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1、基础知识之房地产开发与建筑第一部分：房地产基础知识房地产基础概念n房地产房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上 的建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）n房地产业房地产业，是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设 、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合 性产业n房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按 照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。土地及土地使用年限开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地 的方式主要有以下几种：n 出让 - 土地使用权的出让是指国家以协议、招标、
2、拍卖的方式将土 地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。n 转让 - 土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与 和继承的方式将土地使用权再转移的行为。n 划拨 - 土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地播发给使用者使用 ，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政 府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租 和抵押。土地使用年限:不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地 产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使 用年限按国家规定执行，即：n居住用地70年n工业、教育、科技、文
3、化、卫生、体育、综合用地或者其他用地50年n商业、旅游、娱乐用地40年关于土地使用年限的误区:n误区一：房屋所有权也有使用年限。正解：房屋的所有权是不存在年限问题的，只是商品房所占用的、通 过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。n误区二：购房之日起计算使用年限。正解：土地使用年限从土地使用者与政府管理部门签订土地出让合同 ，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明 确约定）。n误区三：使用年限到期，房屋将被国家收回。正解：根据物权法草案第七稿规定：住宅用地使用权期间届满的自动 续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期依照法律规定办理。土地市场n土地市场是指土地交易活动和
4、场所的总称。土地交易包括土地出让、土地 转让、土地抵押和土地出租等活动。土地交易市场一般划分为土地一 级市场、土地二级市场和土地三级市场。n土地一级市场即土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者 的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土 地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断 的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土 地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据 这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。n土地二级市场即土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府有关 规定和出让合同要求，对土地
5、进行开发和建设，并将经过开发的土地 使用权连同地上建筑物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二 手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控 下的以市场调节为主的市场。n土地三级市场指的是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交 易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供 求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。 三、与房地产开发相关企业n开发商是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发 商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时 ，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级
6、、曾经开发过的项目等 等。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，房地产开发企业按 资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。n承建商承建商即建筑商，是指从事住宅建设的企业.这里必须注意，建筑 商不是开发商，建筑商，是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、 依照开发商的要求进行施工建设的。施工企业分为四个等级，其中一 级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。n监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是 对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级。四、住房的类型按住房的性质可分：n商品房 商品房，是指房地产开发经
7、营企业开发的，建成后用于市场出售的房 屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。n经济适用房是社会保障房的一种，是指由地方政府牵头组织开发建设，并以较低 的价格出售给广大中低收入家庭的商品房。必须是要符合相关条件的人 群才可以购买。拥有个人产权，达到一定年限后可以上市交易。n集资房集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位 、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。n廉租房也是社会保障房的一种，是指由政府牵头开发，提供给符合城镇居民 最低生活保障标准且住房困难的，政府部门只收取低廉的租金。它与经 适房的区别在于，申请门槛更高，没有个人产权，不能买卖。按工程进度可分为：n期房从
8、专业角度来讲，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成 商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品 房称为期房。n准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施大致轮廓 已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于内外墙 装修和进行配套施工阶段的房屋。n现房这里所谓的”现房“，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品 房，即开发商已办妥大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合 同后，立即可以办理入住并取得产权证。按是否带装修可分为：n毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过 处理或只经
9、过部分装修处理的房屋，毛坯房大部分不能保证基本入住 。n精装房是指经过精致装修，只要配置一些家电家俱，即可拎包入住的房屋。定金与订金的区别n定金不能退还。如果购房者交了定金之之后改变主意决定不买，开发 商有权以购房者违约为由不退定金，如果开发商将房屋卖给他人，应 当向购房者双倍返还定金。n订金可以退还。订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成 协议后，签订的临时认购协议，买方支付订金即取得在此期限内的优 先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋另售他人。如购房者 在约定期限内决定不购买该房屋，开发商要将定金退还给客户。五证五证是指国有土地使用证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证
10、、建设工程施工许 可证 、 商品房预售许可证“五证”中最重要的是国有土地使用证和商 品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合 法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范 围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是 否预售范围内。二书“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“两书”可以作为商品房买卖全责的补充约定，并且是房地产开发企 业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的 法律文件和保证文件。第二部分：建筑基础知识一、建筑类型建筑：人们从事生产、生活和活动的房屋和场所称为建筑物，通称建筑 。一、按使用功能分：n公寓 是集合式住宅的一种，在中国又称为单元房。n写
11、字楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。n商场 是指对外公开经营商业的建筑物。n综合体 同时兼有住家，办公，商场的建筑物。n别墅 在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅，有花园有露台。又 分为独栋、联排、双拼等类型。二、按建筑层数分n低层：指单幢楼在4层以下的建筑物；n多层住宅：指单幢建筑是七层以下无电梯楼；n小高层住宅：指单幢建筑物为九层至十八层带电梯楼；n高层住宅：指单幢建筑物为十九至四十层以下带电梯楼；n超高层：指单幢建筑物在40层以上带电梯楼。二、房屋的构造组成：一般民用建筑房屋由基础、墙或柱、楼地层（指地面、楼板、顶棚）、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成。基础门窗楼
12、板楼梯墙柱屋顶三、建筑结构n砖墙承重，叫做砖混结构 常用于7层以下的普通多层住宅 优点：造价低，施工简单快捷。 缺点：不适合复杂的建筑形式，层高、房间大小等构造要求严格，抗 震能力稍弱。n 混凝土梁柱承重，叫做框架结构 常用于10层以下的多层公共建筑，比如办公楼，商场等。在非地震区 也用于高层建筑。 优点：室内空间大，可以满足复杂的建筑形式，抗震能力稍强。房间 隔墙可以随意拆改。 缺点：框架柱尺寸过大，不适合民用住宅。在地震区很难超过7层。 n混凝土梁和混凝土墙承重，叫做剪力墙结构 常用于普通高层住宅，和房型非常复杂的多层洋房和别墅。 优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框
13、架 结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高 。 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土 墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。n 框架结构掺加部分混凝土墙，叫做框架剪力墙结构 常用于高层的办公楼、商场和酒店。 优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改，和框架结构一样灵活多 变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固。 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。n钢柱、钢梁承重，叫做钢结构 常用于厂房、超高层民用建筑和地标建筑 优点：自重轻，施工快。可以修建到500多米甚至更高的高度。因为 是柔性结构，地震破坏力对它影响较小。 缺点：钢材害怕腐蚀，
14、建筑保养困难，而且保养费用昂贵。钢材最怕 高温，火灾是钢结构房屋的天敌四、面积分类n建筑面积：q指建筑物外墙以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、地 下室、室外楼梯等，有上盖、层高2.2米以上的永久性建筑。q私有面积+共有分摊面积之和，就是销售建筑面积，也是产权 面积。n私有面积：q也称套内建筑面积。包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台 面积。n共有分摊面积：q是指共同占有或使用的各单元以外的为各户共同使用、不要分 割的建筑面积。包括电梯井、公共楼梯间、公共通道、公共门 厅、垃圾道、建在幢内为本幢服务的电房、水泵房、水箱、配 电间和其他供整幢楼服务的公共用房。n公摊率：公摊率=共有公摊面积/
15、建筑面积100% 正常的公推率是多层住宅10-15%，小高层及高层住宅15-20%，商场及 办公楼25-50%。n得房率：得房率=1 公摊率五、基本参数n占地面积：q占地范围内的面积，包括建筑物范围总用地、公共建筑施设总 用地、项目内外道路用地、广场、庭院、绿化等用地的总和。广场人行道路占地面积n用地面积： 也称为使用面积，指项目实际（建筑物用地）可使用的用地面积 。广场人行道路用地面积n基地面积：q指建筑物所占地皮面积。广场人行道路基地面积建筑物建筑物n建筑密度：q基地面积用地面积*100%。指用来控制或说明小区建筑物的密 度，即空地与建筑物之间的比例。广场人行道路100010005000密
16、度=40%n总建筑面积：q小区内所有建筑物各层面积相加之和。广场人行道路1000100010F10F总建筑面积万平米n容积率：q开发的建筑总量与用地面积的比例关系，计算方式是总建筑面积建筑用地面积。广场人行道路1000100010F10F容积率建筑间距：也称楼间距，指两栋建筑物外墙之间的水平距离广场人行道路楼间距面积换算n1公顷=15亩n1亩=666.7平方米n1平方米=10.764平方尺n1平方米=3.33坪六、图纸种类结构图纸：图纸分为总平图、单体平面图、立面图、剖面图；效果图分为：鸟瞰图、总平效果图、单体效果图、立面效果图、 景 园效果图、大堂效果图等。总平图：表明一个工程的总体布置，表现工程的总体布局、用地范围、 确认平面位置、室内地坪、道路中心线等。平面图：是以一个水平面在建筑的窗台上切开，去掉上部，余下部水平 投影，图示表明建筑物的朝向、平面形状及内部布置
