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1、制度与机制以深圳市“城市更新”制度为例目录一、概念（国外、地方、学者）二、历史演进三、深圳城市更新的概况四、深圳城市更新的主要类型（结合案例）概念一、国外城市对“城市更新”的表述“城市更新”的概念起源于1949年美国住宅法(The Housing Act of 1949)“城市 再发展”，其目标为市中心区拆除重建，由联邦政府补助更新方案三分之二金额。1954年的住宅法法案 (The Housing Act of 1954)中正式使用 (Urban Renewal)城市 更新这一名词，其主要 内容是针对都市里的贫 民窟和颓废区进行住宅 改造行动，为整个住宅 方案的一部分，其涵义 已较城市再发展更
2、积 极、更具综合性。概念而后的发展过程，城市更新的目标由原来简单的住宅改造(Rehousing)而慢慢结合 社会福利、商业再发展等目标。也因为美国的城市更新发展是由清除贫民窟而来 ，所以在手段上便是充满实质色彩的拆除重建、整体复新和保存维护等方式。 1970年东哈林区，第五大道1970年布朗克斯区，布朗克斯河概念英国的城市更新手册（Urban Regeneration: a Handbook）提出的定义如 下：试图解决城市问题的综合性的和整体性的目标和行为，旨在为特定的地区带 来经济、物质、社会和环境的长期提升。背景：1970年代的城市制 度试图协调物质、经济和社 会政策（之前这些都是相互 独
3、立的），并解决四个问题 ： 增长的城市贫困、住房需 求、低收入者和失业内城的 男性的长期失业、增长的就 业机会丧失。伯明翰运河区-布林德利概念深圳市政府颁布深圳市城市更新办法，所表述的“城市更新”，是指由 符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法 规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。二、国内法规对城市更新的概念定义1、城市的基础设施、公共服务设 施须完善; 2、环境恶劣或者存在重大安全隐 患; 3、现有土地用途、建筑物使用功 能或者资源、能源利用明显不符 合社会经济发展要求，影响城市
4、 规划实施; 4、依法或者经市政府批准应当进 行城市更新的其他形式。概念三、我国学者对城市更新的概念表述我国著名城市规划专家陈占祥先生将城市更新的概念引 入国内，并将其定义为城市“新陈代谢”的过程。吴良镛先生从城市的“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”的概念。陈占祥先生吴良镛先生概念我国学者张茜茜在其一书中国城市更新的迷茫与出路专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今中提出：城市更新是对城市中某一衰落 的区域进行改造，使之重新繁荣。它包括两个方面的内容： 一方面是对客观存在的实体的 改造； 另一方面是各种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环 境、游憩环境等的改造与延
5、续 ，包括邻里的社会网络结构、 心理定势、情感依恋等软件的 延续与更新。于今城市更新最初被理解为大规模简单的推倒重建和清理贫民窟。这种做 法破坏了城市原有的结构和特点，同时产生了新的社会问题。人们在认真审视城市更新的经验和教训后，认识到城市更新不仅是为 了物质环境的改善和经济的增长，更重要的是协调社会、经济、文化 和环境各方面的均衡发展。概念意义城市更新会带来土地使用的两种基本变化 ： 1、土地使用功能和土地使用性质的变化 ； 2、土地开发强度的变化。这两种变化进而派生出土地使用其他方面 的变化：城市物质空间结构、人口特征、 资金流、信息流等的变化。历史演进194019601970198019
6、901997城市重建 城镇旧区的重建 与扩张城市复苏 1950年代的延续城市更新 振兴城市经济、提 高内城环境吸引力城市再开发 开发与再开发的重大项目 ，促进后工业化城市转型城市再生 面向全球化的国际竞争，政 策更新与物质更新相结合城市复兴 公民社会重建与社区更新， 强调社会公平与可持续发展背景深圳，作为一座年轻的城市，创造了快 速城市化的奇迹。经过三十年的特区建 设，一方面城市可建设用地已成为稀缺 资源，城市面临经济快速增长与土地供 应日趋紧张的矛盾；另一方面是土地产 出效能较为低下，原有的用地功能、建 筑环境不符合城市发展要求，城市面临 实体空间功能性及结构性调整日益增加 的压力。在此背景
7、下，城市更新成为这 座城市突破困境的重要实施策略。在深圳市城市总体规划（2010-2020 ）中明确提出土地由以往增量扩展转 向存量优化和调整，存量优化调整主要 是通过城市更新和土地整备来完成。背景深圳的城市发展是中国城市发展的典型代表。 深圳的城市更新从2006年开始，经过近十年发展，在借鉴港台和欧美经 验的基础上，形成了独具特色城市更新制度:1.建立了以深圳市城市更新办法为核心的一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参与，提高了意愿征求的方式和合理的标准; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.通过用地贡献、拆
8、迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.通过地价征收减免和容积率奖励形成激励机制; 8.涉及旧工业区的提升改造横向对比美国政府影响区域和城市发展的内在机制：根据美国专家们的看法，1950-2000年的50年内，影响美国大城市发展的 十大因素，按照其影响大小排行如下（Fishman, 1999）：（1）1956年开始实施的州际高速公路法是公认的影响1950-2000 年 美国城市发展的最重要的因素； （2）联邦政府支持私人购房贷款的政策，鼓励在郊区买新房，造成了郊区 的过度扩展和城市蔓延； （3）中心城市进入“去工业化时代”； （4）1949年的公共住宅建设项目住房法案； （5）在郊
9、区建造工业化方式大量生产的住宅； （6）城市中的种族隔离； （7）大型独立式购物中心的扩展； （8）郊区扩张和城市蔓延； （9）空调设施的普及； （10）1960 年代的城市骚乱。 以上十大因素中政策因素4个，经济因素3个，社会因素、技术因素和规划因 素各1个。政策和经济是影响区域 和城市发展的主要因 素。主要类型城市更新的类型可分为再开发、整治改善以及保护三种。再开发的对象是指建筑物、公共服务设施、市政设施等有关城市生活环境要素 的质量全面恶化的地区；整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设 施老化、建筑破损、环境不佳的地区；保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的
10、历史地区。保护是社会结构变化最 小、环境能耗最低的“更新”方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城市 和历史城区。深圳的城市更新制度类型主要有旧工业区、仓储区和城中 村等更新。主要类型一、旧工业区改造背景： 1986年，深圳市政府在特区内确定了15个标准加工工业区。随着经济的快 速发展，工业区本身的功能和性质不能适应隐含在现时地域空间之下的“地 利”变化，15个工业区不同程度进入改造和调整时期，构成深圳旧区重建的 主要内容。改造方式： 1、产业集聚改造：通过在空间上对工业企业重新进行组合，增加单位面积 上工业企业的数量、就业人口密集度和资金密集度，提高工业区土地的开发 强度。 2、产业升级改造
11、：通过产业的高级化提高了企业的技术密集度和资金密集 度，用技术、资本替代劳动力。 3、功能置换改造：工业用地功能置换为商业、办公或居住等其他类型的用 地功能。案例分析蛇口工业区改造案例分析蛇口工业区存在问题 1.蛇口的示范效应已逐渐减退 2.产业空心化 3.产业区的局部街道空间较为粗放 4.新增土地资源不足更新手段 1.招商局蛇口工业区组织编制了深圳市蛇口工业区蛇口网谷城市更新与发 展 总体规划，为蛇口网谷发展创造优质空间容器、制订具可实施性的策略与计划；2.更新实施与规划编制指引上，以规划实施为导向划定更新实施单元，并编制了包含 功能、项目、空间、交通、实施策略多项容的单元化、一张图式导控文
12、件，为有效对 接更新实施和法定规划修编工作奠定基础;3.鼓励综合整治与功能置换;4.借鉴先进国际创智产业城区的成功经验，基于业居游功能融合、慢行与公交主导的 交通组织等理念，重新建构蛇口的空间发展框架，并针对不同的更新方式潜力用地制 定差异化的规划措施；5.保持蛇口山海城景观特质，以优美山海景观为准则设定空间增长边界，并营造宜人 尺度的林荫街道、骑楼等人性化微空间，实现空间的紧凑、精明增长。案例分析今昔对比: 同一位置招商展示大门案例分析90年代蛇口2014年蛇口案例分析90年代蛇口海上世界近年代蛇口海上世界主要类型二、仓储区改造 背景： 深圳老的仓储区比较少，主要分布于特区内的笋岗-清水河、
13、南山曙光地区 以及一些工业区附近。随着特区内城市建设的全面铺开，这些仓储区也不同 程度地进入了更新改造的阶段。现状问题： 土地利用的矛盾； 产业结构的转变； 仓储功能衰退； 生态建设的需要。案例分析案例分析：笋岗仓储区 背景： 笋岗仓储区位于深圳经济特区罗湖区的中北部，自1982年开发建设，至 今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万m，临时堆场约5万m ，1995年之前，该片区作为全国最大的多功能现代化仓储区和全国首个 出口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐鼠最高时达400一500万吨，被 称为“中国第一仓”，片区功能以仓储配送为主。仓储功能的弱化： 随着深圳特区经济的快速发展，昔日位于城
14、市边缘的笋岗仓储区已成为 深圳市的城市中心区和未来商业的黄金地段。随特区内地均产值的升高 ，仓储业体现不出片区上地的实际开发价值。 1996一2005年，笋岗仓储设施使用功能逐步发生改变，展示、交易的 商业功能逐渐成为片区的主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，案例分析笋岗片区规划定位热力四射的时尚消费与 国际都市区结合现有产业基础，大力发展具有国际化、特 色化、专业化的综合性商业商贸功能，打造集 文化、休闲、旅游为一体的体验式消费核心 区。上位规划： 2010 年市委市政府批准罗湖区先行先试建设 国际消费中心的行动计划，其中笋岗、清水 河片区定位为“笋岗- 清水河国际消费中心”并 列为全市五个重点
15、推进的“城市发展单元”之 一。案例分析设计目标：区域文化标志一个顺应市场需求，随笋岗片区崛起而应运而生的重中之重，三大片区的空 间交汇核心 创意迷你城市广场、下沉空间、商务、展览、居住花园所构成的物质空间环境以及人的需 求所营造出的精神环境，承载了高容量的迷你城市生活 花园复合社区6公顷的地块所容纳的居住、办公、商业的城市职能，以人群生活和工作共 同支撑，商业带动整体氛围的复合社区 生态肌理脉络注重建筑规划与自然环境的完美结合，延续生态脉络，建立低碳环保的人居 环境。深圳市笋岗区规划改造方案案例分析总平面图案例分析功能分区深圳市笋岗区规划改造方案主要类型三、城中村改造 背景：深圳市城市更新“十
16、三五”规划提出，稳步推进城中村和旧城区综合整 治，规划期内力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目， 完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的现代化住房需求。在旧城区 更新指引方面，文件提到“采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除 重建”。存在的问题：村城隔阂，脱离城市秩序土地制度混乱，房屋产权纠纷严重严重阻碍城市总体结构完善和土地利用效益提升社会管理脱离城市法制秩序，内部管理薄弱建立在违法经营基础上的经济没有持续发展能力居住环境恶化，破坏城市景观秩序文化心理隔阂，文化遗存保护缺乏制度保障主要类型改造措施：深圳城中村(旧村)改造坚持“区别对待、分类指导”的原则，采取综 合整治和全面改造两种改造方式。综合整治是在现状的基础上改善空间， 空间结构变化较小，推倒重建则会带来城市空间结构的根本性变化。城中村改造根据所处区位的不同具有不同的改造方向:居住改为居住功能或者居住改成商贸、商业娱乐及配套设施等功能。 城市中心区地带，往往会控制居住改居住主要
