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1、1无锡下沉式商业研究报告2下沉式商业定义及下沉式商业定义及特征特征/ /定义定义下沉式商业是围绕下沉广场边缘向内发散布局的商铺形式p 城市的下沉广场是指广场的整体或局部下沉于其周围环境，形成一个围合的开敞空间。 而一般我们所指的下沉商业则是围绕下沉广场边缘向内发散布局的商铺形式。p 下沉式广场作为城市广场立体化的一种表现形式，既是城市广场空间向地下的拓展，同时也可作为城市地下空间综合开发的一部分。它既能有效解决交通的分流问题，又在相对喧嚣的城市环境中提供了一个相对安静、安全、围合有致，且具有归属感的广场空间。p 下沉商业大多兼具有步行交通功能，与地面落差处往往结合水体、雕塑等。下沉商业的定义3
2、下沉式商业定义及下沉式商业定义及特征特征/ /存在形式存在形式下沉式商业的存在更多的是为了分解地面商业土地资源趋紧的窘境而存在，国内的主要形式一般为大 型建筑的地下业态延伸、城市地下交通型商业配套、城市下沉广场的商业配套、下沉式商业街区p 建造下沉式广场为商业开发提供了场所。“在市区寸土寸金的地块上，为小区设置超市等商业配套显得有点奢侈，为了更好地节约土地，可以借鉴国外的经验，合理利用地下空间，将大型超市等商业配套放到地下，为了更好地处理地下采光、通风，修建下沉式广场作为地下商业的主入口。 下沉商业的建造意义p 一般来说，开发商并不会单纯地为了做下沉式广场而做下沉式广场，它主要还是为了与其相连
3、的带式地下商城、地下会所、地下轨道服务，解决地下空间的通风、采光、消防等多方面的问题，提高舒适度。下沉式广场因何而存在？下沉式商业的常见存在形式：城市下沉广场的商业配套大型建筑的地下业态延伸下沉式商业街区城市地下交通型商业配套大型建筑的地下业态延伸、城市地下交通型商业配套、城市下沉广场的商业配套、下沉式商业街区4无锡下沉商业市场无锡下沉商业市场研究研究/ /项目分布情况项目分布情况项目分布信息项目名称租售方式崇安寺一期可售明发商业广场可售金太湖国际城三期可售人民路下沉商业街在建保利广场只租不售火车站南广场下沉商业只租不售汽车站下沉商业只租不售南禅寺下沉式商业广场只租不售新区城铁站前商贸区下沉商
4、 业只租不售龙湖九墅A地块商业只租不售阳春巷只租不售太湖新城一街区 下沉式商业 广场只租不售通惠商场只租不售只租不售 可售 在建崇安寺 保利广场火车站南广场商业无锡目前分布的下沉式商业多集中在解放内环商圈范围内，目前可售的项目不多，行业发展成熟度低明发商业广场金太湖国际城三期人民路下沉商业街汽车站下沉商业新区城铁站前 商贸区下沉商业龙湖九墅A地块商业阳春巷太湖新城一街区 下沉式商业广场南禅寺下沉式商业广场通惠商场5无锡下沉商业市场无锡下沉商业市场研究研究/ /典型项目典型项目与与SOHOSOHO均价均价及速度分析及速度分析金太湖国际集“购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、会展、文化、旅游”为一体的大
5、型综合项目 ，其中商业近25万中心mall数码城步行街沃尔玛（-1F）溜冰场国际百货国际影院1234567金太湖国际城基本情况总建筑面积 68万平米（地上44万平米，地下约24 万平米）商业面积25万板块北塘江尖公园板块容积率 3.05楼盘地址 北塘区青石路吴桥广场东侧绿化率 25 %开发商无锡金太湖房地产开发有限公司物业形态 高层、商业、写字楼p 项目占地面积12.25（约214亩），总建筑面积达68万，其中地上建筑面积约44万，地下建筑面积约24万。p 整个项目由步行街、水街、中心购物广场、住宅和酒店等五大部分组成；项目的步行街长为600米，将东侧的7000的休闲广场，西端近5000的吴桥
6、广场以及约5000的中心商业广场连成一线。p 项目水街的开发理念与上海新天地、杭州西湖新天地相类似。项目的中心Mall以20万的体量将卖场（沃尔玛）、百货、家居、家电、数码、影院（盛世横店亚细亚院线）、儿童城、餐饮、娱乐等主力店、半主力店融入其中，形成一站式购物中心；p 项目西北侧将形成近18万的高档居住区及6.58万的国际品牌的五星级酒店及其配套建筑。 p 购物中心：金太湖国际目前主要经营商业是一期和二期，目前餐饮经营较好，零售经营一般，一期靠近主力店的零售相对较好。6项目自身下沉式商业销售情况、与SOHO产品的去化对比项目名称所属商圈销售方式是否包租下沉式商业酒店式公寓体量 m成交均价 元
7、/m余量 m月均去化m月均成交 金额 万元体量 m成交均价 元/m余量 m月均去化m月均成交金 额 万元金太湖国 际城欧风街商 圈独立销售是3600164571100450741222278356 （含精装）16299423353无锡下沉商业市场无锡下沉商业市场研究研究/ /典型项目典型项目与与SOHOSOHO均价均价及速度分析及速度分析金太湖下沉商业月均去化速度及实现成交金额均超自身酒店式公寓，市场接受度明显好于公寓下沉商业月成交金额超SOHO14.89%下沉商业月成交面积超SOHO6.38%较SOHO实现溢价96.95%月均去化450m月均去化423m月均成交741万元月均成交423万元下
8、沉商业SOHO7无锡下沉商业市场无锡下沉商业市场研究研究/ /典型项目典型项目与与SOHOSOHO均价均价及速度分析及速度分析崇安寺一期下沉商业实现成交金额及溢价水平均远超红豆国际酒店式公寓，但去化速度略有不及崇安寺一期基本情况总建筑面积 70000m板块解放内环板块开业时间2006-1-1楼盘地址 崇安区人民路与中山路交叉口开发商无锡市崇安寺房地产开发有限公司商业规划定位珠宝古玩区、皇亭小吃区、特色商业区、民俗展示 区、体育文化活动区、品牌服饰区、休闲娱乐区档次定位中端物业形态 商业项目自身下沉式商业销售情况、与SOHO产品的去化对比项目名称所属商圈销售方式是否包租下沉式商业红豆国际广场-酒
9、店式公寓体量 m成交均价 元/m余量 m月均去化m月均成交 金额 万元体量 m成交均价 元/m余量 m月均去化m月均成交金 额 万元崇安寺一 期解放内环 商圈独立销售否410050912售罄3731899374392302548126041391排除项目成交的时间差因素，崇安寺一期下沉式商业的成交集中期要早于红豆国际广场的酒店式公寓产品，而解放内环区域商业价值处于不断攀涨中； 将两项目对比，崇安寺一期商业已处于弱势比较环境下，我们仍然可以看到： 崇安寺一期下沉商业月成交金额超同板块-红豆国际广场酒店式公寓36.52% 月成交面积超红豆国际广场酒店式公寓-38.24% 较红豆国际广场酒店式公寓
10、实现溢价121.22%8在对比无锡市场上仅有的可售下沉式商业项目，我们不难发现： 如何实现利润最大化，下沉式商业&SOHO酒店式公寓类产品 下沉式商业的利润空间很明显。无锡下沉商业市场无锡下沉商业市场研究研究/ /总结总结9无锡下沉商业市场无锡下沉商业市场研究研究/ /写在后面写在后面下沉式商业产品的限制性条件：客群导入经营档次运营要点硬性条件1、下沉式商业的建造成本高于地上商业，每平米造价约为4000元/平左右；2、对排水管网的要求比较地上商业更高；3、对物管公司的后期维护能力要求较高。1、抓住区域空白点切入市场2、目前无锡仅崇安寺一期、阳春巷是比较成功的案例，但都经过了长时间的市场培育阶段，前期持有，或是出售后统一招租是项目后期商业能盘活的必须手段；3、精准的定位和与地上商业的融合很重要，包括环境与文化品位。1、城区消费群体的购物习惯是大型商场消费，而地下、甚至是半地下商业由于自身硬件不足，则更易通过新颖的业态深挖中端消费群；2、同时，受到竞品业态竞争，与周边划分经营档次，精准定位是非常关键的。1、成功的地下或半地下商业，多有地上母广场做人流吸纳，配合良好的地面导视系统，才能将客群引导至地下；2、地铁站口的人流导入，也是很多下沉式商业的成功因素，这也将在14年无锡地铁1号线开通时，增加更多的同业态商业项目。END
