技开发区：沈阳市和平区长白科技开发区用地性质用地性质：居住和公建用地，限高：居住和公建用地，限高100100mm地块形状地块形状：宗地整体呈不规则多边形：宗地整体呈不规则多边形地貌特征地貌特征：宗地整体地势平整，平均自然标高为：宗地整体地势平整，平均自然标高为38.338.3米。地质条件好米。地质条件好， 历史上最大地震震级为历史上最大地震震级为5.55.5级，地震烈度为级，地震烈度为7 7度。度。宗地面积宗地面积：A+BA+B地块：居住用地，地块：居住用地，面积面积26.126.1公顷，规划容积率公顷，规划容积
9、率1.81.8。C+DC+D地块：宽约地块：宽约8080mm的商业用地，面积的商业用地，面积6.46.4公顷，规划容积率公顷，规划容积率4.5 4.5 。 A+B+ A+B+ C+DC+D地块综合容积率地块综合容积率2.332.33。E E地块：商业用地，地块：商业用地，面积面积5.15.1公顷公顷，规划容积率，规划容积率4.5 4.5 。宗地自然条件 地块内约有地块内约有4040余家企事业单位，情况较为复杂。除沈阳市广播电台余家企事业单位，情况较为复杂。除沈阳市广播电台发射塔、沈阳环保设备厂等占地发射塔、沈阳环保设备厂等占地5 5万平以上的少量的大型企业外，其中万平以上的少量的大型企业外，其
10、中多为小型企事业单位。多为小型企事业单位。用地现状：用地现状：用地现状用地现状宗地内电台线杆宗地内厂区宗地内厂区 地块内无高压线地块内无高压线国有用国有用地地集体用集体用地地农业用农业用地地土地分类图土地分类图国有建设用地集体建设用地农 用 地宗地周边环境（北侧）宗地周边环境（北侧）浑河的河滩地，规划建设河堤浑河的河滩地，规划建设河堤 公园，宽约公园，宽约160160mm。宗地东望工 农桥宗地北侧为宗地北侧为3030mm 宽规划滨河路，宽规划滨河路， 路与河滩地间有路与河滩地间有 堤坝，堤坝，相对路面相对路面 高度约高度约5 5mm ，堤堤 坝距路约坝距路约40-5040-50mm 。开阔的浑
11、河水面，中间有开阔的浑河水面，中间有 拦河坝与河心岛。拦河坝与河心岛。拦 河 坝胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路E EC CD DA AB B宗地周边环境（北侧堤坝）宗地周边环境（北侧堤坝）堤坝北侧堤坝北侧河畔新城与宗地同河畔新城与宗地同 在浑河南岸，用地条件在浑河南岸，用地条件 相似，可从其现状推测相似，可从其现状推测 河堤建设方案，如照片河堤建设方案，如照片 所示。所示。约5m堤 坝沿河 商业浑河河滩绿地河滩绿地堤坝堤坝滨河路滨河路堤坝南侧堤坝南侧堤坝中的涵洞堤坝中的涵洞10m滨河路30m约40-50m约160m河滩绿地+39.50+39.50mm+33.20+33.
12、20mm堤坝美化方案（政堤坝美化方案（政 府做）未最后确定，初府做）未最后确定，初 步考虑做成草坡。步考虑做成草坡。胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路E EC CD DA AB B宗地周边环境（东侧）宗地周边环境（东侧）与公建与公建E E地块相邻的为地块相邻的为1818mm宽宽规划路规划路与住宅与住宅B B地块相邻的为地块相邻的为3030mm宽规划路宽规划路宗地东侧为规划中的商业宗地东侧为规划中的商业用地用地工农桥收费站位置在滨河路南，工农桥收费站位置在滨河路南，因此，未来过桥车辆最快只能从因此，未来过桥车辆最快只能从E E地块南侧地块南侧1818mm规划路右拐到达规划路右
13、拐到达宗地。从道路等级和交通引导判宗地。从道路等级和交通引导判断，主要交通仍将从断，主要交通仍将从4040mm的长白的长白西路到达宗地。西路到达宗地。距住宅距住宅B B地块地块400400mm为沈苏为沈苏快速干道，是联系沈阳主快速干道，是联系沈阳主城区与苏家屯副城的交通城区与苏家屯副城的交通联系枢纽。联系枢纽。工农桥工农桥工农桥收费站工农桥收费站规划规划30-4030-40mm宽绿化带宽绿化带宗地周边环境（南侧）宗地周边环境（南侧）宗地南侧现状为中小型企事业单位，宗地南侧现状为中小型企事业单位， 建筑密度较低。未来规划为带沿街商建筑密度较低。未来规划为带沿街商 业用地的住宅用地业用地的住宅用地
14、。宗地宗地未来，随着未来政府规划的逐步未来，随着未来政府规划的逐步 实施，长白西路与三好街之间将修建实施，长白西路与三好街之间将修建 三好桥。三好桥。三好桥三好街长白西路如此，将吸引一定量的和平、沈如此，将吸引一定量的和平、沈 河人群到访河人群到访 ，因此，长白西路的远期，因此，长白西路的远期 交通量较大。交通量较大。胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路宗地南侧有现状道路，路面宽宗地南侧有现状道路，路面宽1212mm；未来为未来为 4040mm宽规划长白西路，预计宽规划长白西路，预计0505年年8 8、9 9月份修完月份修完 。宗地周边环境（西侧）宗地周边环境（西侧）宗地西侧
15、现状为农宗地西侧现状为农 业用地；未来规划业用地；未来规划 为市政用地。为市政用地。宗地西侧为宗地西侧为5050mm宽规划宽规划 胜利路，其中胜利路，其中4040mm宽为宽为 胜利桥南引桥，预计胜利桥南引桥，预计0505 年年5 5月份修通。月份修通。 远期规划中，沈苏西路远期规划中，沈苏西路 将取消，改由胜利路直将取消，改由胜利路直 通苏家屯。通苏家屯。胜利桥，胜利桥，4040mm宽，北接宽，北接 胜利南街，预计胜利南街，预计0505年年5 5 月份修通。月份修通。胜利桥西侧约胜利桥西侧约500500mm处处 有铁路桥有铁路桥 。胜利桥南引桥起始位置，因此，未来过胜利桥南引桥起始位置，因此，
16、未来过 胜利桥的车辆只能下桥后东拐至长白西胜利桥的车辆只能下桥后东拐至长白西 路，然后进入小区。路，然后进入小区。桥面标高比桥面标高比 道路高道路高5.55.5mm胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路A AB BE EC CD D宗地周边道路综述宗地周边道路综述胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路4040mm宽，城市次干路，双向宽，城市次干路，双向 8 8车道，车行道宽车道，车行道宽2626mm，预预 计计0505年年8 8、9 9月份建成。月份建成。规 划 路3030mm宽，城市支路，双向宽，城市支路，双向4 4车车 道，车行道宽道，车行道宽1515mm，修建时修建时 间待定。间待定。 定位为区域交通定位为区域交通+ +沿河游览交
