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1、安顺市房地产市场调研报告宏观经济环境状况城市地理概况3城市宏观经济安顺市于2000年经国务院批准建立，是贵州省目前最 年轻的地级市，位于贵州省中部，距省会贵阳90公里。 现辖平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布 依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和西秀区、黄 果树风景名胜区、安顺经济技术开发区等8个县区。全市 国土面积9264平方公里，人口264.25万人，其中布依、 苗、回、仡佬等少数民族人口占全市人口的38.43。安顺市是黄果树瀑布和龙宫风景名胜区所在地，是全 国甲类旅游开放城市，是世界喀斯特风光旅游优选地区， 是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。安顺是贵州历史上开发最
2、早的区域之一。秦代即开始 修建通马车的“五尺道”，元代开始建镇。明洪武年间正 式定名为“安顺府”（原名为“阿达卜”），明、清期间 “商业之盛，甲于全省”。战略地位重要，被称为“黔之 腹，滇之喉，蜀粤之唇齿”。安顺顺市辖辖区县县西秀区、平坝县 、普定县、镇宁布依族苗 族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云 苗族布依族自治县和黄果树风 景名胜区、 安顺经济 技术开发区、贵州黎阳高新技术 工业园区安顺历史建制4城市宏观经济1949年11月22日，中共安顺临时县委、县人民政府建立。1958年设置 安顺市，市、县分治，年底撤县并市。1963年恢复安顺县名。1966年市县 第二次同城分置。1988年时任贵州
3、省委书记胡锦涛同志亲自指导安顺创建“多种经济成 份共生繁荣改革试验区”。1990年合并县市称安顺市。1992年经贵州省委、省人民政府批准安顺在试验区的基础上成立省级 经济技术开发区。1996年，贵州省实行大规模的区划调整使安顺从整体上失去了三县一 市（修文县、开阳县、息烽县和清镇市）。2000年，国务院正式批准撤销安顺地区和县级安顺市，建立地级安顺 市，原县级安顺市改为西秀区，一城两区（西秀区、经济技术开发区）的 城市发展构想得以首次提出。2002年底，省委、省政府决定深化黄果树风景区旅游管理体制改革。2003年确定安顺为全省优先发展重点旅游区。2004年1月，“多种经济成分共生繁荣改革试验区
4、扩大到全市”。 至今新的安顺市辖一区、五县、三个特区，即：西秀区；普定、平坝、 镇宁、关岭、紫云县；安顺经济技术开发区、黎阳高新技术工业园区、黄 果树风景名胜管理区。安顺市交通状况5城市宏观经济航空安顺黄果树机场已经通航，机场位于市区西北部、距离市 中心六公里，目前开通了广州、深圳、北京、大连、青岛、昆 明航线。铁铁路通过川黔、湘黔、黔桂铁路，安顺与省外各地相连，来自 北京、上海、重庆、广州的列车均在这里停靠。贵昆铁路和株 六铁路贯穿安顺全境，旅游专列“黄果树”号每日往返于贵阳 和安顺之间。公路 清镇、贵黄、关兴、水黄等高速高等级公路纵横交错，高速公 路一小时可到贵州省会贵阳市，安顺同时是连接
5、云、贵、川、 渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。汽车车南站 发往地点：主要是发往贵阳、六枝特区、兴义、织金等方向的 班车。发往贵阳的车终点站是贵阳体育馆长途汽车站。汽车车西站 发往地点：又叫近郊公共汽车站，发车的方向与南站差不多， 此外还有发往普定、格凸河、花江大峡谷的车。发往贵阳的车 终点站在贵阳延安西路客车站。 城市人口状况6城市宏观经济县县/区2007年末常住人口 （万人) 安顺市266.68 西秀区84.65 平坝县36.04 普定县42.26 镇宁县35.75 关岭县33.49 紫云县35.17市域人口规模 近期2015年安顺市总人口控制在290 万人，远期2030年安顺市总人口
6、控制在 330万人，规划期内市域总人口自然增长 率近期控制在6，远期控制在5。非农 劳动力占社会从业总人数的比重，现状为 23%，规划期末达到58%。城镇人口发展目标 2015年安顺市城镇人口达到117万人； 2030年安顺市城镇人口达到198万人。 2015年中心城区城市人口50万人； 2030年中心城区城市人口100万人。城市远期规划西秀区2007年末常住人口 （万人) 东关办事处8.15 华西办事处7.05 西航办事处5.40 合计20.20万人消费概况7城市宏观经济 消费市场需求旺盛，城乡市场销售呈现快速稳定增 长的良好态势。全市实现社会消费品零售总额48.12 亿元，比上年增长21.
7、8%。城乡市场同步发展，市、 县及县以下市场分别实现社会消费品零售额17.05亿 元、11.84亿元、19.23亿元，比上年分别增长23.3% 、32.1%、14.9%; 城镇居民人均可支配收入增幅稳定，2008年达到 12249元/年，较2004年翻一翻；城市旅游、住宿、餐饮业发展状况8城市宏观经济安顺周边分布众多的旅游资源，景 区之间交通便利，然而便捷的交通 非但没有强化安顺作为旅游中心城 市的地位，反而削弱了其成为旅游 过站城市，外来游客到安顺旅游一 日即可往返景点与省会贵阳，如非 政策性调整，靠酒店市场单方面挖 掘旅游游客资源必定势单力薄，难 以为继，因此后续的酒店开房还需 要政府提供
8、一定的政策扶持；结论分析9城市宏观经济1.安顺市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市 场环境，开放房地产市场交易。2.安顺市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费 是一个有利的因素。3.受地缘关系的影响，安顺经济辐射能力界定为，关岭、普定、紫云等地，对于平坝 市场的吸纳能力有限；4.安顺未来发展动因不明确，安顺地处贵阳黔中经济圈西出口的咽喉地带，随着镇胜 高速、长沙至昆明高铁的开通，城市经济发展的根本动力未得到解决，基础工业呈 现没落之势，未来两条路网的落成，近一步拉近了贵阳与安顺之间的距离，使得安 顺的经济发展一步受到制约，未来的发展
9、还存在较大的变数。5.航空城等一批重点项目的兴建，以及安顺旧城区改造，将极大加速当地经济的发展 速度，全面带动住宅、商业、酒店等的需求；市场格局10住宅/公寓市场假日铭店假日铭店东关经济适用房东关经济适用房东方商贸城东方商贸城紫鑫名苑紫鑫名苑建博国际广场建博国际广场葡华欧洲城葡华欧洲城南方星城南方星城东方花园东方花园翠麓锦城翠麓锦城金色国际金色国际王府大商城王府大商城畔山龙庭畔山龙庭阳光花园阳光花园翰林景都翰林景都锦绣黔城锦绣黔城家运天城家运天城主城区及开发区在建/在售/待建项目一览凯旋花园凯旋花园加洲阳光加洲阳光远大丽璟苑远大丽璟苑华庭嘉园金山福园龙凤呈祥龙凤呈祥南山一品南山一品塔山小区塔山
10、小区 长安大厦长安大厦 管元城中村改 造项目恒伟欣城国际南 马 片 区中心片 区城南片 区东关片 区国际佳缘国际佳缘市场格局11住宅/公寓市场兴伟花园兴伟花园蓬赛斯花园蓬赛斯花园派力花园派力花园双阳片 区双阳片区及开发区在建/在售/待建项目一览弘罗小区安顺新天地远大骏园项目一览12住宅/公寓市场项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 东方商城商品房3.6万别墅、多层10890-3003352派力花园商品房6万高层557103-170272028万-48万凯旋花园商品房5万洋房、别墅40788-180别墅4700、洋 房230020万
11、-85万假日铭店商品房22900高层2073600畔山龙庭商品房15.5万高层、洋房、别 墅84580.51-149.6 （高层）别墅5000、洋 房3500、高层 276022万-42万加洲阳光商品房2.5万别墅114230-360262060万-95万翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81 278024万-44万远大丽璟苑商品房1.7万多层108128-290320041万-93万兴伟 花园商品房37.3万洋房、高层220499.6-148.26洋房3300、高 层2860葡华欧洲城商品房22万多层、小高层、 高层130579.21-146.8269023万-40万东方
12、花园商品房11.6万高层-瀚林景都商品房26378.67高层-38-165.55270011万-45万华庭嘉园（望城 ）商品房19639.97高层126金山福园商品房12559.8多层84南方星城商品房32591.6多层1927项目一览13住宅/公寓市场项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 锦绣 黔城商品房54740高层、多层39287.62-173.4128-53万 紫鑫名苑商品房11万高层82084-1673200 龙凤 呈祥商品房88744高层592南山一品商品房2万高层140塔山小区商品房186192高层1020 安顺新天
13、地商品房297895高层、小高层- 金山福园一期商品房12559.8多层84 长安大厦商品房23620高层150 远大骏园商品房63915高层308管元城中村改造 项目商品房43.17万高层、小高层、 多层2727弘罗小区商品房/福利分房33363高层、多层总户 124 宿 舍310安顺商贸城商品房16.1万高层98875.06-231.7家运天城商品房32万高层、花园洋房 -合计334万结论： 1.安顺在售项目以多层为主，房地产发展处于初级阶段，高层产品供应量少，但未来竞争激烈； 2.公寓类产品为市场空白类产品，且本地业内人士以及消费者对于公寓类产品缺乏认知度；安顺市在建经济适用房项目14住
14、宅/公寓市场项目房屋类别占地 面积 （m）总建筑 面积 （m）结构比例 项目地址开工时间项目投资名称90以下 户型面积90以下 户型所占 比重合作路廉 租住房廉租房（ ）区位西秀区13783.5431023.5廉租房 31023.5 廉租房占 100%合作路09 、 43000万南山路廉 租房二期市 级64401000010000100%火车站09 、51000万雷打坡廉 租住房开发区60001000010000100%雷打坡09 、 41000万廉 租 房 小 计26223.5451023.551023.5100% 5000万 东关经房 三期经济 适用 房市 级113749.32000001
15、6000080%体育路09 、 315000万南山路经 房市 级20000360003132085%火车站09 、 53000万双阳经房 一期开发区85666700005460078%双阳片区09 、 324000万开发区经 房开发区12000200001500075%雷打坡09 、 42000万萝卜冲经 房西秀区23605814206513680%萝卜冲09 、 39000万开发区军 工企业经 房开发区27400500003750075%开发区09 、51500万贵航飞机 设计 所经 房开发区208012500875070% 09 、11300万经 济 适 用 房 小 计284500.346
16、9700372306 55800万市场格局版块解构15住宅/公寓市场区域名称中心城区目前均价高层：2900-3500 多层：- 洋房：- 别墅：- 代表案例假日铭店、翠麓锦城、东方花园供应应量22.81万潜在竞竞争项项目恒伟欣城国际、塔山小区、管元城 中村改造项目主要特征：区地处于安顺成熟的商业圈和中心圈之上，商业繁华，居住氛围成熟，但由于旧城改造难度大 ，拆迁成本高，因此本片区现有楼盘并不多。加之旧城区建筑布局混乱，民房混杂，而其他片区离 市中心也并不远，目前此片区并不是适宜居住的首选，因此此片区除了位置特别好的个别项目可以 标出个超高房价以外，该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目中心城区项目16住宅/公寓市场项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 假日铭店商品房22900高层2073600长安大厦商品房23620高层150翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81
