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1、九州通资产管理部 2014年11月天津滨海项目二期 项目定位及产品规划建议Contents项目属性及目标确定天津工业市场分析项目整体定位项目规划建议 项目属性及目标确定项目属性及目标确定 区域位置及认知 项目位置及认知 二期开发目标项目所在位置为滨海高新区，隶属滨海新区，滨海新区是天津市下辖的副省级区 ，国家级新区和国家综合配套改革试验区。滨海高 新区塘沽区 滨海核心区汉沽区 汉沽新城 天津 老城中心区1 1、区域位置及认知区域位置及认知项目位于滨海高新区的滨海科技园，规划一区六园，信息技术、新能源材料、生 物医药、现代服务、装包制造产业云集。天津滨海高新技术产业开发区（简称天津滨海高新区）为
2、首批国家级高新技术产业开发区，总规划面积97.96平方公里 ，一区六园。其核心区域华苑科技园、滨海科技园位于天津市西南和东部，是天津经济发展的双子星座。本项目所处的滨海科技园规划面积30.5平方公里，是国家科技部和天津市政府共建的全国唯一国家高新区，滨海新区“领航区”。九州通区域认知 项目地块为工业用地，位于滨海科技园康泰大道与高新三路交汇处，隶属于滨海新区。 项目距离天津市区25KM，约40分钟车程；距离塘沽区中心17公里，约30分钟车程；距离机场10公里，约20分钟车程；距离天津港口20公里，约25分钟车程；距离北京150公里，约80分钟车程；距离京津城际铁路站6公里，约10分钟车程。距离
3、30公里车程40分钟2 2、项目位置及认知项目位置及认知一期项目形象：本项目打造专业的健康产业园，与周边项目形成差异化定位。以健康产业、专业医疗生产为主打，与周边项目形成了差异化，突出项目独特优势。但在推广过程中，并没有将价值点放大，为项目带来鲜明形象价值。项目认知项目认知一期内部规划：产品面积过大，超过市场主流产品面积，购买门槛高。一期规划建造18栋楼，其中10栋独栋、5栋厂房、2栋孵化楼、1栋动力车间。其中独栋单体面积约1400-2530，厂房2100-3200，而市场主流独栋仅为600-1200，厂房1200-2400。以6000元单价测算，总价约900-1500万，且不易分割产权，只能
4、整体购买，购买门槛高。 楼栋号楼层建筑面积（）建筑形态 1-1#913136.9孵化楼 1-2#913136.9配套服务楼 1-3#22697.7厂房 1-4#33242.4厂房 1-5#31446.4独栋研发楼 1-6#52538.9独栋研发楼 1-7#31409.9独栋研发楼 1-8#52538.9独栋研发楼 1-9#22179.6厂房 1-10#32285.3厂房 1-11#31446.4独栋研发楼 1-12#52538.9独栋研发楼 1-13#22281.2动力车间 1-14#33114.8厂房 1-15#31409.9独栋研发楼 1-16#43215.8独栋研发楼 1-17#4220
5、3.6独栋研发楼 1-18#52203.6独栋研发楼1234567891011 12131415171816一期二期项目认知一期外部环境：滨海高新区的边缘，位置偏远，交通与配套设施还不健全。一期规划项目所处为滨海高新区的边缘，位置较为偏远，出行交通极为不便，项目周边基本没有配套，导致工作及生活不便，极大影响了项目的销售。项目认知一期客户情况：项目从2012年至今总共仅上访109个客户，有效客户仅3-5个。一期客户中目前到访的仅有109位客户，有效客户仅有约3-5人。客户来源少，且诚意度不高，目前仅有1名客户缴纳定金。项目认知综合来看一期项目存在的主要问题是客户来源少、购买门槛高、价值预期低，那
6、么我们项目二期的目标主要是什么？财务目标：现金流为上，加速资产快速运营，实现项目利润和价值最大化。企业目标：建立符合九州通的工业运营模式，并为公司其余项目提供可复制模式。3 3、二期开发目标二期开发目标思考：选择什么样的产品，既能较好的解决一期目前已经存在的问题，又能完成二期项目目标是本次报告主要需要解决的问题。我们来看看天津市场情况 天津工业市场分析天津工业市场分析 滨海新区规划认知 天津工业市场概况 项目竞案分析 工业项目情况总结天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。 天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线
7、153公里，常住人口202万。中国经济发展新的增长极经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展新的经济增长极。随着滨海新区的不断“壮大”，以北京-天津-滨海新区为发展轴，以京津冀为核心区，以辽东、山东半岛为两翼的环渤海区域经济共同发展大格局日渐成形。滨海新区中国经济发展新的增长极。1 1、滨海新区认知滨海新区认知新工业布局特征：以“中服务、西高新、北生态、南重化”为特征的“一核心、两轴带、三组团”的工业总体空间布局。“一核心”：提升滨海新区核心城区服务功能，进一步推动制造业与现代服务业的融合，使核心城
8、区成为辐射各组团的综合服务中心。 “两轴带”：重点构建两大产业轴带，即沿京津塘走廊形成的高新技术产业发展轴和沿海岸线形成的临海产业发展带。 “三组团”：通过产业集聚，逐步形成三大工业组团：西部打造战略性新兴工业组团，实现创新、高端发展；北部打造生态工业组团，实现集约、绿色发展；南部打造重装、化工、轻纺及现代制造业工业组团，实现规模、循环发展。滨海新区形成以“中服务、西高新、北生态、南重化”为特征的“一核心、两轴带、三组 团”的工业总体空间布局。滨海新区滨海新区的产业规划及其布局。发展目标：到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均递增13.5%，工业总产值达到24000亿元以上，口岸进
9、出口总值达到5000亿美元以上。空间布局：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心。名称主要发展产业规划面积先进制造业产业区电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料103平方公里滨海高新技术产业区生物、纳米新材料研发和制造25平方公里滨海化工区石油化工、海洋化工、精细化工80平方公里中心商务商业区商务商业50平方公里海港物流区天津港、保税区和散货物流区100平方公里临空产业区航空运输、空港物流、民航科技102平方公里海滨休闲旅游区旅游，商业75平方公里、海岸线长14公 里滨海高新区首批
10、国家级高新技术产业开发区，总体规划面积97.96平方公司，渤海地区 经济发展的新引擎。天津高新区由华苑产业区、滨海科技园、南开科技园、武清开发区、北辰科技工业园、塘沽海洋科技工业园六部分组成。其核心区域华苑科技园、滨海科技园位于天津市西南和东部，是天津经济发展的双子星座。滨海高新区是天津滨海新区八大功能区之一。115432 62 34 5 6华苑产业区南开科技园南开科技园武清开发区塘沽海洋科技工业园滨海科技园市场供应:天津市目前拥有5个国家级工业区和27 个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积超过500平方公里。2 2、天津工业市场概况天津工业市场概况国家级园区天津新技术产业园区天津经济
11、技术开发区及西区天津港保税区天津出口加工区开发区西区省级及省级以下园区天津空港加工区天津市大港经济技术开发区天津市东丽经济技术开发区天津市海洋石化科技园区天津市军粮城产业园区天津市武清经济开发区天津市津南经济技术开发区天津市大王古经济开发区天津市八里台工业园区天津市福源经济开发区天津市鑫达电子工业园区天津市天宝经济技术开发区天津市西青经济开发区天津市京津新城经济技术开发区天津微电子工业区天津市宁河经济技术开发区天津市中北工业园区天津市潘庄工业园区天津市北辰经济技术开发区天津市静海经济技术开发区天津市双口工业园区天津市子牙环保产业园区天津市海洋石油工业园区天津市蓟县经济技术开发区天津化学工业区天
12、津逸仙科学工业区天津市茶淀工业园区天津工业市场天津工业市场如图上所示，天津的工业有这样几个特点： 从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、津南和武清都有3个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对繁荣的区域。 从工业园区的级别上看，90% 国家级开发区主要集中在滨海新区而90% 的省级开发区集中在市区周边。3、从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期，建立了一个国家级，4个省级，成立地点为市区周），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内，03年为一个高峰区，共开辟了一个国家级，3个省级开发区。 区域市场天
13、津市场工业在售项目主要集中东丽、武清、北辰、西青、津南以及滨海高新 区。合计12个项目。编号名称产品类型建筑面积 （万）所属区域1EOD总部 港独栋、双拼50东丽区2科创慧谷写字楼、孵化 器、商业、公寓483天骥智谷独栋、双拼524天津电子 商务产业 园厂房、办公楼、 写字楼公寓65武清区5渤龙湖总 部经济区独栋、联排、写 字楼、公寓、住 宅30滨海高新 区6华鼎智地独栋、联排307恒生科技 园独栋、LOFT、写 字楼、商务配套50津南区8津门智都办公别墅、公 寓、10西青区9天安数码 城津谷写字楼、独栋、 商务配套10010中北总部 经济产业 园独栋、办公别墅3911联动U谷独栋、联排、厂
14、房、商配200北辰区12九合高新 创业基地研发、办公812356711 1289 104全办公，无厂房 办公厂房均有滨海新区区域范围： 天津工业园开发主要集中在一以东丽、武清、西青、津南为主的城市远郊区以及滨海新区。产品特点： 天津目前在开发的工业园产品已逐渐脱离了最早期的厂房模式，产品包含纯厂房的项目仅有2家，占比仅16.7；其余项目开发以类办公产品为主，表明天津工业园市场已逐渐淘汰厂房工业园的开发模式，更多的需求类办公的工业产品。津南区西青区武清区北辰区东丽区区域市场项目办公产品面积区间（ ）标准层高（m)厂房面积区间标准层高可否组合EOD总部港613-1130层高3层，一层7.8；标 准
15、层3.9无厂房无厂房独栋不可，联排可 以 科创慧谷2000六层，层高4.8无厂房无厂房不可天骥智谷750-4000层高3-4层，一层5.1m; 标准层3.9无厂房无厂房可以天津电子商务产业园400-2000一层4.8，标准层41300-1800共三层；一层 5.4m;二层5m; 三层3.6m不可渤龙湖总部经济区420-2240层高3层，负一层5.8； 一层4.5；标准层4.3无厂房无厂房独栋不可，联排可 以华鼎智地700-1285层高3-5层；一层5.4， 二层4.2，三层3.8无厂房无厂房独栋不可，联排可 以恒生科技园1000-2000层高4层；一层6，标准 层3.6无厂房无厂房不可津门智都
16、600-1500层高4层；一层4，标准 层3.6无厂房无厂房独栋不可，联排可 以天安数码城津谷200-500大堂挑高10；标准层3.9无厂房无厂房可以联动U谷北方耀谷400-1600层高3-4层，一层4.5m; 标准层3.91255-10000共三层；一层6 ，标准层4.5不可医药医疗器械园（九 合创业产业基地）300-700层高四层，一层4.5；标 准层4.3无厂房无厂房可以产品组合分析： 办公主要面积在400-1000区间，厂房主要面积在1200以上，大多数可以根据实际需要进行面积段组合。 办公类一层层高一般在4.5m以上，标准层在4m左右；厂房一层层高一般在5.5m以上；标准层4.5m左右。天津市场工业在售项目产品组合比较分析。区域市场天津市场工业在售项目销售价格比较分析。编号名称销售均价（元/） 所属区域区域均价（元/ ） 1EOD总部港11000东丽区100002科创慧谷75003天骥智谷120
