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1、20110311 中国房产信息集团 北京机构PART5 项目整体定位总体定位新朝阳新朝阳蓝山广场蓝山广场发展目标：一个商业繁华、色彩缤纷的城市旺地；一个生态自然，充满本地人文气息的高尚生活社区；一张最能代表廊坊商业发展的名片。一个演绎文化、时尚、休闲、娱乐、生态现代化城市中心三大功能板块构成三大功能板块构成功能板块复合化综合商业居住酒店业态国际名店城 时尚女人坊 儿童主题商城 电影城 娱乐动漫城 汽车展厅高层住宅快捷酒店兼具商务、办公 （酒店四星级装修标准）主题特征先进的业态和经营模式注入情景休闲理念，形成景商 互融的独特环境，营造顶级 交流空间和氛围城市中心的全 景生活社区“海文化”PART
2、5 项目整体定位建筑主题建议建筑主题建议海洋主题海洋主题建筑表现方法p 色彩在空间上以蓝、白两种主色调相互交错，白的清冷和蓝的幽深表现海洋的,一种波浪的清透感和水的湛蓝感;p 线条空间线条以波浪型或贝壳纹理为表现;p 小品帆船、滑板,在地面、墙面、地下、墙下放置海洋生物贝壳、珊瑚等真正的实体或艺术品;p 装饰地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅卵石，撒上贝壳、海星、海螺，美丽的沙滩便珍藏在这里了,地面铺装材料采用装饰混凝土，压印海洋生物印记；p 植物体现地中海海洋热带气候PART5 项目整体定位商业定位业态定位业态定位根据Lifestyle Mall的商业定位确定本项目的业态组
3、合为特色商业+休闲娱乐+特色餐饮+零售PART5 项目整体定位商业定位接下来要解决的是接下来要解决的是p 商业体量的确定p 主力业态的选择p 各种业态在项目中的规模比例p 各种业态在项目中的分布项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件，确定本项目项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件，确定本项目属于属于城市级商业城市级商业，进而确定项目的基本业态与规模需求。，进而确定项目的基本业态与规模需求。商业级别城市级商业区域性商业社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区， 历史形成的
4、商业聚集区居民聚居区、商务集聚 地，公共交通集散地周 边大型住宅小区，人流 集中交通便利住宅小区自发形成， 配套物业核心客户内城区与中距离郊区（半 小时车程内）居民与办公 工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民 ，以及外来消费者步行15分钟内的居 民小区内部及周边居民人均商业面积 （按辐射人口 计算）0.3-0.50.5-0.80.8-11-1.5商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集 中商业小型商业店铺PART5 项目整体定位商业定位本身商业级别本身商业级别外在市场因素外在市场因素p 根据项目地块所处的商圈等级、本项目确定的商业级别、辐射人口所需商业面积，现有市场商业容量及未来
5、市场状况，确定本项目商业体量应该在20-30万平方米之间。项目体量分析综合内外因素，本项目商业体量可定位于20-25万平方米左右。PART5 项目整体定位商业定位p 未来5-8年，廊坊市中心人口预计可达118万左右，按照50%的市场渗透率，人均消费支出2000元/年计算（参考2010年廊坊城镇居民食品、服装、娱乐等消费指标），则消费支出合计12亿元。按照保本营业额5000万元/万平米计算，则计算出本项目可支撑24万平米的商业面积。+本项目业态比例建议最高最低其次最小零售商铺：化妆品、 服装、珠宝、皮具、 鞋、钟表眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心 、家居用品、运动用品、健身中心租
6、金面积大型主力店：百货 公司、超市、影院次主力店：美食 广场、大型中式 酒楼、娱乐中心由于大型百货、超市、餐饮、休闲娱乐业态的租金比较低，因此不建议在 项目中设置过多的该类业态。建议零售业态占到50%，餐饮、休闲、娱乐各占10-20%。总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下：PART5 项目整体定位商业定位A、集中商业店铺面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积 ()配套8-1012-15平层80200独立上下水B、住宅底商C、主力业态面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积()46812一托二60140PART5 项目整体定位商业定位业态面积（）电影院4000儿童体验城（比如世界、小人国）
7、10000动漫电玩城2000滑冰场2000迪卡侬5000由目标业态建筑指标确定产品定位由目标业态建筑指标确定产品定位10展现给客户的住宅形象首席体现项目高档次和在廊坊的地位中央位于廊坊中心区域，最后的城市绝版地段城市生活典范通过对商业的打造，充分发挥居住价值，以及自身产品的打磨，建立廊坊市新的高档住宅标准城市中央首席生活典范社区廊坊市城市化生活的引领者PART5 项目整体定位住宅定位11住宅产品及户型定位建议住宅产品及户型定位建议产品形式户型面积梯户比p以板式高层产品为主，为做足容积率和考虑回迁因素，并要做少量塔楼p为保证中高端客户需求，主要采用一梯二户设计，塔楼采用二梯八户设计p本项目大户型
8、尺度要对应市场畅销户型，而基于项目条件、销 售要求及市场现 p状，因此不建议开发四居以上的大面积户型产品； p为保证销售速度，项目户型要适当缩小，以便控制总价，但要 保证采光、通风 p不影响居住舒适度。PART5 项目整体定位住宅定位12本案住宅建筑定义：以挺拔、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重、典雅的新古典主本案住宅建筑定义：以挺拔、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重、典雅的新古典主 义风格亮相，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用简化的手法、现义风格亮相，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用简化的手法、现 代的材料和加工技术去追求传统式样的大致轮廓特征。代的材
9、料和加工技术去追求传统式样的大致轮廓特征。建筑形象建议13建筑形象建议公寓建筑形象应时尚新颖，体现挺拔、简洁、俊朗的形象，充分体现城市 至高点的气势p临爱民道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感；p强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。p色系可采用反映海洋风情的“蓝白色系”，底部商业和上层住宅统一建筑形象 ，共同构建现代化的项目形象。14项目户型建议项目户型建议产品编号主力户型主力面积（）产品价值对应客群一房一室一厅 (局部一室半)60-70快速销售、稳定回款投资客群、刚性客群二房二室二厅80-90快速销售、稳定回款刚性客群二室二厅90-100
10、快速销售、稳定回款刚性客群三房三室二厅120-130快速销售、稳定回款 首次改善置业客群三室二厅130-140实现高利润、树立形 象二次改善置业客群PART5 项目整体定位住宅定位15建议本项目酒店部分定位为商务型经济建议本项目酒店部分定位为商务型经济( (快捷快捷) )酒店，既可满足廊坊城市特征，又能满足酒店，既可满足廊坊城市特征，又能满足项目总体量及各部分分配，本项目酒店建筑面积确定在项目总体量及各部分分配，本项目酒店建筑面积确定在1000010000平方米左右平方米左右，其，其余部分可作为办公自用余部分可作为办公自用PART5 项目整体定位酒店定位定位快捷酒店（星级装修）兼具商务、办公建
11、筑面积10000平方米面积套内面积30平方米套数250-300间合作方式建议与品牌连锁酒店合作，毛坯交楼，长期租赁办公自用为主（余量可租赁）16户型分布原则户型分布原则实现项目整体价值最大化实现项目整体价值最大化二期产品作用占比排布原则一居60 经济型产品10%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相 对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居8090经济型产品20%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相 对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居90100 三居120130主流产品50%占用部分优质资源，私密性较高三居130140舒适型产品20%排布在社区核心位置，保证舒适度及私密性好， 最大化占
12、有景观资源。户型设计建议规划方案：集中商业规划方案：集中商业+住宅住宅+快捷酒店快捷酒店一期商业（已建）二期住宅 （拟建）二期商业综合体（拟建）快捷酒店整体规划方案18规划方案一（容积率：3.5）规划平面及主要经济技术指标项 目数 值规划总用地面积133024.76总建筑面积723788.48地上总建筑面积460509.11其中： 住宅建筑面积109470 公寓建筑面积 83842.56酒店（办公）建筑面积38102.4 综合商业建筑面积220595.79住宅商铺建筑面积8498.36地下总建筑面积263279.37其中综合商业面积6344142商业停车场152712.3 住宅停车场47125
13、.65居住户数2124绿地率30%容积率3.5建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案19规划方案一之鸟瞰示意整体规划方案20方案一方案一：容积率容积率3.53.5方案：总占地为方案：总占地为13.313.3万平米，总建面积万平米，总建面积70.8570.85万平米（含地下），其中万平米（含地下），其中 销售面积为销售面积为43.443.4万平方米、持有面积万平方米、持有面积27.527.5万平方米万平方米各业态指标汇总：地块指标数值地块指标数值规划总用地面积13.3万销售面积43
14、4，004总建筑面积70.85万持有面积 274，522 容积率3.5地块指标基本情况：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算总建筑面积 (平方米)租售策略地上总建筑面积 其 中商品住宅109,470 销售高层小户型公寓83,843 销售住宅底商8,085 销售集中商业（销售）60,690 销售集中商业（出租）146,675 持有快捷酒店10,000 持有办公物业28,102 持有地下总建筑面积 其 中商业地下一层 （商铺）63,441 销售商业地下二、三层 （车库）89,745 持有住宅地下一、二层 （车库）108,475 销售合计708,527 地上面积合计446,865 地下面积合计
15、261,661 21商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺（3F）商品住宅商品住宅商品住宅 （ 30F） 商铺（2F)楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR= 28mR= 40mR= 54m12m130m84m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行PART6 物业发展建议及经济测算经济测算方案一尺寸分布：方案一尺寸分布： 容积率容积率=3.5=3.522PART6 方案一投资估算项目 单价(元/) 面积（）总金额（万元） 备注 一、直接成本 8,836 5,585 395,732 (一)、土地成本 1,820 1,160 82,194 1、土地出让金 1,786 446,865 79,800 按照400万元/亩计算2、土地契税 34 2,394 (二)、开发
