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2、 Aligned. 淄川通乾广场项目市场分析报告2007年8月北京汉汉博投资顾问资顾问 有限公司1市场定位的总体思路各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供应空白的或未被很好满足的 市场空间未来商业供应本项目的生存空间 及发展方向本项目的生存空间 及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务测算目标消费者目标市场档次定位形象定位租金定位市场分析市场定位成本核算收益回报风险防范竞争性商圈的影响单位租金租金增长率出租率2目录Part I 区域消费人口分析
3、. Part II 区域商业供应分析 Part III 竞争性商圈分析 . Part IV 主力商家深度访谈 3目录Part I 区域消费人口分析 . Part II 区域商业供应分析 Part III 竞争性商圈分析 . Part IV 主力商家深度访谈 4区域界定 区域商业需求 区域商业供应Part I 区域商业供需分析 5说明：图中红线范围为本项目重点调研的核心区域，核心区域西起西关大街，东到淄城东路；北起淄川医院，南至将军路，此部分围合区域将是本项目未来服务的基本核心区域。调查区域界定6区域界定 区域商业需求 区域人口总量 区域商业供应 Part I 区域商业供需分析 7区域人口总量淄
4、川区现共有人口67万人，其中城市人口21万人，城市建成区面积17.8平方公里。到 2010年，全区人口估计68万人，城市人口30万人. 在调研区域内已有及在建住宅项目20余个，共有常住居民 户，按市平均户均人口数2.7 计算，区域内常住人口数为 . 随着城市开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项 目2个，总建面达到3万平方米（含在建项目），按有效办公面积10 / 人计，本区域内 办公就达到了0.3万人。构成数量占比上班族城市居民0.3万人21万人28.491.6%加总总21.3万人100%8住宅列表-1淄川区辖3个街道、16个镇、3个乡。经第 五次人口普查普查，截
5、至10月31日24时， 全区共有226946户，总人口697178人，其 中男性353626人，女性343552人.编 号城区街道名称人数 1般阳路街道58000 2松龄路街道34000 3商城路街道23000 9编号项目名称面积1淄川鸿泰大厦270002银座广场3000写字楼详细列表10核心区域内的消费者总量-调整后的数据构成数量占比上班族居民0.15万人21万人0.7%99.3%加总总21.15万人100%上班族总总数减：住在本区域 内的上班族总总数外处处居民上班族 人数0.15万人0.3*50.2%=0.15 万人0.3万人根据是区域消 费者问卷调查 结果11目录Part I 区域消费人
6、口分析 区域人口总量分析 区域人口结构及消费行为分析Part II 区域商业供应分析Part II 竞争性商圈分析Part III 主力商家深度访谈12常住居民消费调查说明目的：了解区域内消费者结构构成、消费行为习惯、偏好以及对本项目商业的态度，为本项目的核心消费者 提供定量化的消费力测算基础，并为本商业业态定位提供可参考的依据。 内容： 了解该地区常住消费者背景信息：年龄分布、职业、教育背景、工作地分 布、婚姻状况、收入分布、出行方式等。 了解该地区消费者消费行为习惯和偏好：购物消费偏好（商圈/购物场所/ 购物频率/购物支出）、休闲娱乐类消费习惯（商圈/类别/频次/支出/场 地）、餐饮消费习
7、惯和偏好（商圈/类别/频次/支出/场地）、消费出行方 式等。 了解消费者对本商业项目的态度：对区域现有商业业态的满意度、未来商 业形式的心理期望及态度、对购物中心业态及档次定位的具体建议等。 方法： 以问卷形式，通过深入小区拦截调查。 有效样本量：200份 置信度：95% 抽样点：项目周边小区 西关、东关、般阳、柳泉、其他13区域人口结构说明访问对象分为两类人群：在划定区 域内居住的居民（包括业主和租户 ）。 在区域内选择了西关小区、吉祥路 、东关小区、般阳小区、柳泉小区 、华洋街、菜园社区等7个抽样点进 行小区内拦截街坊。抽样调查时间：2007年11月 样本量：200份 置信度：95%14区
8、域人口结构被调查者基本情况年龄：26-45岁为主学历：以初高中等为主.家庭结构：三口之家居多15区域人口结构被调查者基本情况性别：基本平衡家庭税前月收入：以1500-3000居 多，占75%。平均家庭月收入 元 。职业：工薪族、公司白领、私 营业主退休人员居多16区域人口结构购物场所选择主要考虑因素消费者在选择购物场所时主要考虑因素分别 是：交通便捷性，关注度11.9%；服务好关 注度33.2%；商品价格合理，关注度9%；商 品种类多，关注度6%；购物环境与设施好， 关注度11.5%。17区域人口结构各类商品购物场所偏好商品类别偏好场所类别偏好场所区域偏好场所名称食品（不包括餐饮服务）超级市场
9、及便利店 7.28%, 百货购 物中心 90.29%, 农贸 市场 2.42%淄川 100%银座38%,新星商厦54%, 政通超市2%,其他5%衣着（服饰、鞋帽箱包、 化妆品）百货购 物中心59.2% 服装市场 33 % 超级市场及便利店0.5% 各类品牌专卖 店3.9%淄川94.66% 张店 1.94%银座21.36% 新星商厦28.16% 仟佰汇4.37% 服装城 21.36 % 通乾服装城9.71% 各类品牌专卖 店11.65%日常生活用品（纸品、洗 涤用品等）超级市场及便利店13.11% 百货购 物中心 78.64% 市场 4.85%淄川96.1% 张店 0.5%银座 24.12% 新
10、星商厦57.29% 政通超市4.52% 鑫联超市 0.50% 其他 7.04% 新亚商场 0.5% 化妆品、钟表、珠宝百货购 物中心 56.80% 超市及便利店 6.31% 各类品牌专卖 店 4.37% 其他 32.52% 淄川67% 张店33%银座31.65% 新星商厦53.96% 雅芳 2.88% 安利1.44% 仟佰汇1.44% 伊莎美尔等品牌店8.63% 电器超市及便利店 0.97% 百货购 物中心 46.12% 电器专业 店 23.30% 市场 0.49% 其他 29.13% 淄川68% 张店30%银座 10.19 % 新星商厦33.01% 海汇电 器 15.53 % 三联2.43
11、% 国美电器1.94 % 海尔专卖 1.94 % 永康家电城0.49 % 仟佰汇2.43 % 新亚商场0.49 % 其他0.49 % 淄博商厦1.46 % 三联家电0.49 %手机通讯百货购 物中心 28.16% 电器专业 店 9.22% 手机通讯连锁 33.98% 音像专业 店 0.49% 各类品牌专卖 店1.94 % 其他 26.21 %淄川68% 张店29%新星商厦17.48% 移动营业厅 10.19% 银座8.25 % 中国移动7.28% 联通营业厅 4.37% 海汇电 器4.85% 三联家电2.43% 诺基亚专卖 店2.43% 国美电器1.94% 此处列举选择率=10%的选项18区域
12、人口结构各类商品购物场所偏好图书音像百货购物中心17.96% 电器专业店 0.97% 图书音像专业店34.47% 市场 0.97% 其他45.15%淄川68% 张店30%银座15.32 % 新华书店54.05 % 新星商厦17.12 % 育才书店2.70 % 建材家居建材家居专卖70.4% 建材市场28%淄川92.31 % 张店3.85 % 周村3.85 % 杨寨建材城 22.12 % 银座8.65 % 新星商厦18.27 % 淄川五金建材 10.58% 亿豪建材8.65 % 装饰材料城 5.77 % 周村建材市场 3.85 % 此处列举选择率=10%的选项除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其
13、它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都z 在淄川. 在奢侈品（化妆品、钟表、珠宝）和图书音像方面，张店商圈和淄川的百货购物中心仍然是 该区域居民首选.19区域人口结构各类商品购物消费金额在对各类商品月均消费的调查中，我们可以发现，本 区域总消费金额的平均水平为1021.41元，其中食品 手机通讯支出占据了较大的比例 。对应家庭月收入6893的水平，购物类的消费在家庭月 收入中占的比例为26.6%。各类商品月均家庭购物消费一览表单位：元月购物 总 额食品手机 通 讯衣着图书音 像 等日常生 活 用 品建材家 居化妆品/ 钟 表/ 珠宝电器平均值1021.41527.43200.1113.995
14、0.178920.8412.647.24 占消费 支 出 比 例100.0%51.6%19.6%11.2%4.9%8.7%2.0%1.2%0.7%20区域人口结构外出购物交通方式及可接受路上的交通时间大部分常住居民消费者外出购物选择骑自行车自驾车步行公交为主. 居民外出购物可以接受的路上交通时间以16-30分钟的最多，占43%；15分钟以内的 占41%.外出购物交通方式可接受路上的交通时间21区域人口结构娱乐消费形式从上表可以看出，在被调查的常住居民中主要的娱乐消费形式为：外出旅游歌厅KTV 美容美 发 桑拿洗浴 等22区域人口结构娱乐消费场所偏好娱乐场 所类别经常光顾的娱乐场 所名称 经常光
15、顾的娱乐场 所所在区域外出旅游- 歌厅KTV好时光11.8%,美好时光 23.5%,川中娱乐 城 17.6%淄川 64.7% 张店29.4%迪厅天乐园88.89% MTSS11.11%淄川 22% 张店78% -电影院全球通33% 淄川影院33% 东关电影院 20%淄川 66% 张店37%美容美发SPA馆哈尔滨理发店 5% 伊莎美尔 5% 鬼剪5% 柔婷10% 淄川 95% 张店5%桑拿洗浴中心其他 50% 富邦 10% 铭缘 10% 佰金翰10%淄川 80% 张店20%网吧台球游戏厅其他 36% 飞天网吧 9% 吉祥网吧9% 淄川 91% 张店9%体育健身场所淄川体育馆65% 银座广场8% 松龄路办事处俱乐部4% 鲁泰体育广场4% 淄川 80% 张店20%展览、演出馆-教育培训中心-此处列举选择率=10%的选项 娱乐场所的品牌偏好： 外出旅游、迪厅、美容 美发SPA
