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1、房地产投资与项目管理主讲：田晓晨Email:办公室：7-302一、房地产投资方案必选的指标1、净现值和净现值率 （1）净现值（NPV）投资项目净现金流量的现值累计之和。净现值越大，说明项目获利越多。不同方案比选中 ，净现值大的为优选方案。优点：考虑了时间价值缺点：贴现率不易准确确定；净现值不能反映投资的单位回报，不利于提高资 金的利用效率。（2）净现值率（NPVR）反映单位投资的盈利能力和资金的使用效率 。为了考虑资金的利用效率，通常采用净现值率 指标作为净现值的辅助指标。式中：Ip为投资现值在进行方案比选时，净现值率大的方案为优 选方案。2、内部收益率和差额内部收益率 （1）内部收益率（IR
2、R）资金流入现值总额与资金流出现值总额 相等，净现值等于0时的折现率。它是投资 可望达到的报酬率。IRRi时，项目可行。内部收益率采用内插法计算。进行方案比选时，内部收益率大的方案 为优选方案。（2）差额内部收益率（IRR）两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于0时的 折现率。（两个方案的比较）式中： 为投资大的方案第t期净现金流量为投资小的方案第t期净现金流量这种方法比较的实质是，将投资大的方案和投资小的方案相比，其所增加的投资能否被其增量的收益所抵偿 ，即分析判断增量的现金流量的经济合理性。计算步骤：若多个方案比选，首先按投资由小到大排序 ，再依次就相邻方案两两比选。在进行比选时， 可将
3、求得的差额投资内部收益率与投资者最低可 接受的收益率（MARR，有时把ic作为投资者最 低可接受的收益率）进行比较，当IRRMARR （或ic）时，以投资大的方案为优选方案，反之 ，以投资小的方案为优选方案。注意：只有较低投资额的方案被证明是合理 的，才能进行比较。3、动态投资回收期和差额投资回收期 （1）动态投资回收期是在基准折现率的条件下，以投资项目所得 到的净现金流量现值抵偿项目初始投资现值所需 要的时间。动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始 出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的 绝对值/本期净现金流量折现值。回收期越短，投资风险越小，投资项目的清 偿能力越强。因此在同
4、等情况下，选择动态投资 回收期短的方案。但动态投资回收期并没有直接表明项目的盈 利能力，因此该指标只是方案的辅助指标之一。（2）差额投资回收期（P）通过成本节约收回追加投资所需要的时间，也 叫追加投资回收期。（两个方案的比较）式中：I1、I2为两个比较方案的总投资M1、M2为两个比较方案的年净收益当两个方案的销售收入相同时，可用成本节 约额来计算。=投资增额/年净收益差额差额投资回收期指标适用于对同一项目的多个备选方案进行评价和优选。当差额投资回收期小于预期标准投资回收期时，则投资额较大的方案为优选方案。注意：差额投资回收期只能用来衡量方案之间的相对经济性，不能反映方案自身的经济效益。4、差额
5、投资收益率（R）单位追加投资所带来的成本节约额，有时也称 追加投资收益率。式中：C1、C2为两个比较方案的年成本差额投资收益率与差额投资回收期都是在没 有考虑资金的时间价值因素的静态指标。5、等额年值（AW）将项目的净现值换算为项目计算期内各年的 等额年金就是等额年值。是考察项目投资盈利能 力的指标。方案比选时，等额年值大的方案为优选方案 。AW实际上是NPV 的等价指标6、费用现值（PC）把项目计算期内的各年投入按基准收益率折现成的现 值。式中：C为第t期投入总额，B为期末余值回收；n为项目的 开发经营期。在进行比选时，以费用现值小的方案为优选方案。注意：该指标适用于以出租经营为主的房地产投
6、资项目方 案比选，而且各方案效益相同。计算期相同。7、等额年费用（AC）将项目计算期内所有的费用现值，按事先选 定的基准收益率，折算为每年等额的费用。在进行方案比选时，以等额年费用小的方案 为优选方案。二、互斥方案的比选1、互斥方案比选遵循的原则 （1）现金流量的差额评价原则在评价互斥方案时，应该首先计算两个 方案的现金流量之差，然后再考虑某一方 案比另一方案增加的投资在经济上是否合 算。 （2）比较基准原则多个互斥方案比选时，均应以某一给 定的基准收益率i作为方案比选的基准。（3）环比原则在互斥型方案的比选中，必须将各方案 按投资额由小到大排序，依次比较，在此 基础上进行方案比选。 （4）时
7、间可比原则在比选互斥型投资方案时，各方案的计 算期应该相等，否则必须利用某种方法进 行方案计算期的变换，以保证各方案具有 相同的比较时间。2、不同类型互斥方案的比选（1）开发经营期相同的互斥方案比选可直接用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行。练习：P195用差额投资内部收益率法的步骤：l排序：按投资额由小到大进行排序l计算投资规模最小方案的内部收益率，如果所求得 的内部收益率小于基准收益率或最低可接受的收益 率，则淘汰此方案。若大于，则进行下一步；l计算投资规模最小方案与其投资规模相邻的投资方 案的现金流量差额，求出投资增量的内部收益率， 即IRR，如果IRRi，则淘汰投资规模大的方
8、案 ，转入下一步；l重复第三步，直到只剩一个投资方案，则此方案为 最优方案。（2）开发经营期不同的互斥方案比选一般采用等额年值指标进行比选。如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定做出适当处理。练习：某投资项目具有两个计算期不同的互斥型方案 ，各方案的投资额、年净收益及计算期为下表。 若投资者要求的最低回报率为12%，选择何方案 为最优？ 两个方案的投资、收益、时间情况 单位：万元 方案初始投资年净收益计算期(年)A18008003B220010004作业：预习计算期不同的互斥方案如何用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选。
