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1、写字楼竞争力研究精要提示n写字楼基本集中分布在CBD中心、人民东东风东、白塔拓 东三大板块。写字楼集聚程度以CBD最高。n按特点分有纯商务、混用型、由其他类型建筑改造的三类n入驻率较高，普遍在85以上，租金范围2560元/月，普 遍集中于50元/.月，管理费3元/，旧写字楼售价4000元/ ，在售新写字楼项目3个，售价57000元/。n入驻行业以贸易物流类、高新科技类、金融保险类、房产建筑 类为主。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究n昆明写字楼发展停顿期较长，存量产品在建筑造型、 内部设计、配套、设备、服务等方面普遍存在缺点， 存在同质化现象。结论：n昆明现有写字楼在产品设计与服务方面普遍存在缺
2、陷 ，新建写字楼亦多不完善处，超越空间极大。n由于项目地块不在三大写字楼板块内，需要加强产品 设计、亮点概念等方面来提升写字楼产品的竞争力。n由于整体写字楼市场入驻率高但租金水平不高，由于 区位抗性影响，建议在写字楼规模上做适当控制。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究第5章 昆明写字楼市场竞争力研究5.1、昆明写字楼板块分析根据昆明写字楼分布状况，我们将其分为3大板块：nCBD中心板块n拓东白塔板块n东风东人民东板块第5章 昆明写字楼市场竞争力研究写字楼板块对比n昆明CBD中心板块为省政府所在地，发展时间较长，周边配套 设施较完善，形成了良好的商务氛围，向周边辐射现象明显， 但受人流、交通等因素
3、影响，发展速度有所减缓。n拓东白塔板块为盘龙区政府所在地，发展速度较快，商务活 动频繁的同时，带动娱乐、休闲产业快速发展，生活配套日益 完善，有较大的发展空间。n东风东人民东板块市政设施、政府办公楼较多，写字楼可发 展用地较少，且商业气氛不够浓厚，与其他板块相比，商务氛 围略差。n本项目地块不属于三大写字楼板块之内，对其商务功能会有所 影响。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究第5章 昆明写字楼市场竞争力研究5.1.1.1 CBD中心板块分析n主要写字楼有益珑大厦、国托大厦、柏联广场、志远 大厦、华尔顿大厦、华一广场等。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究n价格： 该板块写字楼出租价格在5060元/
4、月之间，物业管 理水平较高，物管费用保持在3 元/月以上。n写字楼类型 该板块属于昆明传统CBD内，写字楼类型以纯写字楼为 主。n入驻企业 入驻行业以金融、保险、信托、贸易为主。n设施配套该板块为省政府所在地，以此为依托，该板块写字 楼功能齐备，办公智能化系统完善，拥有豪华入口大 堂，商务俱乐部，餐厅，购物、娱乐等场所。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究5.1.1.2 拓东白塔板块主要写字楼：汇都国际、世博大厦、达阵广场、绿洲大酒店等。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究n价格写字楼的租金普遍集中在3040元/月这一区间内 ； 该区域物管水平与昆明平均物管水平没有多大差异，费 用普遍为3元/月左右
5、。n写字楼类型 该板块写字楼以纯写字楼为主，存在部分商住混用型一 体写字楼。n入驻行业类型 入驻行业以物流贸易，房地产、能源、电力、化工、粮 油为主。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究n配套设施部分高档写字楼配套比较齐全，装修较豪华，但大 堂档次不高，车位、电梯数量普遍不足；部分项目装 修一般，在安防上存在隐患。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究5.1.1.3东风东人民东板块n主要写字楼有：金泰大厦、建工大厦 、星耀大厦等 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究n价格该板块主要租金在3040元/月之间，物管水平一 般。物管费用在23元/月之间。n写字楼类型该板块纯写字楼较少，商住混合型写字楼以及由其他
6、类型建筑改造的写字楼都占有一部分比例。n入驻行业从住行业以贸易、广告、建筑、五金为主。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究n配套设施该地块写字楼多为旧写字楼为主，外立面较陈旧，楼 内设施不够完善，部分项目大堂设计面积小，装饰简 陋物管水平较低。车位，电梯较紧张。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究5.1.2 昆明写字楼现状昆明市写字楼目前甚少专业、大型写字楼开发 ，市场上的写字楼多是在1999年昆明世博会前立项开工的 。急速放量的昆明写字楼市场整整用了6年时间来消化存量，最近才有新的写字楼项目上市。现在入驻率都在85以上，个别甚至达到100，像华尔顿、世纪广场、三合商利、文贸大厦、证券大厦等写字楼的入
7、驻情况都比较好。租金也稳中有升，目前昆明高档写字楼的月租金普遍在50元/左右，条件好的可以超过60元/。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究5.1.3 昆明写字楼分类及各类型供应特征5.1.3.1 物业分类昆明写字楼按特点分3类：n纯商务写字楼，如：世博大厦、环球金融、华尔顿大厦、达阵广场等；n混用型一体写字楼，如：金碧辉煌大厦、未来新城、绿洲大酒店等；n由其他类型建筑改造的写字楼，如：云南粮油商务大厦、昆铁得胜大厦等。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究1、 纯商务写字楼1）价格分析根据实地调查，昆明纯商务写字楼的租金由2560元/月不等， 普遍集中在4050元/月这一区间内；在售价方面，世博期间
8、上马的旧写字楼，在4000元/左右，目前 在售纯商务写字楼仅汇都国际，售价为7000元/；物业管理大多由发展商自己兼任，水平不够专业，费用由24.8元 /月不等，普遍为3元/月左右。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究纯商务写字楼售价、租金情况物业名称体量（）售价（元/）租金（元/月 ）物管费（元/ 月） 汇都国际商务 港140007000世博大厦39000603星耀大厦250003980402.5建业商务中心302建工大厦40000353金泰大厦36000302.2集成广场40拓东大厦253集大广场银海office华一广场19800453.1志远大厦44800513.5电子大厦14000363
9、.5 国托大厦（A座）/ 华域大厦（B座）5600045/353三合商利32917453华尔顿大厦470004600454.8数据来源：实地调查 、中产市场战 略部2）配套竞争力分析：在这些纯商务写字楼中，除了少数几个项目外，普遍缺乏配套设施；车位和电梯数量相对单位数目明显偏少；装修方面，仅有少数项目具有豪华大堂，间隔布局上普遍存在局限，不方便用 户选择；安防方面多数项目表现一般，未能达到专业写字楼的标准。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究纯商务写字楼配套情况数据来源：实地调查物业名称层数电梯车位通讯网络系统公共装修及其他配套汇都国际商务港114商业天线信号中继系统6层设 空中花园、餐饮店、健身
10、中心，设中央通风系统、消 防报警系统，闭路监控、电子巡更系统。 世博大厦334宽带 网、全智能平台中央空调，闭路监控、火灾自动报 警系统。星耀大厦16290宽带 网建业商务中心265宽带 网一楼大堂豪华气派，停车方便。建工大厦286300宽带 网金泰大厦204300宽带 网集成广场112无大堂，楼层很旧，内部装修较差。周边配套设施较齐 全。拓东大厦132配套设施缺乏，外表老旧，装修档次较低。集大广场295宽带 网该写字楼部分为原公寓转改设计 ，单位套型内浪费较 大，标 准装修。银海office1278ADSL宽带 网接入和内部局域 网数字化平台，卫星电视 ， 远程电视 会议设备外立面时尚大方，
11、装修精致有档次。专辟11楼国 际商务休 闲中心，800平方米超大空中花园，有氧健身馆和底层2000平 方芳草绿景广场。华一广场2535宽带 网大堂装修一般，档次不高，空间比较狭窄。 公共设施仅有有线电视 ，电梯广告。志远大厦25259宽带 网大堂装修很差，档次低，公共配套设施缺乏，仅有有线电视 ，电梯广告。 国托大厦（A座）/ 华域大厦（B座）35690宽带 网屋顶有直升飞机停机坪。三合商利263100宽带 网华尔顿大厦30180宽带 网1-6层群楼专为银 行和证券业设计 ，地下2层地下停车场 ，7 层为 多功能餐厅，8-22层为办 公室，23-28是商务套房，29 层为 物管公司，30-31
12、层为纤 体中心。4台电梯，商务大堂约 250，层高约4.2M，有休息座椅、商务服务中心、报刊架 、信箱，电梯厅有分众传媒电视 。2、混用式写字楼1）价格情况n该种类型的写字楼已基本售罄或只租不售，实地调查中仅有东来大厦一个项目 有单元出售，售价为5700元/；n该类型写字楼租金由2060元/月不等，其中绿洲大酒店租金最高，明显超 出同类型物业，是因为其地理位置佳，且其自身为五星级酒店，配套丰富，其 他项目的租金普遍为30元/月左右；n除少数酒店物业提供酒店式物管外，其他项目物管一般，费用多为2元/月 左右。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究表5.12 商住一体写字楼售价、租金情况物业名称体量（）
13、售价（元/）租金（元/ 月）物管费（元/ 月）金碧辉煌大厦38东来大厦35000570035达阵广场303柏联广场110000503都市名园292丰园大厦302右弼大厦202巨龙大厦20000302鸿城广场大厦20000312.3新纪元大酒店美亚大厦282.3绿洲大酒店1442363（含物管）龙腾大酒店30数据来源：实地调查 2）装修配套竞争力分析n该类型写字楼中，除几个酒店外，大部分项目装修一般，档次 不够高；n车位、电梯数量偏少；n开间不规范，大部分单位面积偏小，对入驻企业限制较多；n大部分缺乏配套设施，电力供应不够；在消防保安方面存在很 大隐患。第5章 昆明写字楼市场竞争力研究表5.13
14、 商住一体写字楼配套情况物业名称层数电梯车位通讯网络系统公共装修及其他配套金碧辉煌大厦104宽带 网不是专业 写字楼，装修档次较低，外立面感觉较 差；地下一层为 停车场 ，地 上共10层，14层为时 尚商场，510层为 商住楼，生活配套齐全。东来大厦2530外立面老旧，大堂狭窄，装修一般。达阵广场255宽带 接口酒店式公寓，大堂约200，高档装修，电梯厅有液晶平板电视 、报刊架，配 套设施有中餐厅、顶层 旋转品茗会馆、游泳池、健身房、会议室、自选商场 。提供中央空调、独立直线电话 等服务，1-6层群楼水电自付，50-330， 标准装修，厕所公用。柏联广场173300宽带 网，智能平 台地下1层
15、为 面积达9000的大型超市；地上16层是集百货、餐饮、娱乐 于 一体的大型商业中心；地上7层为 面积达7000的巴比伦会所花园，提供休闲 、商务、会议、娱乐 、康体等设施服务的多功能会所；地上8-15层分为A、B 座，A座为大开间智能化写字楼，配备中央空调，设有独立豪华入口大堂， B 座为106套高尚住宅，拥有近200的豪华住宅大堂。都市名园323宽带 网商住楼，群楼16层辰光百货，7层健身中心，入口大堂挑空约9m，有休息座 位，3台电梯，无电梯广告，设计 以住宅为主，写字楼功能配套相对不足。丰园大厦285宽带 网大堂约300，层高约3.6m，有广告位；5台电梯。有较大的大堂；酒店、商 业、生活配套设施较完善。右弼大厦192宽带 网商住楼，2台电梯，没有商务大堂，1-2层裙楼做商业。巨龙大厦212宽带 网商住楼， 2台电梯，简单 装修。鸿城广场大厦214宽带 网商住楼，共21层，框架结构，4台电梯12户，层高约4.5M，有分层间 隔，可 协助接水、电、网线，立体停车库 ，周边有临时 停车场 。新纪元大酒店28628卫星电视 ，宽带 网酒店式写字楼，配套设施齐全，大堂装修豪华，档次高，前面水景广场，十 几间会议室，设施齐全，有商务俱乐部，餐厅，超市，歌舞厅
