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1、潼南县“福康新村”商业及住宅营销策划方案方案提供：王洪凯第一部分 潼南县自然地理 潼南县位于重庆市西北部，东邻重庆合川、西靠四 川安岳、南连重庆铜梁、北接四川遂宁，幅员面积 1594平方公里，辖2个街道、20个乡镇、283个行政 村，总人口92万。原国家主席杨尚昆、原中共四川 省委第一任书记杨闇公的故乡。属盆地浅丘地区， 海拔一般在300-450米之间，亚热带季风性湿润气 候，年均气温17.9，年均降雨量990毫米。渝遂快 速铁路、渝遂高速公路穿境而过；过境水资源丰富 ，涪江、琼江流经县境。是全国百个无公害农产品 （蔬菜）生产优秀示范县、无规定动物疫病区示范 区、生猪百强县，是重庆市粮食生产重
2、点县、笋竹 产业化工程基地县、农业机械化示范县、优质粮油 重点项目县。 第二部分 潼南房地产发展现状 目前潼南的房地产主要分三大块：第一块是江北， 现县政府所在地；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一 中地块；第三块是老城区，原同潼南老街； 由于老城区目前的配套设施比较齐全（医院、学 校、购物），所以现在老城区还是比较热闹。江北 是县府行政中心，可能是潼南人比较恋旧的缘故吧 ，政府部门工作人员在江北工作，居住却在老城。 凉风垭须然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项 目自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是 医院、银行等相关生活配套不够完善。而且这三地 块的交通道路规划还是显的不够合理。 第三部分
3、富康新村项目swot分析项目概况 福康新村项目由重庆福宣房地产开发有限公司开发 ，项目位于重庆市潼南县，渝遂高速入口位置，兴业路、东 道路、万通路交汇处， 紧临规划中的潼南汽车总站。是潼南 南大门的核心位置。项目占地约36000，总建筑面积约 90000，总户数约700户。SWOT之优势分析 1、地理优势：项目位于潼南县城南新区，比邻一中，和规划 中的潼南重点小学，汽车站旁。高速路匝道口。 2、环境优势：项目一二期开始，就着力于景观的打造，目前 一二以初具一定的环境。 3、知名度优势：由福宣房地产公司精心打造的福康新村在潼 南县有一定的知名度。SWOT之劣势分析 1、区位劣势：目前项目所处新区
4、人流不足，导致项 目自然到访较低。各种交通、生活设施尚不完善， 生活配套不太便捷。 2、前期环境劣势：由于前期环境的打造上面功夫下 的不够，在苗圃的选择上面存在问题，整个小区看 不到一颗稍微名贵或高贵的乔木或花木，前期苗木 的栽种比较随意化，在园林的打造、造型上与规划 有一定差距。 3、物业服务劣势：项目一二期已有部分业主入住， 物业管理显得是一个不管公司，从现有小区的绿化 维护、安防、保洁上看，物业服务水平处于低级阶 段。 4、项目前期办证劣势：项目已交房的有一部分业主 延期办证，导致业主口碑不好。 5、工程质量问题：一二 期部分项目出现工程质量 问题，未及时解决，造成业主不满情绪。 6、项
5、目开发周期劣势：项目从2006年开始运作， 直至现在整个项目才初具雏形，造成周期过长，给 消费者不好销售的印象。SWOT之机会分析 1、区域未来发展的机会：项目所处区位为潼南新 区，紧邻一中、规划中的重点小学，高速路匝道口 ，客运站旁。市民也普遍对该区位较为看好，未来 发展潜力巨大。 2、项目整体定位的机会：项目整体定位为新区园 林小区，高品质住宅，这迎合了潼南想改变居住环 境的工薪阶层换房梦想。 3、潼南整体经济发展带来的机会：随着潼南经济 的快速发展及其城市化进程的加快，城市对高品质 住宅及需求增加所带来的机会。一小时经济圈，离 重庆主城只有1小时的车程。SWOT之威胁分析 1、老城区的住
6、宅对本案带来的威胁：潼南老城区 住宅整体品质不高，但其生活配套相对新区及本案 而言具有较大的优势，势必会造成部分客户分流。 2、新区周边项目住房对本案带来的威胁：本案周 边项目多为小区住宅，品质感逐渐增强。户型均以 两或三房为主，贴近市场需求。且价格与本案相较 也具有一定优势，是本案的直接竞争威胁。 3、三年前的设计方案带来的威胁：项目在最初设 计阶段就把整个项目进行了设计，而开发周期并没 有像设计阶段预估的进行，导致设计方案落后，四 、五期产品、景观上与一二三期的产品设计基本相 同，对消费者很难有吸引力。面临的问题 一、项目住宅底商怎样盘活？如何提 高物业价值？前期规划有底商接近一万方，这一
7、万方的商业物业 怎样才能变现销售，这是一个值得探讨的问题，由 于目前周边不够成熟，商业配套不够，而如果考虑 带动人气的餐饮入住，又会对整个项目形象大打折 扣。业主也不会同意。应对针对底商的打造应对 首先我们要清楚，商业物业没有商家经营等于一堆 砌好的砖。根据项目周边的环境及学校，考虑将本 项目的商业打造城一个“运动城”，其消费人群就是 学生和周边小区住家的年轻一族。 运动城的形象和与本项目自身情况比较贴近。如图运动城设想图图一运动城设想图图二运动城推广策略 由于项目周边及自身配套不成熟，公司应站立在放 水养鱼，拿出一定时间、资金对市场进行培育。 根据销售部对体育用品及服装专卖店进行前期摸底 调
8、查，了解商家面积需求，对本项目的商业进行隔 断。 为了培育市场，筑巢引凤，开发公司将所有商铺天 、地、卫生间、门头进行统一装修。（顶只需要刷 黑漆，地面地砖） 根据四五期的销售周期进行零租金招商。（优惠政 策另）门前设想图福康运动城门面装修统一格调 特别是门头的长宽高要有统一的标准， 材质最好是铝塑板吸塑字 色彩不限福康运动城推广主题 作为一个运动城离不开 运动 时尚 健康 在做户外广告或媒体广告时，画面一定要时尚化， 如图 商业一旦有商家进驻，价值就会提升，根据地段开 发的成熟度，再进行销售。这部分物业也可作为公 司的优良资产暂行留存。等价值提升后再进人市场 变现。 接下来我们探讨问题二面临
9、问题二、四、五期的产品和环境是否沿用原有设计 沿用原有设计的优势： 1、仅仅只是对前期元素的延续，前后期产品外立面 的统一。 沿用原有设计的劣势： 1、设计方案落后，户型变化不大，找不出差异； 2、整体感觉密度大； 3、景观上已不能满足日益追求高品质生活心里需求 的人群； 4、3、4年同样的产品在3、4年后出现，但价格已经 是3、4年前的几倍，试问有谁愿意花高价购买已 OUT的产品。面临的问题三、现有小区苗木种植凌乱，园艺培植、养护不到位 ，保洁方面不够，小区道路装修垃圾随处可见，保 安岗亭没有形象。小区侧门略显小气。实质在于小 区物业服务没有跟上。应对策略就小区现有环境及物业服务改造 现有环
10、境需要补栽的全面补栽； 小区水系景观必须定期进行水池清洗工作，保持水 系的清晰见底； 换植一批高大乔木，提升园林品质； 加强小区物业服务质量，强化保安形象、抢抓保洁 工作； 及时解决前期业主各项问题，专人负责制，定期跟 进事情处理进度； 古井的修缮上要复古化处理，可以成为后期销售的 一大亮点。 专业化职业化就四五期项目的建议 前面已经提到是否沿用原有设计，从以上分析，前 期设计已经落后，其劣势远远大于优势，故从设计 上就需要打倒从来。 从地块来看，四五期项目用地很适合做一个三角行 的三幢高层，把建筑五物像空间发展，把基底面积 留出更多，可以再打造本项目业主专享的游泳池， 及项目配套的幼儿园。建
11、筑效果图假想建筑效果设想图后期的项目环境打造 后期项目环境打造方面应从空间立体化方向调整，配 以建筑小品或雕塑。提高项目花园小区的真正特征。第四部分 后期住宅销售方案 一、项目后期的案名：福康运动村 二、到访量：项目位于新城区，自然人流较少，到访量不足的问题。 策略： 1、户外广告宣传的优势点细化，多做活动 ，引导客户到项目现场看房。 2、老城区：针对新区前景、项目环境、开发商品 牌实力、区域的形象等方面进行推广。 3、新城区：针对本案位于新区的重要位置，进行 宣传。项目利益点提炼 区域发展： 新城中央，都市锋线力量 新区明天生活的方向 运动城： 运动就在家门口 户型： 生活精致,在于空间砺炼 首付2万，品位生活即刻呈现 开发商品牌： 福宣品质，实力钜现营销推广工作重点：n 各种销售物料准备n 售房部整改：现有售房部门口布置因受工程的影响，显得太为小气，需进行整改调整。n 户外广告的调整：统一现有户外的画面表现形式，细化其对外传递内容。n 销售人员组织、培训、熟悉市场、进场接受客户咨询和登记，为开盘强销积蓄客户。n 多样的活动吸引目标客户注意及引导客户关注、咨询本案。销售执行和营销推广略 本案在后期的打造非常重要，由于前期的 业主的质量并不算高。价格也比较低，后 期想要实现销售，必须进行改变。否则， 项目的销售周期会拉的很长。 谢谢
