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1、CentaPro鸿隆世纪广场项目初步发展沟通简案二零一一年八月中原集团成员 Member of Centaline GroupMember of Centaline Group东方威尼斯项目初步发展沟通简案森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司2011年8月CentaPro项目 分析发展方 向研判市场 分析报告结构4案例 借鉴CentaPro惠城区总体概况项目指 标区位惠城区地处东江中下游平原区，作为惠 州市的政府所在地和中心区，惠城区是 惠州乃至整个东江流域政治、经济、文 化和交通的中心。土地面积1471平方公里下辖范围桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙 丰、小金口、水口8个街道办事处和汝湖 、
2、三栋、马安、横沥、芦洲等5个镇。常住总人口 （2011年）107万地区经济2010年地区生产总值增长11.5%，人均 生产总值增长9%。城镇居民人均可支配 收入21278元，同比增长9.2%；农民人 均纯收入8541元，同比增长15%。 惠城区CentaPro2000年以前20002007年2008年至今传统百货时代连锁超市、新型百货时代 2000年4月，深圳人人乐商业集团租 下当时仍是烂尾楼的惠州国商大厦裙 楼1-4层，成为第一家打入惠州市场的 深圳商家。 随即，深圳的万佳百货、丽日百货、 天虹商场、新一佳、海雅百货，香港 的百佳超市，世纪联华等外地大型商 家纷纷涌入惠州市场，使惠州的商业
3、得到了飞速的发展，商业格局发生了 重大颠覆。 而惠州本土传统百货相继关门倒闭， 曾经的三大商场在惠州市民心目中逐 渐淡忘。 2008年6月，惠州第一家购物中心 港惠新天地开业，标志着惠州商业的 进一步提升。世界零售业巨头沃尔玛 入驻港惠新天地，打破深圳大型商家 几乎垄断惠州市场的格局。 2008年11月，位于东平片区的隆生 半岛广场的JUSCO开业，将又一大 国外商家加入到竞争中来。 2008年，华贸与佳兆业进军江北， 打造城市综合体，其购物中心将开启 惠州商业新的篇章。 此阶段惠州商业零售业还烙着深 深的计划经济印记，英达商场、升 平商场和老西湖百货是惠州当时的 三大百货商场。 商场档次不高
4、，主要经营居民日 用品，其他零售业态缺乏，商业气 氛淡薄。、惠州商业发展历程购物中心与百货超市齐飞时代CentaPro商业发展趋势与GDP惠州市2009年人均GDP突破5000美元，而惠城区则超过了7000美元，惠州商业具备了由百货/超市阶段往购 物中心/生活时尚中心等现代零售商业形态发展的经济条件。1100美元以下11002000美元20004400美元4400美元以上集贸市场大众商业街百货商场时尚生活中心 购物中心CentaPro惠城商业整体格局和商圈划分惠城区主要可划分为四个商圈：东平商圈、麦地&河南岸商圈、西湖商圈和江北商圈。城市商业核心，规模最大， 网点众多，业态全面。历史悠久、景观
5、丰富 、人气较旺，交通和 硬件存在瓶颈。规划起点高、消费 力强劲、未来发展 潜力大，但目前商 业氛围有待培养。区域相对独立，社区性质较 强，辐射力受限。CentaPro东平片区概况片区特征：东平片区地处惠州中心新老城区过渡 带,为惠州唯一自然岛屿,三面绕水,由东 江、西枝江、新开河交汇形成,也称东 平半岛，该片区有着较为完善的配套 、交通便利。功能定位：通过对历史文化遗存的修复，形成较 高品位和价值的人文居住区域。CentaPro惠城各商圈业态发展分析商圈百货超市零售餐饮休闲娱乐优势与不足缺乏的业态麦地& 河南岸发展较好，拥有3 家中端百货，天虹 档次较高、海雅与 广百品牌一般发展较好，拥有
6、沃尔玛、华润、 百佳、人人乐等 知名品牌拥有部分中高 端品牌（港惠 、天虹、海雅 ），整体中档商家数量较多，以 客家、海鲜风味为 主，品牌商家少， 缺乏大型宴会酒楼 ，休闲餐饮较少影院、休闲会 所、桑拿为主 ，少量夜总会 、KTV、酒吧 、健身俱乐部业态齐全、品牌众 多、人流旺盛、但 档次难以突破高端零售品牌 、休闲娱乐、 大型餐饮、休 闲餐饮西湖商 圈有2家传统百货（ 丽日、百佳盛）， 品牌中低端缺少品牌超市整体中低端中小型特色餐饮为 主，缺乏品牌商家休闲会所、桑 拿为主景观丰富、商业氛 围浓厚，但硬件不 足、品牌低端、商 业层次难以提升品牌超市、休 闲娱乐、餐饮东平商 圈无独立百货吉之岛，
7、超市+ 百货形式，整体 档次一般，品牌 中档整体中档，与 麦地商圈同质 化严重中小型特色餐饮为 主，与港惠新天地 同质化严重少量KTV消费人口众多、竞 争者少，品牌档次 有限，影响力不足休闲娱乐、高 端零售品牌江北商 圈已营业的仅有丽日 1家，品牌中低端华润万家、沃尔 玛即将进驻零售较少，档 次中低端数量较少，缺乏品 牌商家，商务休闲 类商户匮乏休闲会所、桑 拿、水疗为主交通便捷、规划起 点高、高端消费潜 力巨大，但目前商 业氛围不足高端零售品牌 、特色餐饮、 休闲娱乐高端品牌零售、大型宴会餐饮、特色餐饮、休闲娱乐，以及影院、SPA、健身、精品家居等时尚生活方式类业态在整 个惠州都很匮乏，江北
8、CBD的高起点规划、浓厚的商务氛围、庞大的中高端消费人群以及目前的市场空白，都为这些 高品质业态提供了良好的发展空间。CentaPro惠城已入市典型商业项目分析港惠新天地1期发展商惠州市富盈置业有限公司商业楼层五层开业时间2008年3月经营模式租售结合，出售20%铺位建筑面积110，000平方米业态组合模式超市主力店带动零售档次中档主要业态布局负一层 苏宁电器、儿童乐园、儿童用品、休闲运动 一层 连锁餐饮、首饰精品、金饰 二层 连锁超市、连锁餐饮、美容机构、男女服饰、保健用品 三层 连锁超市、连锁餐饮、皮具箱包、休闲服饰 四层 休闲娱乐、万达影院、连锁餐饮 五层 连锁餐饮品牌商家沃尔玛、苏宁电
9、器、世宇乐园、水果捞、棒约翰、肯德基、沃尔玛 、味千拉面、巴西烤肉、和绿寿司、芭蕉亚洲、永正购书、飞驰溜 冰、万达影院、三十三间堂、真功夫、G2000、KAPPA、ONLY、 ESPRIT、万宝龙、千色店等整体经营状况沃尔玛经营情况良好，人流较旺；零售表现一般，已售商铺后期经 营出现困难，正在努力调整；餐饮经营情况一般。CentaPro港惠新天地2期发展商惠州市富盈置业有限公司商业楼层六层开业时间2009年6月20日经营模式租售结合建筑面积3万平方米业态组合模式精品超市+儿童娱乐+精品零售零售档次中高档（档次比一期有所提高）主要业态布局1层时尚精品馆：化妆品专区、汽车展览馆/个人护理用品、珠宝
10、/名表主题馆； 2层女性品牌专区：国际品牌店、精品店； 3层名品休闲天地：户外运动主题区、特色餐饮、绅士馆； 4层儿童文娱世界：儿童名品店、儿童亲子乐园、儿童早教中心； 5层高级家居饰品馆：家居、健康/床上用品/高档厨具、特色饮品、大型酒楼；6层会员体验中心：SPA品牌商家周大生、POZO、ESPRIT、城市俪人、爱慕、老人头、花花公子、老爷车、爱 婴岛、爱乐游、JOJO、小贵族、儿童会所、全棉时代、红黄蓝亲子乐园、家优 时尚生活超市、富安娜、雅芳婷、家优咖啡、国瓷永丰源、埃迪.蒙托整体经营状况整体档次较1期有所提高，品牌和内外装修更加精致，儿童家居类业态较有特色 ，但总体业态和布局并无太大突
11、破，且地理位置缺乏优势，整体经营情况一般 。CentaPro华贸天地发展商北京国华置业有限公司商业楼层地下一层，地面五层开业时间2011年4月经营模式只租不售建筑面积 150，000平方米业态组合精品超市+百货+餐饮零售档次中高档主要业态布 局负一层 BHG超市、餐饮、个人护理/美容、家居/影音/数码 一层 服饰、珠宝/手表/眼镜/饰品、鞋/箱包 二层 服饰、休闲餐饮、鞋/箱包、珠宝/手表/眼镜/饰品 三层 个人护理/美容、服饰、鞋/箱包、家居/影音/数码 四层 儿童乐园、童装/玩具、餐饮、家居/影音/数码 五层 影院、大型餐饮品牌商家BHG精品超市、橙天嘉禾影院、反斗乐园、稻香、顺电、兰桂坊
12、酒 吧街、阿玛尼、CK、CERRUTI1881、GUESS、VJC、哥弟、百丽、 琉璃时光SPA、玫瑰人生、GSD、自然堂、千色店、周大生、周生生 、时间廊、大家乐、汉拿山、金草帽、经营状况商场餐饮生意火爆，经营情况较好评语：华贸中心已成为惠州无可争议的商业 新地标。无论从地理位置、项目规模、业态 组合、品牌档次、经营管理等方面而言，华 贸中心都将树立起惠州商业的新标杆。CentaPro隆生半岛广场发展商惠州隆生企业有限公司商业楼层五层开业时间2008年11月经营模式租售结合建筑面积 80，000平方米业态组合大型超市+零售+餐饮零售档次中档主要业态布 局一层 吉之岛超市、美食街、男女服饰、珠
13、宝首饰、皮具箱包 二层 吉之岛超市、美食街、男女服饰 三层 儿童服装、国美电器、美食广场、休闲娱乐 四、五层 停车场品牌商家吉之岛超市、国美电器、海马家私、安奈儿、远见书店、奥佳华、巴 布豆、奇乐儿儿童乐园、京都日本料理、肯德基、麦当劳、禾禄回转 寿司、雅芳婷、卡地罗、名盾、巴西烤肉、丹诗格尔、非凡419、皮 尔丹顿、老人头、洛赛克斯、万菜屋、吉祥斋、维帕诗、六福珠宝、 金草帽、渔乡米坊、欧时力、千禧之星、钻石世家、新秀丽、千色店 、八马茶业经营状况商场人流量较多，经营情况良好。评语：隆生半岛广场是惠州第二家大型综合性购物中 心，得益于东平半岛众多大型居住社区提供的庞大消 费人口，且周边缺乏大
14、型商业设施，其以JUSCO为 主力店的业态组合也正好满足了这一区域的消费需求 ，因此整体经营情况逐步趋好。但项目在零售档次上 没有突破，且缺乏娱乐商家，空间布局和人流动线上 存在缺陷，因此目前该项目仍停留于区域性商业中心 的阶段，影响力未能得到有效辐射。CentaPro惠城商业格局现状分析东平商圈在惠城的的商业格局中由于其区位的局限性辐射范围不足，但随着惠州 经济的不断发展及城市布局的完善，高端生活居住区的形成以及吉之岛的强力入 驻，东平片区高品位高定位的商业价值已经体现。虽然目前惠州大型商业多以百货加超市的传统模式为主，但经过港惠新天地与 JUSCO的几年培育，惠州的商业升级步伐日益加快，综
15、合性体验式购物中心成 为未来大型商业的首选发展形态。惠城商业近年来发展迅速，逐渐繁荣，但与相邻的广州深圳相比，还有相当大的 成长空间，尤其在本土品牌的培养及外来品牌的引进上还存在较大发展机遇。CentaPro项目 分析发展方 向研判市场 分析报告结构4案例 借鉴CentaPro项目技术参数CentaPro项 目 周 边 住 宅 分 布东湖花园 0号小区东湖8区天烽新地天烽天鹅湖长湖苑龙日花园三期荷兰水乡 巧克力新世界曦岸三朵向日葵光耀翡翠湾鑫月汇峰荷兰水乡花 语岸三期荷兰水乡 三期光耀翡俪港海燕绿岛商城项目周边环境分析CentaPro住宅面积户数开盘时间海燕绿岛 商城9.2万7342009.0
16、9荷兰水乡 三期11.3万-2009.06东方威尼 斯28万13002011.05光耀翡翠 湾11.3万3832009.06光耀翡俪 港19万10262011.08龙日花园 三期2万1842011.05长湖苑52万10792011.05住宅面积户数开盘时间新世界曦岸11万9362011.05东湖花园0 号小区80002792010.04东湖8区21万3362007.12天烽新地3.1万5242009.03天烽天鹅湖8.4万4962011.05三朵向日葵2.5万1502010.12鑫月汇峰7.8万4972008.10荷兰水乡花 语岸三期9万5672011.07荷兰水乡 巧克力3.1万2602009.09项目周边住宅概况项目周边大型社区林立，在售面积将近200万平方米，如此庞大的社区居民将为 本项目商业的发展提供有力支撑及保障CentaPro项目SWOT分析项目为大型社区，而且周边知名社区林立
