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1、 机密此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制天津天保建设发展有限公司内部调研评估报告目 录 项目背景 天保建设整体绩效评估 天保建设战略管理与业务组合现状分析 天保建设资源与能力现状分析 天保建设组织体系现状评估 天保建设管理支持系统现状评估 结论及初步建议作为滨海新区核心组成部分的天津保税区，经过多年发展， “三个区域、五种形态”联 动发展的新格局已经初具雏形金融服务生物制药电子信息展示展销国际贸易高新纺织新材料航空国际物流机械装备汽车零部件区区新能源基础设施服务房地产重点发展行业现代服务业人力资源骨干企业资本 产业基础与资源 技术与产业工人 业务伙伴配套
2、服务优惠政策 简化审批程序 管委会 区域性协会组织投资者风险和创业投资 顾客群 合作伙伴 人才的网络平台高校与研发科研 人才 教育产业集群管理人员 工程人员 营销人员政府中介服务人员 行业协会 孵化器区:区:目前，天津保税区正围绕国际物流、航空、电子信息、机械装备等行业，逐步建设成 为服务中国北方的保税国际物流中心，具有航空产业特色的科技研发转化基地，滨海 新区产业集群效应初步显现资料来源：天保提供资料、保税区网站、滨海新区网站、华彩分析公司使命经营范围任务目标作为区域建设的主力军， 承担起区域配套商业和生 活设施的建设任务，满足 区域发展需求 借鉴先进区域成功经验， 探索新型区域开发建设模
3、式，为区域发展做贡献集中优势兵力，借助区域 优势，全力做大、做强、 做优区域功能配套公建设施的 投资、开发建设、运营管 理、代理基础设施建设， 涉及住宅房地产、写字楼 、商业设施、酒店、会展 、公寓、邻里中心等建设 经营领域。重组后天保建设公司的使命与任务为了进一步加快保税区发展，管委会与天保控股领导研究决定，整合资源，重组天保建设 公司，以更好的完成区域配套商业和生活设施的建设任务近期，启动白领公寓、D 块块邻湖商业、商业写字 楼的开发建设将来，随着区域的发展， 不断开发新的项目支撑控股公司进入500强 战略目标的实现。战略重组天保建设现状 公司性质 股权结构 发展战略 业务组合 运营模式
4、经营状况 资源能力 组织管理 资源与能力不足； 业务体系不清晰； 非核心业务过多地挤占资源 有潜力的业务得不到资源支持 整体发展方向、投资导向不明发展乏力，无法支 撑使命与愿景实现 业务重新划分和组合 明确各业务的战略定位 资源优先向潜力业务倾斜 明确公司未来战略路径获取成长动力 实现公司使命在这一关键时期，天保建设势必面临战略转折点，因此，公司需要对自身进行审视与研判当战略转折点来临这一时刻，企业无论在发展战 略、产业结构、经营模式，还是资源配置、核心 能力、管理机制上，都将产生新、旧交替，是一 个量变到质变的过程。战略转折点目 录 项目背景 天保建设整体绩效评估 天保建设战略管理与业务组合
5、现状分析 天保建设资源与能力现状分析 天保建设组织体系现状评估 天保建设管理支持系统现状评估 结论及初步建议天津天保建设发展有限公司简介 成立时间 ：天津天保建设发展有限公司是天保控股公司、天津津东房地产开发集团公司，于1993年出 资组建，其前身为保税区建设服务总公司。 注册资金：注册资本5000万元，其中天保控股占54%，津东集团占46%。 资产总额：截止至2008年6月31日资产总额为16.68亿元 。 业务产品:主要从事保税区基础设施建设及国内外各类工程建设项目的咨询与工程项目管理。承担从项 目前期策划、项目建议书及可行性研究报告的编制、代理组织招投标直至施工合同的签订、施 工过程控制
6、与管理以及工程监理等建设项目的全过程建设和管理。还为用户提供公用设施（水 、电、气、暖、通讯等）的全方位服务。目前，投资、建设项目主要有。 公司特点： 具有政府主管部门审批的房地产开发资质、工程咨询资质、招标代理资质和拆迁资质。从天保建设的股本结构来看目 录 项目背景 天保建设整体绩效评估 天保建设战略管理与业务组合现状分析 天保建设资源与能力现状分析 天保建设组织体系现状评估 天保建设管理支持系统现状评估 结论及初步建议近年来，天保建设的主营业务收入和利润总额状况良好2005-2008主营业务收入情况 2005-2008利润总额情况数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、华彩分析单位：
7、万元单位：万元在主营业务收入和利润增长的同时，应收帐款及占比呈下降趋势，说明天保建设 运营能力有所改善2005-2007年应收帐款单位：万元2005-2007年应收帐款占流动资产比例数据来源：审计报告、财务部统计数据、华彩分析公司在成本费用控制方面做了较大努力，也取得了就一定成绩，但是公司的管理 费用、营业费用、财务费用占主营业务收入比例过大，严重影响了公司营运能力 的提高数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、华彩分析2007年成本费用利润率天保建设：25.93%2005-2007年三项费用占比公司的成本费用利润率处于行业优秀水平公司的三项费用占主营业务收入比利过大最近几年的管理费用据
8、高不下，是影响公司的运营能力提高的一个重要原因数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、华彩分析2005-2007年管理费用三项费用中主要是公司的管理费用较高，在三项费用中所占比例在70-80%左右 ，说明公司的运营管理水平亟待加强。2005-2007年营业费用2005-2007年财务费用说明： 2007年报表中没有营业费用这一项公司的库存过高，是影响天保建设运营能力的另一个重要原因主营业务收入存货819%占比374%579%2005-2007年存货周转率存货过高，会影响公司的资金周转率，同时也会加重企业财务 费用，未来重点解决这一问题数据来源：审计报告、财务部统计数据、内部访谈、华彩分析
9、从公司的总资产周转率、固定资产周转率、流动资产周转率来看公司的资产质量 都是比较差的，运营能力水平亟待加强数据来源：审计报告、财务部统计数据、访谈内容、华彩分析天保建设：0.162007年流动资产周转率（次）2005-2007年固定资产周转率2005-2007年总资产周转率天保建设总资产周转率甚至达不到2006年国企房地产系统较差值0.1的水平，固定资 产周转率和流动资产周转率水平也较低近年来，虽然天保建设的国有资产保值增值率和总资产增长率远低于国企房地产 系统的平均水平，说明公司的发展能力有待提高截止2007年，公司国有资产保值增值率低于国 企平均水平（%）截止2007年，公司总资产增长率远
10、低于国企的平均 水平（%）101.43112.5107.8104.1天保建设 实际值优秀值良好值平均值资料来源：公司财务报表及统计数据、内部访谈，内部资料、调查问卷、华彩分析注：2006年国企绩效考核标准参照全国国有企业房地产全行业数据；18.70%7.80%-25.71%-14.60%天保建设 实际值优秀值良好值平均值主营业务收入的增长和赢利能力的不断提升，使天保建设的利润也得以快速增长2007年天保建设主营业务收入年均增长率达到 59.4472%，净利润年均增长率达到99%天保建设的毛利率水平处于较高水平,毛利率年 均增长率达到51.99%数据来源：审计报告、财务部统计数据、玻纤行业报告、
11、华彩分析2005-2008年盈利情况2005-2008年毛利率情况由于主营业务收入的增长和赢利，所有者权益持续增加数据来源：审计报告、财务部统计数据、华彩分析2005-2007所有者权益变化天保建设的现金流最近几年一直比较紧张，而且很不稳定现金流量情况（2005- 2008）现金余额状况（2005-2008）：现金流入：现金流出数据来源：审计报告、财务部统计数据、华彩分析813-819935-337净现金流单位：万元公司现金流的这种状况目前很难在短时间内改变，但是如不加以解决，遇到资金 紧张的情况时很容易导致财务危机数据来源：审计报告、财务部统计数据、华彩分析4441,520-133-567-
12、17176-18-34-1,340-1,500-1,000-50005001,0001,5002,000200620072008200620072008200620072008经营活动投资活动筹资活动2006-2008现金流量净额由于经营活动产生的现金流量净额都是负的，而正的现金流量净额都是由筹资活动产 生的，加上投资活动所产生的也开始恶化，导致公司的现金流一直比较紧张总体来看，公司资产负债率呈下降趋势且低于行业水平，说明公司有一定的长期 偿债能力2005-2008资产负债变化情况数据来源：审计报告、财务部统计数据、华彩分析行业水平但是从速动比率和流动比率来看，企业的短期偿债能力较差流动比率*
13、速动比率*数据来源：审计报告、财务部统计数据、华彩分析一般情况流动比率为下2:1；速动比率为1时比较适宜,它表明企业财务状况稳定可靠,但 是由于公司的存货过多，导致流动比率和速动比率过低*：流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=速动资产/流动负债行业平均值：58.8总体可用资产特性分布89.66%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%货币资金往来性资产存货固定资产 同时，2008年6月天保建设在可用资产的结构性方面存在一定问题，其中：活力 资源中货币资金不充足，存货比例过大，未来需重点解决存货的问题,使货币资 金更加充足资 源 利 用 度资 源 转 移 性固化资源
14、高效资源闲置资源低高低高货币资金存 货固定资产活力资源数据来源：审计报告、财务部统计数据、内部访谈、华彩分析2008年6月*：固定资产中约30%为贵重金属2.88%6.87%0.59%净资产收益率将 达到4.76%,与 2006年的净资产 收益率4.02%相 比高出近0.74个 百分比，收益率 稍有提高。从杜邦分析来看，集团的净资产收益率稍有增长，但还有待提高.天保建设：2007年12月4.76%净资产收益率1.83%资产收益率14。33%净利润率12。8%资产周转率281。22净利润1962。08销售收入1962。08销售收入15326。03资产总额1/(1-61.42%)权益乘数单位：万元
15、数据来源：财务部统计数据、华彩分析权益乘数越小，企业负债程度越低，偿债能力越强，财务风险程度越低。这个指标同时也反映了财务杠杆对利润水 平的影响。财务杠杆在收益较好的年度，可以使股东获得的潜在报酬增加，但股东要承担因负债增加而引起的风险 ；在收益不好的年度，则可能使股东潜在的报酬下降。天保建设未来的融资渠道需要进一步拓展，有效地利用各类融资方法促进企业的超常规发 展，为天保建设战略目标实现提供保障与支持融资的成本资本的可获得程度私募/外来投资者留存收益商业贷款低高高低融资的顺序天保建设的融资渠道，包括： n内部经营所产生的利润 正常利润 改进运营水平，节省的成本 n政府投资 n私募及外来投资者
16、 n中长期债券 n商业贷款中长期债券 政府投资天保建设经营状况及整体绩效现状评价天保建设的主营业务收入和利润总额状况良好，但是公司运营能力水平亟待加强1天保建设的国有资产保值增值率和总资产增长率远低于国企房地产系统的平均水平，说 明公司的发展能力有待提高2天保建设的现金流最近几年一直比较紧张，而且很不稳定，如不加以解决，遇到资金紧 张的情况时很容易导致财务危机3在可用资产的结构性方面存货比例过大，未来需重点解决存货的问题，同时需要拓展融 资渠道5公司在运营水平亟待加强，发展能力有待提高，现金流紧张，有一定的长期偿债能力， 但是短期偿债能力较差，未来需要重点解决存货和融资渠道的问题 综述公司资产负债率呈下降趋势且低于行业水平，说明公司有一定的长期偿债能力，但是从 速动比率和流动比率来看，企业的短期偿债能力
