物权法及其对财政的影响

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1、物权法及其对财政的影响内容框架n物权法相关概念与立法过程回顾n物权法的主要内容及其意义n物权法关呼民生的几个热点问题n物权法对房地产行业的影响n物权法对物业管理的影响n物权法对国有资产监管的影响n物权法对公共财政的影响n物权法与依法行政一、物权法相关 概念与立法过程 回顾几个应该知道的物权法概念n物权n生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、 拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是 排他的，任何人都不能干涉你。n理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包 括所有权、用益物权和担保物权。n所有权n生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以

2、出租给别人， 收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。n理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是 一种最充分的权利，是一种绝对的权利。n用益物权n生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用 房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。 也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。n理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动 产享有占有、使用、收益的权利。n另外，国家对个人不动产进行 征收、征用致使用益物权消灭或 者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家 规定的，应当给予合理补偿。n担保物权n生活解释：甲向乙借

3、款万元，以其价值万元的房屋、 万元的汽 车作为抵押担保，以万元的音响设备作质押担保， 同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔 偿金万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在万元数 额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。n理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物 的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保 证人承担保证责任。n不动产n生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将 房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合 同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。n理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物

4、。不动产权 利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让 和消灭的权利皆无从谈起。n动产n生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定 的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。n再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情 况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对 牛的死亡承担责任，因为牛的所有权已交付而发生转移。n理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权 的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力 。n共有n生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为。 为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞

5、同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺 木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船 份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款万元。如各共有 人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就 是按份共有。n理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份 额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利 。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享 有占有使用、收益和处分的权利。n建筑物区分所有权 n生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小 区年 月，开发商申报时，南京市规划局以建筑 工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应

6、按机动车 车位户，非机动车车位 户配建停车库。小区建成后 ，幢楼下建有连片整体地下车库，共有 个机动车泊位 。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车 。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开 发商以至少万元的单价卖掉了其中的 个车位，其余车 位则被小区物管公司以每月元的租金租了出去。n 年 月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉 开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、 收益、处分的权利归全体业主所有。n法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业 主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权 益。这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分 所有权”

7、。n理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住 宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分 以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。n物权法草案中对百姓关注的会所、车位的归属 ，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定 或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享 有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。n孳息n生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上结的果子等。法 定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。n理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人 取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的 除外对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或

8、者约定不明的，按照交易习惯取得。n相邻权n生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土 地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就 应该给李四提供必要的便利。当然李四应当尽量避免给相邻的不动 产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利 人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。n理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。 保护私人财产 公私财产平等保护 确定征地补偿费构成 小区车位应先满足小区居民物权法立法进程n 年， 八届全国人大常委会首次将物权法列入立法计 划， 但因经济体制改革正在深入及

9、理论研究不足， 当时立法 条件并不成熟。n 年 月， 受全国人大常委会法工委委托， 江平、 王家福等 位法学专家成立民法起草工作小组， 包括物权 法在内的民法典， 开始正式提上议事日程。n 年 月， 梁慧星教授领衔的中国社会科学院法 学研究所完成了物权法草案建议稿。n 年 月， 中国人民大学王利明教授领导的课题 组， 亦完成了一份物权法草案建议稿。 n 年底， 在“社科院草案”与“人民大学草案”的基础上， 全国人大常委会法工委拟定了物权法草案征求意见稿， 并下发 有关方面征求意见。n 年 月， 由物权法等 编内容组成的民法草案提 请九届全国人大常委会一审， 此次审议被视为物权法草案的初 审。此

10、后， 民法典草案由“捆绑式审议”为“分别审议”， 物权法 草案排在最优先的位置。n 年 月， 物权法草案提请十届全国人大常委会二 审， 私产保护受到高度重视， 丰富了公众关注的建筑物区分所 有权等内容。n 年 月， 物权法草案三审， 重点解决物权法急需规 范的现实问题， 对不动产登记制度、征收制度等做出了重大改 进， 并对草案进行了一些通俗化改造。n 年 月 日至 月 日， 物权法草案公开征求意 见， 全国人大常委会法工委随后归纳出意见比较集中的 个问题 。n 年 月， 物权法草案四审， 对征收征用、担保物权等一 系列问题做出进一步修改。n 年 月， 物权法草案五审， 进一步明确国家经济制度、

11、 强调平等保护的原则， 并加大对国有资产的保护力度， 物权法制订自 此进入攻坚阶段。n 年 月， 物权法草案六审， 对城市住宅用地续期， 小 区车位、车库归属等关涉百姓切身利益的热点问题做了进一步完善。n 年 月， 物权法草案七审， 除进一步完善城镇集体财 产归属、农村土地承包期等涉及国计民生的规定外， 还对农村宅基地 能否转让等争执焦点做出了最后安排， 并决定提请全国人代会审议。n 年 月 日， 十届全国人大第五次会议审议并通过物 权法。二、物权法的主要内容及其意义n物权法的指导思想 ：“合法财产一体保护”。它的侧重点在于 ，不考虑生产资料所有制是什么，只考虑财产的取得，财产 取得只要是合法

12、的，在法律上同样对待、同样保护。n物权法定原则：物权公示原则、物权优先于债权的原则 n 主要内容：关于坚持社会主义基本经济制度关于平等保护国家、集体和私人的物权关于国有财产关于集体财产关于私人财产关于征收补偿二、物权法的主要内容及其意义n第一编 总 则n第一章 基本原则n第二章 物权的设立、变更、转 让和消灭n第一节 不动产登记n第二节 动产交付n第三节 其他规定n第三章 物权的保护n第二编 所有权n第四章 一般规定n第五章 国家所有权和集体所有 权、私人所有权n第六章 业主的建筑物区分所有 权n第七章 相邻关系n第八章 共有n第九章 所有权取得的特别规定n第三编 用益物权n第十章 一般规定n

13、第十一章 土地承包经营权n第十二章 建设用地使用权n第十三章 宅基地使用权n第十四章 地役权n第四编 担保物权n第十五章 一般规定n第十六章 抵押权n第一节 一般抵押权n第二节 最高额抵押权n第十七章 质权n第一节 动产质权n第二节 权利质权n第十八章 留置权n第五编 占有n第十九章 占有n附 则特点与创新n第一，物权法中确立的公共财产和人民私有财产所有权 平等保护的原则，具有划时代意义。n第二，私人所有权法律地位得到充分承认，是国家进入建设 性社会的标志。n第三，物权法对一般民众财产权利保护建立了一系列强 化措施，贯彻了中央提出的民权保护的人文主义思想。二、物权法的主要内容及其意义n意义：n

14、物权法在法律体系中自身的特殊性质和独特功能，决定了它 在经济社会生活中的重要地位和重大作用。n社会主义初级阶段国家基本经济制度的确立和所有制结构的 深刻变革，呼唤物权法出台；物权法颁布实施，又从民法角 度为坚持社会主义基本经济制度提供了重要的法制保障。n社会主义市场经济体制的确定和经济运行机制的根本转变， 呼唤物权法出台；物权法颁布实施，又从民法角度为发展社 会主义市场经济提供了重要的法制保障。n社会利益格局的重大调整和构建社会主义和谐社会战略任务 的提出，呼唤物权法出台；物权法颁布实施，又从民法角度 为维护好、实现好、发展好最广大人民的根本利益提供了重 要的法制保障。二、物权法的主要内容及其

15、意义n换一种说法：n物权法的颁布与实施有四个方面的重要意义。n第一，有力的推进了我们国家依法治国建设社会主义法制国 家的进程。也可以说，是一个带有里程碑性质的一部法律。n第二，物权法维护我们国家的基本经济制度。n第三，它是维护社会主义市场经济秩序所必须的一部法律。n第四，物权法关系到或者涉及到公民、法人和其他组织 的权利。三、物权法关呼民生的几个热点问题n买房登记才有保障n异议登记15天内不起诉失效n预告登记：防止“一房二主”n登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任n不动产登记费用按件收取n车位车库业主优先n业主共同选物业n拆迁补偿要合理n国家抢险救灾可征用房屋n建设用地使用权期满自动续期n财产

16、被毁损，可要求恢复原状n邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍三、物权法关呼民生的几个热点问题13物权保护可以用仲裁解决14买受人善意取得财产可不归还15拾到财物应当及时通知权利人16拿回失物，悬赏承诺当兑现17邻居装修给方便18采光通风受保护19农村宅基地使用权流转仍未放开20三人合伙买车，两同意即可转卖21分割共同财产，损失风险可分摊22抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法23公益学校、医院等6类财产不得抵押四、物权法对房地产行业的影响n住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值n小区公用部分的规定明晰了产权n新型邻里关系，明确相邻纠纷问题n严格土地管理制度，明确土地出让方式n拆迁补偿规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发速度n物权法的出