XX二期项目商业策划及工作思路

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1、富丽达二期项目全程策划: 三明国际（中国）商业策划顾问公司 2004年7月商业策划及工作思路富丽达二期项目 富丽达二期项目前 言尊敬的领导，我们通过深入沟通，对项目的发展很有信心。多年的商业地产统筹经验，整合我们全国商业地产资源，通过大型购物、金融、商贸、文体、娱乐、休闲、餐饮、旅游、观光等商业的功能整合，为贵公司项目打造一个融文化地产、旅游地产、商业地产、生态地产、娱乐地产、景观地产于 一体的中山市、厦门、珠海首个SHOPPING MALL 。现将我司与贵司就该项目的合作意向与思路回复给您。其内容如下：富丽达二期项目项目状况 富丽达二期项目位于中山市坦洲镇南坦路中心地段，区位 特点如下： 占

2、地建筑面积2.4万m2，容积率：2.0； 规模：拟建三星级酒店，建筑面积2万m2； 商业建筑（含超市）面积：2.8万m2；投资总额：6000万元。 富丽达二期项目v离本案不远处就为坦洲镇的工业区，有多家外资机构工 厂入驻，外来人口居多，表明此地域消费者的消费水平不低。 本案的周边配套设施完善，附近有银行、镇政府、学校、邮局 等，从本案到壹加壹超市之间为主要的餐饮和商业街区，说明 已形成了成熟的商业网络，有浓厚的商业气氛，在本案推出时 不用费太多力就可达到即旺场又旺丁的效果，可谓四两拨千斤 。 从上图可看出本案处于中山市坦洲镇 繁华的商业地段,周边有很多大型的住 宅小区,如项目一期富丽达花园、汇

3、翠 山庄、碧涛花园、碧秀花园、景湖居 等，故集聚了大量稳定的消费群体； 本案附近还有酒店如汇昌酒店、富华 酒店、大兴酒店，其中本案对面的汇 昌酒店为三星级酒店，经营较旺，这 些酒店会为本案带来大量的旅游消费 者和商务消费者；坦洲汽车站离本案 近在咫尺，从而会为本案带来大量的 流动消费者，更会把本案的辐射面扩 大至中山、珠海、澳门、江门等地。 富丽达二期项目策划工作思路如何进行利润最高化的投资开发？如何进行人性化实用性的设计规划？如何开展商铺的招商和销售工作？开业后如何进行经营管理，旺场升值？如何选择最适合本项目的广告营销、建筑设计等专业公司？带着这些问题，我们将计划从专业实操的角度，与零 售商

4、、开发商一同组建项目小组，共同研究策划，达到商业项目开 发多赢的合作模式，展开一系列的全程策划及阶段顾问工作，具体 策划思路如下：富丽达二期项目全程策划思路的目录一、 项目发展目标二、 项目的开发模式三、 项目理解四、 项目定位五、 规划设计建议六、 招商策略七、 销售策略八、 商业经营管理富丽达二期项目富丽达二期项目第一阶段筹备期v 中山市及坦洲镇的城市形象工程！v 中山市及坦洲镇的民心工程！v 坦洲镇市民休闲的前广场、后花园！v 一站式购物、休闲、餐饮、娱乐、商住、商贸中心！v 富丽达商业地产开发的新里程碑！富丽达二期项目第二阶段营销期v商业概念定位和功能定位v商业建筑规划设计提案v营销策

5、划与推广包装v招商策略与组织实施v销售策略与组织实施富丽达二期项目第三阶段经营期v开业筹备与开业策划v商业经营与物业管理v开业后期持序经营策划与物业管理顾问v交接项目工作，结束单个项目的合作富丽达二期项目全程顾问期间，我们提交如下核心报告v项目的商业市场调查综合分析报告v项目的市场定位及可行性报告v项目投资收益经济分析报告v商业规划及动线组织研究建筑设计提案v商家业态组合及比例分配的分析报告富丽达二期项目二、项目的开发模式富丽达二期项目v家乐福超市v肯德鸡、麦当劳v各大品牌主力商家富丽达二期项目ShoppingMall的主力商家三、项目理解富丽达二期项目项目整体规划面积：总用地面积：酒店式公寓

6、总建筑面积：银行其中一期：总面积会议交通餐饮百货超市ShoppingMallShoppingMall辅助及设备设备地下停车场地下车库基底面积:建筑面积:富丽达二期项目1、地理2、区域人口3、大规模零售商业设施4、交通富丽达二期项目v针对上述对项目的理解，敝司将从专业策划角度、专业规划角度、招商引资的策略性、以租带售方式、整合庞大商业资源的情况下进行解决，敝司将提交详细的专案报告。富丽达二期项目 四、项目定位根据区域现状和商业发展的综合需求，敝司对项目定位如下：形象定位：中山首席社区MALL 主体定位：一站式休闲购物中心总体定位：集购物、娱乐、休闲、商贸、商住、餐 饮、旅游及大型地下停车场于一体

7、，建设成 综合社区功能的一站式休闲、购物、娱乐中心。富丽达二期项目五、规划设计建议v根据客户的实际需要，敝司将进行住宅和商业的发展规划设计。v规划设计A、休闲内、外广场的合理布局设计B、楼层交通的布局设计C、通道流线的整体设计D、中空位连体设计E、大堂个性商业设计F、理货区局部设计G、灯光效果的设计H、广告位I、各业态组合的设计富丽达二期项目1 目标客户群 第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士； 第二类：经济富裕的本地村民； 第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士，如 外资企业的高薪一族； 第四类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的 工薪阶层和中小型个体户； 第五类：蓝领打工一族。

8、富丽达二期项目资源嫁接体系及开发模式 v本案的总体优势资源整合 v原则：对内战术借力，对外战略借势 v目标：形成中山坦洲镇的商业优势资源的集中 区域，以高起点高发展的战略要求引爆以坦洲镇为 核心的周边地带的发展，以带动本案的开发 富丽达二期项目v1如何实现对内战术借力？ v1.1概念借力v整合中山乃至珠海、澳门所有可用的优势资源 ，形成一个总括土地及物业价值的核心发展理念， 使各项优势资源统一在此理念下，提升本案的土地 价值。 v 12城市运营借力：v本案概念的内涵与体现的生活质量需要对新区 内各项可用的优势资源进行借力整合，体现为娱乐 购物、商务度假、人文旅游、生态居住等方面，具 体内容如下

9、： 富丽达二期项目娱乐购物旅游资源商业旅游资源 （shopping mall ）娱乐旅游资源 （财富中心）城市化资源商业经济（商圈） 资源商务度假旅游资源度假旅游资源城市化资源商务经济资源（会展 经济圈/政务中心）产业经济资源（产 业基地）交通配套资源人文旅游旅游资源城市化资源人文旅游资源度假旅游资源文化资源富丽达二期项目生态居住生态自然资源资源生态林（ 绿肺）天然湖泊资源 （南北湖）城市化资源新区商圈形成提 供商业配套政务中心的辐射会展经济圈带动成熟的交通网络人文及城市文脉 的生活背景功能居住区的规 划资金资源减低开发成本，促 进规模开发的土地 运营富丽达二期项目13整合力 v对于本案整合嫁

10、接的各项优势资源，在统一的 理念下进行整合。使本案土地在投入建设成本和运 营成本最小化的优势上，提升本案的土地价值及物 业价值，通过系列战术行动，将本案周边地区内的 资源，拿为本案所用。并与周边地区的各个重要功 能区和重点配套项目互动发展。 富丽达二期项目14具体策略点： 富丽达二期项目富丽达二期项目2 如何实现对外战略借势？ v本案的对外战略借势的几个层次： 区域价值层次城市中心区一体化发展城市战略发展区域商业升级经济动力层次购物、旅游、度假及会展经济 对高新区经济的延伸和放大对经济实体和金融实体的吸引消费市场能量 层次提供土地市场消费能量产生一 级消费市场（投资商与发展商 ）提供物业消费能

11、量产生二级消 费市场（物业消费群体）战略借势层次一战略借势层次二战略借势层次三富丽达二期项目3商圈辐射力分析v本项目作为城市的商业标杆，除了中山坦洲本 地稳定性消费客源，还将辐射中山市其余市镇，珠 海乃至澳门的消费人群。如图： 富丽达二期项目本案的核心理念体系 v核心发展理念的构筑模型如下： 主题理念发展理念核心 理 念 体 系文化理念基础内涵外延中山坦洲 镇的发展 核心理念 和城市发 展规划项目资源 整合与得 天独厚的 优势提升广东粤文 化文脉的 继承发展 和创新富丽达二期项目v依托中山、珠海和澳门的发展和规划，与本案周 边的富丽达花园、汇翠山庄、碧涛花园、碧秀花园、景湖居 等住宅小区，和汇

12、昌酒店、富华酒店、大兴酒店，等星级酒 店整合成为新都市居住群落，以国际风情文化为底蕴、以休 闲渡假为特色，园林都市社区为规划理念，缔造独特魅力的 新都市文化商业区和自然和谐的生活模式。 v实现经济、社会双重效益：经济效益实现最 大化的利润，最优的开发部署，最佳的配套，最可持续的经 营；社会效益创建中山坦洲新标志、新名片，创造新生 活方式，提升至中山独有的形象，树立中山集购物、旅游、 观光、娱乐等多种功能于一体的国际品牌。 v运用的手段：以“政府为依托，以规划为核心， 以效益为目的，以城市运营为手段”，充分运用中山市和珠 海市发展的机遇，整合一切可以整合的资源。 富丽达二期项目项目SWOT分析

13、富丽达二期项目定位思考 价值支撑价值引诱价值传播我们的生活购物乐园（消费定位）中山首席社区MALL（形象定位）富丽达二期项目形象定位 v中山首席社区MALL v关键词汇解释： v中山：城市级的战略高度起点； v首席：唯一、第一个、独有得天独厚综合优势 的一个； v社区MALL：引入国际最新购物、居住、商务概 念文化模式“体验式”购物的文化软件。力求把这 个平台建设成为坦洲镇首个真正集购物享受、休闲 娱乐、餐饮美食于一体，并成为中山市新形象的标 志性物业群落。 富丽达二期项目六、招商策略v策略一：引进龙头商家（如家乐福、家福等）给项目注入商业卖点，带动二级主力店及其它品牌商家。v策略二：根据不同

14、商铺的特点进行定点招商，以广告推广辅助招商。v策略三：整合商业资源，进行短时间的快速招商。v策略四：用优良、完整的商业经营管理系统，促进商家的经营信心。 v策略五：以优惠政策吸引龙头商家，推动其它商家的招商。富丽达二期项目项目卖点提炼：1、中山市坦洲镇核心商圈，未来发展更耀眼；2、21世纪现代化商业项目，商业新地标，城市新名片；3、交通网络完善，四通八达；4、人口密集，收入高、素质高，人气旺盛、消费旺盛；5、创业投资计划；七、销售策略富丽达二期项目6、最佳商业购物环境；7、建筑风格-现代化的外立面设计及个性化室内布局；8、主题特色商场；9、异域风情美食世界；10、大型超市或百货进驻，信心保证，

15、经营零风险；11、国际、国内名牌商家争先进驻。富丽达二期项目1、炒作商圈概念v使人们正确认识商圈是中山市、厦门、珠海的交接口；v中山市未来商业快速发展，高层次发展；v带出本项目正是难得商业投资机遇，激发投资者兴趣。总体推售策略富丽达二期项目v 招商先行，以租带售；v 前期先引入龙头商家，为后的招商及销售打下基础；v 二级主力商家随后确定；v 全面开展招商推广；v 同步开展销售推广。2、明确招商与销售的关系富丽达二期项目3、总体推货节奏的把握v 一方面是根据市场的需求变化控制快慢节奏；v 另一方面是根据销售成绩的好坏而灵活制定策略；v 准确掌握市场需求关系，降低项目的销售风险。富丽达二期项目方案

16、一，将项目分层推售作用：是先把相对较差的商铺尽早销售，再以相对较好的商铺垫后销售，以降低项目销售风险；敝司对本项目的推货节奏有两个方案建议富丽达二期项目方案二，将各层商场分区，组合销售作用：由于不同价位的商铺将有不同的目标购买力，在销售初期组合不同楼层的商铺展开销售，可及时掌握市场对本项目的接受程度，以利于及时调整价格，并控制好后续推售节奏，即选择继续组合推货或按楼层进行推货。富丽达二期项目找准目标市场，明确目标客户，使广告投入弹无虚发，达到事半功倍之效果。 4、明确目标市场的目的富丽达二期项目选择目标市场的策略v因此在推广中要不断强化炒作区域商圈、项目形象。v还要明确目标市场，策略性实施远交近攻。v作用：在实际过程中，围绕项目由近至远逐渐扩大宣传范围，先巩固本地目标市场，争取最大的认同度，吃透本地消费力，继而再逐渐扩大目标市场，目的明确，重点突出，做最具实效的宣传推广。 富丽达二期项目5、积极创造有利条件支持推广及