2006年北京望京K7(A)组团营销推广方案

《2006年北京望京K7(A)组团营销推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2006年北京望京K7(A)组团营销推广方案（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、望京K7(A)组团营销推广方案 2006.5推广策略2 2销售策略3 3市场研究1 1目 录开盘前工作计划4 4n 实现2006年7000万的回款 额nK7-A组团快速销售的同时兼顾K7其它区市场形象的塑造n 塑造本案在区域内“复合型高档社区”的产品市场形象n 打造城开集团在地产领域的领袖品牌形象营销推广核心目标营销重点目前区域内在售目节本集中在北小河以北，望京中心区，和本项目所在的区域季景沁园北京香颂国风北京融科橄榄城东湖湾上京新航线朝庭望京区域在售重点住宅项目区位特点本案项目名称规模/占地/（ 万平米）主力户型总户数 /套网上成交 单价/平米装修标准/价 格入住时间市场潜在供应 量备注上京

2、新航线7.8/31.480-160/2-3居18006956元毛坯313号楼2007年4 月30日；308、 315号楼2007年10 月31日季景沁园/7.2总33万/ 住宅24.1070/1居,110- 121/2居146- 157/3居,260错层1800二期8219/ 一期8144精装(1200元)2007-9-302、12号楼预 计海外发售, 共203套,总面 约31506平米目前尚有90余套房屋可售东湖湾16.9/64160-180/3居604无毛坯预计2007年底 预计06年6月下旬内部认购,7月开 盘北京香颂10月30日 70-1032627632元精装（1200）大部分200

3、6年底、 其余2007年3月尚有:写字公寓4万,公寓6万平米未 售153-2202889354元毛坯融科橄榄城14/40122-159/3居一期 876套, 二期 5757707毛坯一期2006-12-31,二 期07年底三期近8万平 米一期户型基本售磬.6年5月29日在 无房可售的情况下价格上调至8300 元/平米.国风北京18.46/57.22-3居A组团 704/B 组团 7607924毛坯2006年5月底项目三期尚有 10余万平米的 开发量该项目485号销证可售面积为11万 ,仅售出2.6万.据网上成交数据:该 项目朝西东向的总价低的二居销 售情况较好.朝庭公寓14.6/55110/2

4、居21038103精装（800）2007年初 网上查询该项 目已售出697套大西洋新城不详80-300300余 套暂无毛坯08年4月份 预计2006年6月底开盘,精装修公寓 开盘时间 待定区域项目分析在售重点项目成交价格目前区域内重点住宅项目成交均价为7348元/ 平米左右（其中北京香颂、季景沁园、朝庭公寓、为精装修项目，扣除800元每平米装修费）；由此可见本项目的期望价格对销售推广工作将产生很大的影响在售重点项目户型特点北京香颂：主力户型-城市公馆70-103-8层花园洋房153-220季景沁园：主力户型-70/1居,110-121/2居146-157/3居,260错层上京新航线：主力户型-

5、80-160/2-3居融科橄榄城：主力户型-122-159/3居国风北京：主力户型-114-117/2居,142-173/3居朝庭公寓：主力户型-110/2居目前在售项目2居面积集中在110-120平米；3居面积150平米左右；本项目2居133平米超出了区域内主力2居面积，将是本项目后期推广的难点本项目现状ADCBC1C2C3C4C5B0B1B2B3B4B5K7 地块分A ，B，C，D四个组团，D组团已建成总平面图学校望 京 西 路湖光中街A户型： 3室2厅3卫 建筑面积155.74注：本面积为只含本层公摊面积B户型： 1室2厅1卫 建筑面积85.74注：本面积为只含本层公摊面积C户型：2室2

6、厅2卫 建筑面积133.89注：本面积为只含本层公摊面积项目 A组团的SWOT分析优势劣势项目紧邻京承高速，13号线，南湖中街，望京西路， 西北四环 开发商为国企大集团，在望京地区曾开发多处楼盘， 有较好的品牌效应，对楼盘质量有保证 可利用周边成熟的城市配套以及本社区中各种配套设 施 3层带屋顶花园 纯板楼设计 临近中小学校，具有优越的教育配套临近中小学，社区环境容易受到噪音影响，且交通会 在高峰时段受到阻碍 临街噪音影响大 底商对居住区生活影响较大 期房、入住较晚 A区与其它区独立，与K7整体不具有系统性机会威胁望京整体区域发展形势趋好，望京更多的受到人们的 关注 望京西区开发用地量小 望京

7、区域成为今后北京的重点发展区域，受到多种优 惠政策的鼓励 望京整体交通状况良好，并且在不断完善的过程之中 区内基础配套设施建设的步伐逐步加大 望京地区产业化发展带来众多机会北京严控房地产市场及相关房地产政策的调整 望京地区未来大规模的房地产放量开发 周边区域分布多种同等价格或类似产品的竞争楼盘n两居户型面积偏大，造成总价款高，市场抗性大n临街噪音影响大nA组团独立，无法便利地享用整体项目的配套临近中小学，社区环境容易受到噪音影响，且交通会在高峰时段受到阻碍n底商对居住区生活影响较大n期房、入住较晚n建筑形式落后nA区与其它区独立，与K7整体不具有系统性本项目的营销难点我们如何解决借助区位交通优

8、势， 跳出区域；强化整体规模，拔高定位，弱化不足突出优势，弱化不足营销推广策略锁定目标可群确定推广诉求推广计划销售计划客户群描述望京地区二次置业 者、外籍人士、 朝阳区、CBD、燕莎三元桥、亚运 村和中关村、区 域客户中关村燕莎、 三元桥、CBD亚运村望京区域内、 丽都东北四环，望京领地，城市精英宅邸确定诉求卖点1.开发品牌 2.优越地段 3.低密度板楼 4.视野开阔 5.规模适中 6.涉外氛围 7.教育配套 8.商业完善 9.生活便利 10. 升值潜力 11. 独立围合，自成一体 12. 领近宜家，沃尔玛、家乐福推广实施 推广案名 媒体运用 推广预算 工作安排案名方向建议n 借助城开品牌优势

9、n A组团作为K7项目一期n 与后期能够有效衔接n 准确传达 本项目的概念诉求n 拔高项目品质n 易于传播媒体选择 与目标客群息息相关、有的放矢前期 n 户外广告 n 网络宣传 n 新闻告知中期 n 户外广告 n 网络宣传 n 业内专业媒体 n 组织活动 n DM直投后期 n 户外广告 n 网络宣传 n 客户带客户媒体运用 集中策略 集中时间投放，形成集聚效应，强化认识 差异化策略 版面使用独具特色，例如：异型版位、同期分版位依次投放序号媒体类别所占比例1户外35%2报纸（硬广、新闻）15%3网络20%4DM直投8%5活动8%6行业杂志10%7其它4%合计100%推广费用预算销售计划一期开盘时

10、间：预计为2006年7月底（A区）销售目标 项 目面积/平米底 价全程实现均价 （元/平米）全程实现总收入/万元701写字楼111888200整售整售(待定)711公寓256067500778919944711商业589913000135017964合计4269327908(未含写字楼部 分)项目711部分06年8月初开盘，截止年底共计5个月的销售周期。计划完成销售任务7000 万。考虑到项目期房发售，工程现场对项目的支持力度弱和商业销售惯例，故， 711商 业部分计划07年开盘。 8月份9月份10月份11月份12月份合计 销售套数14-16套16-19套18-20套16-19套8-10套80

11、套 销售面积2183231125682311128311658 销售金额170018002000180010008800 回款额17001800200018007300711公寓销售计划：说明：由于银行放款时间顺延，当月回款金额应低于销售金额 ，回款额按30日的银行放款周期计算，本年度最后一月的销售 金额直接转入07年度。近日九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，加大查处捂盘惜售和囤积房源力度。在目前北京市相关政策细责尚未明确的前提下制定本案销售策略。销控原则 1、将A座房屋按单元制定推盘方案和价格；2、根据开放单元位置排序，先期销售单元按以即定开盘价格面市。其余单元在原价格基础上

12、上调500-800元/平米，以保证前期开盘房屋的顺利销售；3、根据销售进程，重新调整全盘价格，对二期放量房屋以计划目标价格开放，其余房源继续上调500-800元/平米，以保证各种户型的均匀销售；4、最后一期放量，可保证价格上调符度的基础上，根据各户型的销售情况进行价格调整，拉开价差，以保证A座的顺利清盘。方案价格策略平价入市，小幅调整合理安排项目内楼座、楼层的相对差价，保证本案在销售期内匀速、平稳的销售价格体系及价格调控预案目标价格A段全程销售成交均价为：7789元/平米，实现销售总收入约预估为1.99亿。项目价格调控计划建议按照项目的销售进度合理安排涨价过程。A段安排三次调价过程；项目全程实

13、现销售价格上调500元/平米价格体系调整预案销售周 期开盘预 热期热销期销售稳 固期清盘扫 尾 期 完成销 售比 例20%25%45%10%预期调 整均 价+150+150+200阶段性价格促销根据不同销售阶段制定不同的促销策略；根据付款方式确定不同的折扣比例；一次性付款：98折；按揭付款：99折；报价确定最后报价均价=【目标成交总收入/报价折扣比例全程优惠之和】/总销售面积项目整体报价在目标成交均价的基础每平米上浮，以上公式结果进行报价。开盘前工作准备主要通过公关活动、社会讨论、以媒体为载体发散项目开发商、位置、交通、产品品质等信息。 造势期(2006.6-7)1为了提前积累客户，让项目形成

14、开盘热销，从06年6-7月份开始吸引客户预定，造成开盘热销局面预定期(2006.6-7)2开盘前工作阶段划分前期准备工作（2006.7月底前） 确定产品外立面设计 确定景观设计公司 确定项目广告公司 确定项目主力公关公司 确定网络广告代理公司 与大众、专业媒体接触 产品设计已经完成 相关配合公司招标完成 完成与媒体的前期接触和沟通 我们需要完成的工作我们需要达到的目标营销工作1、园林景观方案确定2、效果图制作公司确定3、沙盘制作公司确定4、新闻公关2006年6月开始造势达到效果：项目初期入市， 从城开集团城市运营战略 开始宣传区域价值，引起 业内和社会广泛关注项目 进展。2006年6月工作内容营销工作1、确定案名、LOGO、VI系统等2、通过业内杂志开始造势3、新闻公关达到效果：开始媒体初步造势，树立本案城市公寓市场形象，营造市场知名度。通过公关活动开始打造项目高档品质。2006年6月工作内容营销工作1、售楼处建成并可以使用2、现场包装指引系统完成3、折页、DM单及相关销售工具完成4、开始户外和平面媒体推广 达到效果：工程开始动工，开始散发项目折页、DM单等简单销售工具，通过整体包装 提升项目整体价值，进一 步巩固项目市场知名度， 积累客户。2006年7月底工作内容营销工作1、项目答客问完成2、确定合同条款3、确定贷款银行、律师行、物业管理公司和服务公约4