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1、城市之上 领先于城UPPER TOWN OF THE CITY IN THE LEAD OF THE CITY西安首创国际城09年度营销企划案城市解读市场攻略执行西安西安新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市西部大开 发战略中 战略要地在全国区域经济布局上，西 安具有承东启西、东连西进 的区位优势，在西部大开发 战略中具有重要的战略地位地处我国中、西两大经济地域结合， 是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。 铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道， 共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市， 共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽， 是中国北方西部最大的商品流通中心与物
2、资集散地 西北地区交通枢纽西北地区最大的城市辖境东西204公里南北116公里面积9986平方公里市区面积1066平方公里常住人口855万主城区人口约439万世界级的 旅游观光西安三个层次的优势国家级的科 研教育和高 新技术产业 基地西安三个层次的优势区域级的金 融、商贸中 心和信息、 交通枢纽西安三个层次的优势1100年都城 855万人口 3000万年国内游客量07年10亿外资引入年25万应届毕业生世界五百强有96家（高新、经开 ）07年500亿内资引入从数字看西安年3000多项科技成果产生13朝古都08上半年生产总值936.56亿人均GDP3000美元30年改革开放以来版图扩大10 倍人口从
3、490万增加到855万市场攻略执行理想城市拉开城市骨架、 优化布局结构、 发展外围新区、 降低中心密度、 保护古城风貌、 创建时代新城、 南北拓展空间、 东西延伸发展。主城区：以唐长安城为中心 绕城高速为基本轮廓 东至灞河 西至绕城高速公路 南至长安（潏河） 北至渭河主城区总体布局以二环为核心发展商贸旅游服务区；东部依托现状发展成为国防军工产 业区；东南部结合曲江新区和杜陵保护区 发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展为高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的 综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞整治建设成居住、旅游生态区交通规划愿景以轨道
4、交通、普通公共交通为主， 多重交通方式结合的城市综合交 通系统。一高、一绕、两轴、三环、六纵、 七横、八射线加旅游环线”的交 通路网格局。至2020年实现主城区路网密度 3.44公里/平方公里，公交站点 面积服务率达95%。 先导产业航空航天业、 新材料产业、 软件产业、 会展业汽车产业、电子信息产业、生物医药产业、物流业、文化产业、金融保险业明星产业机械设备制造业、食品饮料业、旅游业、教育、科研和技术服务业金牛产业高新技术产业开发区 经济技术开发区曲江新区 浐灞生态区阎良国家航空高技术产业基地 西安国家民用航天产业基地产业园区功能定位目标定位产业发 展重点西安高新技术 产业开发区科技产业 集
5、群打造中国科技创新中心 、创建世界一流高科技 园区。重点发展电子信息、生物医药、新材料等 优势产业 ，做大做强通讯、集成电路、软 件三大特色产业 集群。西安经济技术 开发区现代制造业基 地 政府政务集合西部最大的制造业基地 和西安城市新中心。重点发展重型汽车及零部件、专用和通用 设备 、电力电子设备 ；大力发展食品饮料 、石油化工等产业 。西安阎良航空 高技术基地中国最具实力的航空产 业发 展基地和亚洲最大 的航空旅游、会展中心 。以大运飞机、支线飞 机、通用飞机、飞机 配套产业为 主，重点进行航空高技术产 品 的研发和航空产品的生产制造。西安航天科技 产业基地西部最大的以航天民用 产业为 主
6、、军民结合的 航天科技产业 基地和产 业集聚区。重点发展航天动力、导航、控制等航天高 科技产业 ，通过航天特种技术应 用形成对 区域经济 具有带动 作用的高技术产业 集群 。西安曲江新区东方文化旅游 集群国内具有核心竞争力的 文化产业 基地和“中国 文化复兴之地”。重点发展以唐文化及休闲产业为 主线的旅 游业，建设以休闲娱乐为 主题的大型游乐 项目。西安浐灞生态 区滨河生态走廊 国际会展集合打造西部第一水城和蕴 涵自然、人文、历史、 山水的城市生态区。重点发展会展、生态旅游、商贸等产业 ， 形成生态旅游区和会展集聚区。产业发展动向以科技、信息、装 备制造等为主的 现代产业以文化、教育、旅 游等
7、为主的传统产 业市场攻略执行理想圈层城市西安市是一个典型的都心放射状发展的格局形成城市圈层发展 内环二环三环城市圈层的原点北移从城市经济学的角度看，环状的经济带存在价值趋同现象。 经济热点区域短期的不平衡会带动中长期部分区域的跳跃式发展，进而实现均衡甚至跨 越。新城市行政中心也必然会形成新的跨越三环西高新曲江经开区政府北迁浐灞内环二环现在的圈层现状是什么？新格局浐灞、经开、高新、曲江从传统板块中脱离出来成为了西安的新贵浐灞生态区曲江新区经济开发区高新区我们地处原有状态下第三圈层我们地处原有状态下第三圈层城内区城内区长久以来是西安的政治、经济、文化的 中心，但随着 “皇城复兴”计划近一步落实，
8、市政府北迁工程启动，城内区对文物古迹、历 史街区和传统民居的保护力度得以加强，逐步 弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融 、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古 城特色。在主城区，形成以人文旅游、文化服 务、商业零售业为主的格局。商品房市场在全 市范围来看，其供应量几乎可以忽略不计。区域概况市场分析由于城市拥挤不堪，城内住宅开发的褪化，高新区、行政新区城北区写字楼市 场的竞争直接导致城内写字楼市场的退化，使城内商业的发展愈加光彩夺目。全国知名的商业圈“钟楼商业圈”和“大差市商业圈”交相辉映，城内区四条 大街上商铺密布，拉动人气的聚集从而促使地段不断升值，尤其伴随着“皇城 复兴”计划的付诸
9、实施，城内的商品房开发供应更将倾向于以商业为主。市场分析宏府嘉会广场以投资客群为主以投资客群为主城南区区域概况城南即北起环城南路，南至雁塔区边界线 ，东起长鸣公路，西到太白南路。城南的 面积大约120平方公里，建成区约70平方 公里，人口140万左右，就业人口40万左 右。房地产细分片区： 南二环北区、小寨区、明德门区、电视塔 区、电子城区、曲江新区。市场分析由于功能定位的原因，城南向来是西安市民最属意的居住区域，所以城南的房 地产开发起步早，进步快，空置率不高，一直走在西安的前沿。传统文教区，高校云集，医疗、金融等城市配套发达。商圈众多，商贸繁荣。市场分析华城国际2期兰乔圣菲客群分析项目客户
10、构成分类人员构成公务员、高校教 授私营业主企事业单位人 员医疗科研院所 人员置业条件经济收入较高, 总价主导消费经济收入较高 ，改善型居住 为主经济收入良好 ，性价比优的 户型经济收入较高 ，首次置业居 多分析： 1）由于城南学校云集，文化氛围浓郁，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首 选，一是因为有利于子女受教育，二是文教区也很适合作居住区。 2）城南的交通、教育、医疗保健、商业服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套是西 安最齐全的，作为西安房地产业发 展最成熟的区域，城南有理由继续成为西安市民置 业立家的第一选择。 3）除去曲江新区和长安区，城南主城区可开发的土地逐渐减少，项目供应以高尚中
11、小 盘为主，同时高企的房价分流了相当数量的客群到其它新兴区域，留在本区域的客户 多为有地域居住情感的历史居民，且人群愈向高端化筛选。以私营业主、政府官员、高校教授为主以私营业主、政府官员、高校教授为主曲江新区区域概况曲江新区位于西安城南区东部，是1993年9 月经省政府批准设立的西安曲江旅游度假 区。曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江 皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88 平方公里，远期规划面积47平方公里，是 西安市城市中心区的重要组成部分，也是 未来五年西安城市建设的重点区域。区内 历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自 然风光、人文景观、民俗风情及现代都市 文化的荟萃之地，旅游资源十分
12、丰富。市场分析曲江历史上就因皇家园林具有贵族血脉，早年城市别墅的集中开发使区域奠定 了成为西安高尚物业区的条件，随着大雁塔南北广场、大唐芙蓉园、海洋世界、 曲江南湖等一批高等级城市配套的开发，曲江地产炙手可热占领了城市高端物业的绝大份额，区域价格居高不下。 重点项目中海国际社区客群分析分析 1）曲江作为一个省级旅游度假区，既是西安城的大型生态区，也是西安集人文历史、 生态环境、完善配套等于一身的一个绝佳人居地带。因此，曲江新区在开发之初，就 以高起点、高品质亮相在西安市民面前，也使得这里成为西安市区难得的高档住宅开 发区。 2）追求身份感、寻求圈层定位成为曲江购房人群的主流心态。在社区选择上，
13、多注重 私密性、安全性，低密度、享受型、奢侈型居住成为本区域购买潮流。 3）早前曲江开发鲜有大盘，随着富力城、中海国际社区等曲江大盘的进入，区域购 买力得到扩大，中端产品的开发使区域购买人群的广度和结构有所延伸。 典型客户构成追求身份认同的城市财富阶层追求身份认同的城市财富阶层项目客户构成分类人员构成企业中高层私营业主、商 人政府官员高收入专业人 才置业条件经济收入高，享 受型居住经济收入较高 ，多次置业， 改善型居住为 主经济收入较高 ，自住养老经济收入较高 ，舒适型居住高新区区域概况以南二环西段、太白南路至西沣路以及 沣惠渠为界的区域。现完成开发35平方 公里，现有从业人员35万人， 53
14、%大 专学历以上。随着高新区二次创业的开 展，未来区域总规划面积将达到近百平 方公里。市场分析高新区房地产市场依托高新区近年来的高速发展，自2000年以后，便为市场所 高度关注并成为房地产开发的热点，进入2004年以来，高新区更在发展高新区 二期和CBD等众多战略利好预期之下，为市场所热力追捧。重点项目绿地世纪城逸翠园客群分析典型客户构成西安西安 “ “新知富新知富” ”阶层阶层项目客户构成分类 人员构成高新职场白领军工企业、医 院、学校中高层 管理人员城南、西南、城 西置业人群其他人士置业条件经济收入较高, 总价主导消费经济收入良好 ，性价比优的 户型，多数二次 置业经济收入较高 、多数二次
15、置业 ，少数首次置业投资者看重自然 生活环境和升值 潜力置业使用首次置业自用， 置业方向一室或 紧凑两室置业自用，需求 舒适两室或经 济三室置业自用，需求 两室或三室紧凑两室出租或 自用养老分析 1）高新区的大环境和在西安城市中的地位越来越受到西安购房者的认可，除了区域内职场 人士的支撑，高新区的配套、升值还有教育等等的环境也吸引了很多市区其他区域的中高端 置业人群。 2）从购房目的来看，纯居住是主体，以24-36岁的人群为主；投资占的份额在20%-40%之 间波动，以36-45岁的人群为主。投资行为中，中长期的打算比较明显。城西区区域概况城西区南邻高新区，北靠汉城遗址，东临 明城墙，西连咸阳
16、，城市规划面积约有 100平方公里，区域内现有人口60万左右 。可细分为玉祥门片区、丰庆公园片区、 西梢门片区、土门片区、世纪大道片区。重点项目奥园蔚蓝花城公园天下客群分析典型客户构成以地缘客户为主，主要客户各大厂家职工、批发商等；以地缘客户为主，主要客户各大厂家职工、批发商等； 以及部分高新区人群以及部分高新区人群项目客户构成分类人员构成大型企业中层医院、学校中 高层及职工专业市场从业 者少量高新工作 人群置业条件经济收入较高 ，自住养老经济收入良好 ，性价比优的 户型经济收入较高 、投资兼自住经济收入较高 ，看重区域价 格优势分析 1）城西购房客群地域性特征相比其它区域特别明显。区内大型企业众多，经过多年的 积累，客群都具有一定经济实 力。 2）区内客群以经济型自住养老需求为主。 3）城西南面紧接高新区，却比高新区的房价低很多，受高新区辐射，置业于此成为部 分高新工作人群实惠之选。 4）城西开发量不足，楼盘较少，客群的购买力尚可，多数楼盘去化速度较快。 城东区区域概况主要以华清路、环城东路、南二环东段 以及雁翔路为界的区域。可细分为9个 片区：康复路片区、大东门片
