岭海君利长岛湾沟通方案

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1、北辰端拱 2013年6月我们的行业，就是创意。创意在气味相投的气氛中，最能成长茁壮。 -李奥贝纳前言FOREWORD本案一期以别墅产品为主,首先从区域市场了解我们所处的位置和形势。大势之下,百舸争流,知己知彼,百战不殆目前青岛别墅市场格局： 温泉板块 城阳的惜夏 白沙湾板块 市区的世园会板块 崂山区午山板块 作为拥湾发展后的新兴板块的少海板块 西海岸板块温泉板块惜夏板块白沙湾 板块午山 板块少海 板块西海岸板块世园会 板块七大板块宏观市场青岛别墅市场板块分析崂山板块代表项目分析项目位置建筑 面积 （平 米）价格（元 ）建筑风格客群去化 率卖点石湾山庄崂山午 山石湾52000最低价 1800 万

2、 元/套 美式、发誓 、西班牙风 格混搭风格以崂山政府 企业家为主11%山景别墅， 依山而建懿品御府崂山同 安路 898号3906023000西班牙建筑 融入南加州 风格市区高端人 士12%是崂山城区 内唯一稀缺 独具一帜的 小高层洋房典型项目分析青岛别墅，以此为峰青岛别墅市场板块分析 核心卖点成熟别墅区，山景海景，交通便捷，青岛别墅之峰。 价格价格较高，区位优势明显。别墅面积范围在200500平之间，单套2000万以上。 客群市区自用客户为主，部分外地投资度假客户。崂山板块小结青岛别墅市场板块分析100福国际山庄银盛泰德郡百通香溪庭院城投财宝山庄项目位置建筑面积 （平米）价格（ 元）建筑风格

3、客群去化 率卖点龙湖滟 澜海岸城阳双 元路103661均价 10000 左右颐和别墅系本地居民 为主约 50%专业的销售服务，售 楼处包装精美，景观 规划为一大卖点百通香 溪庭院城阳银 河路190000均价 17000 18000西班牙风格本地居民 为主约 92%位于崂山水库附近， 水景资源，生态纯别 墅。典型项目分析城阳惜夏和白沙湾板块项目分析性价比别墅青岛别墅市场板块分析 核心卖点 便捷交通，离市区较近，产品相对有价格优势。 价格产品户型较少，单套最低150万起，由于地处盐碱地，环境问题，别墅总价相对较低。 客群这部分区域购房主要目的还是自用为主，旅游度假为辅；市区自用客为主，本地为辅。城

4、阳惜夏和白沙湾板块小结青岛别墅市场板块分析典型项目分析项目位置建筑面 积（平 米）价格 （元 ）建筑风 格客群去化 率卖点中信森 林湖胶州市少 海南路与 巢湖路交 汇处 67000均价 7200西班牙以胶州 市客户 为主约65%包装豪华 ，景观优 美，价格 低廉，璞玉岛胶州市少 海新城少 海北路1号 90674起价 12000中式以胶州 市客户 为主约2%湖景资源 ，品质打 造少海板块代表项目分析湖景私密别墅青岛别墅市场板块分析 核心卖点该地块位于少海湖畔，少海湖景资源是项目的最大亮点。 价格本区域板块独栋均价为720012000元平米，联排均价为800015000元平米；总价在300万800

5、万一套。 客群客群主要以胶州企业及政府人员居多，自住性较强，主要是作为升级换代居住产品。少海板块小结青岛别墅市场板块分析项目位置建筑面积 （平米）价格 （元 ）建筑 风格客群去 化 率卖点世茂诺 沙湾胶南市 海西东 十三路32000017000托斯 卡纳以开发区 及外地企 业家投资 度假73%一线亲海托斯卡纳 风情社区，交通方 便保利海 上罗兰开发区 滨海大 道139969158317000英伦 风格本地企业 家，外地 投资旅游 度假成功 人士76%处于灵山湾旅游度 假区内，具有稀缺 的海景资源和旅游 资源。价格便宜西海岸板块代表项目分析典型项目分析新兴别墅区青岛别墅市场板块分析 核心卖点山海

6、景资源和旅游资源是项目的最大亮点。 价格在1000015000元/平米之间，存量较大。 客群市区养老度假客户为主，本地改善客户为辅。西海岸板块小结青岛别墅市场板块分析项 目位置建筑面 积（平 米）价格（ 元）建筑风格客群去 化 率卖点时 代 城李沧上王 埠村、东 王埠村、 虎山交界 的位置 2300000均价 18000法式田园 、英伦、 诺曼底李沧政府 及企业家 、外地成 功人士86%高端别墅，建 筑与园林结合 为一体的大型 生活城。玫 瑰 庭 院李沧滨海 大道与天 水路交汇 处 17000011000 西班牙李沧居民 、外地企 业家为主 。35%世园核心，半 山豪邸世园会板块代表项目分析典

7、型项目分析生态别墅青岛别墅市场板块分析 核心卖点借助世园会优势，打造生态绿色生活方式。 价格总价在500万800万左右，仅次于崂山板块。 客群市区改善性客户为主。世园会板块小结青岛别墅市场板块分析温泉板块惜夏板块白沙湾 板块午山 板块少海 板块西海岸板块世园会 板块即墨别墅板块分为温泉板块、港中旅板块、嶺海板块海泉湾港中旅公馆中观市场-即墨别墅板块代表项目分析温泉别墅青岛别墅市场板块分析项目位置建筑面 积（平 米）价格（ 元）建筑风 格客群去化 率卖点海信 温泉 王朝即墨市温泉 镇西侧，大 田路北侧266000均价 18000北美的 南加州高端 市区 人群64%这里有国内最 好的海水温泉 ，所

8、以这里有 着得天独厚的 度假资源。 芭东 小镇即墨市府东 路以西，大 田路以南127000均价 22000意大利高端 市区 人群80%芭东小镇以引 领健康生活方 式为使命，致 力于打造休闲 、旅游、度假 、养生领域的 卓越品牌温泉板块项目分析典型项目分析青岛别墅市场板块分析 核心卖点有着得天独厚的自然资源，山，海，城，泉，滩，生态与人文结合的恰到好处，适合居住。 价格别墅普遍面积较大，在600800平之间，单价均在22000以上。 客群由于价格较高，青岛市区度假投资客户为主。温泉板块小结青岛别墅市场板块分析项目位置建筑面 积（平 米）价格 （元 ）建筑风格客群去化 率卖点港中旅即墨 温泉 镇滨

9、 海大 道111000 035000法式市区投 资度假 客59%海湾式布局，山海 景观情景交融，低 密度生活城。港中旅板块项目分析典型项目分析青岛别墅市场板块分析 核心卖点青岛最大面积的低密度住宅开发区域，海湾式布局，山海景观情景交融，一海双河，湖，溪，山，谱写大自然的交响曲。以海景、度假为主的投资旅游休闲场所。 价格单价较高，在售别墅面积260500，独栋别墅均价35000元/，双拼别墅均价20000元/。联排别墅均价15000元/。 客群市区投资度假客户为主港中旅板块小结青岛别墅市场板块分析项目位置建筑面 积（平 米）价格（元 ）建筑 风格客群去化 率卖点尚溪地即墨市温泉镇 温泉二路与滨

10、海大道交界24330013000中式高端消 费群体29.9 %配套设施完善 ，以温泉度假 的海景房逸景湾即墨市温泉镇 滨海大道与嶺 海路交界12120011000古典 欧式高端消 费群体26.7 %依山傍水，交 通便捷，打造 人文环境休闲 居住区微观市场-嶺海板块项目分析典型项目分析青岛别墅市场板块分析 核心卖点 依附嶺海片区未来规划，打造新型中央居住区。 价格 价格较高，别墅平均面积在200500平之间，总价在 500万左右。 客群 市区度假客户为主。嶺海板块小结青岛别墅市场板块分析 纵观青岛别墅板块，由于位置基本远离市中心，配套不完善，多以度假、投资第二居所为主要诉求。 客群主要以市区投资

11、度假客户为主，别墅体量较大，同质化产品较大，去化压力较大。思考：我们的客群是求同还是求异 ？青岛别墅市场总结青岛别墅市场板块分析即墨板块以温泉度假别墅为主，总价较高，对于本地人口基数和消费水平来说，都不是我们的主力客群！求同-本地人？ 别墅产品对于区域限制不明显，纵观青岛别墅7大板块，都可以作为投资度假客的选择。 即使相对于即墨板块自身来说，区域产品较多，且多为成熟楼盘，客户饱和量较高，对于尚未入市的我们来说压力也较大。求同-青岛度假投资客?外来迁居者分为两类： 第一类相对有钱者会选择青岛市区，体现身份便于工作。 第二类打工者由于收入问题，会现在近郊刚需高层产品，例如黄岛、城阳，显然我们产品也

12、不是。求同-外来迁居者？上述客户不是主力客群并且已经趋于饱和，同质化产品严重，求同下销售缓慢，对于本案50万体量的产品来说难以去化，所以我们应该求异。首先我们要知道自己有什么， 才能知道能够吸引到哪些客群 ！我们该如何求异？小结-求异！东至：规划中的居 住和绿化用地前南至：景观河道（中海湾、北海湾 ）北至：东海路及山景资源项目四至西至：规划用 地及景观河道产品解析占地面积:400000平方米建筑风格：西班牙式产品类型：别墅、洋房、高层区位交通：东临滨海大道，到达仰口隧道15分钟，即将开通轻轨线路。配套：小区内部配套幼儿园、学校、会所、商业等，全封闭居住社区。区域大盘，成熟配套了解完项目情况，通

13、过价值梳理找出我们项目自身优势，从而确定卖点，找到客户方向。本案占地面积达到40万平方米，是嶺海区域内体量最大楼盘。价值点1-第一大盘小区内部产品类型丰富，商业配套齐全，并设有2所24班制学校，教育资源丰富。价值点2-配套齐全背山面水的规划，从风水角度无疑是绝佳规划，配合景观优势，居住优势不言而喻。价值点3-生态宜居 产品类型丰富，可以满足不同层次客群需求。 封闭式小区，内部配套齐全，建筑风格独特，专业物管，品质成熟社区。价值点4-不只有别墅 嶺海君利长岛湾沿滨海大道向东，过仰口隧道后约15分钟车程。 政府明确规划，未来将建成青岛至即墨城际轻轨，拉近城市距离，两城一家，便捷生活。价值点5-便捷

14、交通线随着地铁线、轻轨线等陆续开通，加强了即墨与市区的联系，即墨即将成为大青岛发展布局里重要一环，并随着招商引资项目的陆续进入，即墨未来板块未来升值潜力无限。价值点6-未来发展物理属性价值点梳理第一大盘配套齐全生态宜居不只有别墅便捷交通线未来发展第一 生态 成熟 社区打造第一居所本案配套成熟，交通便利纵观整个区域，产品还是以温泉资源为主诉求，客户 基本选择休闲度假二居所，如何跳脱市场，快速去化？首先，看下客户选择第一居所的因素都有哪些？交通：轻轨即将开通，与市区连续紧密，出行基本配有私家车。医院：医院集中在即墨市区。商业：周边商业配套丰富，小区内设有会所、商铺等满足业主需求。环境：依山傍水，景

15、观资源丰富。学校：重视教育，小区配有2所24班制学校。怎样打造第一居所？。怎样打造第一居所？交通、商业、环境、医院交通、商业、环境是从大区 域角度出发，也就是说是区 域内其他产品的共同卖点。 医院集中在即墨市区，不是 区域内项目的卖点共性学校本案体量较大，区域社区内 唯一一个配有2所24班制学校 以及幼儿园个性不做陪衬，只争第一 ！问题：第一个登上月球的宇航员是阿姆斯特朗，这个我们都知道 ！请问第二个人是谁 ？既然我们避免同质化产品竞争，打造学区房概念，必须放大亮点，打造唯一优势，充分吸引客群。建议与北大或者清华等名校合作，打造北大附小或者清华附中等重点学校，给孩子最高等的教育，赢在起跑线，从

16、而将项目卖点最大化，吸引客群。项目突破点中小学： 北师大附属小学幼稚园： 北师大附属幼儿园诉求：让您的孩子在家门口接受名校教育，赢在起跑线上。参考案例-卓越蔚蓝群岛既然明确项目物理属性和第一元素，必须赋予项目推广内核，更好诠释项目形象。生态之上，教育之城Slogan明确了项目的定位和优势，我们因地制宜的筛选出我们的客群。他们在哪里？他们的特征？他们的生活方式？从区域情况看，本案较大的体量还是要面向全青岛及省内销售，主要为青岛市区中青年客户。他们在哪里？ 虽然是青岛市区客户，但有别于区域内其它产品的投资及度假客群。 我们打造第一居所，从产品梳理中我们打造学区房概念，客群定义为市区自用客户。他们的特征？ 他们是社会上的精英人士，希望拥有更私密和生态的居住环境，但是为了孩子的教育，他们只能选择市区学区房。 他们重视教育，希望给孩子一个良好的成长环境，他们大多会选择私立名校，让孩子赢在起跑线上。 他们渴望一个能将生活和工作，教育和环境有机