《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(二)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(二)（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、纳税人转让不动产增值税征收管纳税人转让不动产增值税征收管 理暂行办法理暂行办法的公告的公告 （2）涉税服务务咨询询国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第1414号号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一PPT模板网：第一条 根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）及现行增值税有关规定，制定本办法。 本条是关于制定纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 （以下称办法 ）的法律依据。第一PPT模板网：第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产， 包括以直接购买、 接受捐
2、赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。第一PPT模板网：一是纳纳税人转让转让 取得的不动产动产 ， 适用该该 办办法 。房地产产开发发企业销业销 售自行开发发的房地产项产项 目，不适用本办办法 。二是取得的不动产动产 包括直接购买购买 、接受捐赠赠、接受投资资入股、自建以及抵债债等各种形式取得的不动产动产 。纳纳税人销销售权权属登记记在自己名下的不动产时动产时 ，适用该该办办法 。三是房地产产开发发企业销业销 售自行开发发的房地产项产项 目，不适用本办办法 ，而是适用房地产产开发发企业销业销 售自行开发发的房地产项产项 目增值
3、值税征收管理暂暂行办办法 。也就是说说，纳纳税人销销售还还没有进进行权权属登记记的不动产时动产时 ，即是一手不动产时动产时 ，不适用该该办办法 。 举举例：如果一个个房地产开发产开发 企业业，开发开发 一批商铺铺，销销售出 90%，剩余有 10套商铺尚铺尚 未售出。房地产开发产开发 企业办业办 理权权属属登记记，将该将该 10 套商铺铺登记记在自己企业业名下，以自己名义义对对外出租。3年后，该该商区区房产产价格上涨涨，有买买家提出要购购买买商铺铺。房地产开发产开发 企业决业决 定将该将该 10套商铺铺再出售，此时时，该该 10 套商铺铺已经经登记记在不动产动产 企业业名下，再次销销售时时，属属
4、于“二手” ，不是尚尚未办办理权属权属 登记记的、房地产开发项产开发项 目的房产产，因此，房地产产企业应业应 适用本办办法 ，而不是房地产开发产开发 企业销业销 售自行开发开发 的房地产项产项 目增值税值税 征收管理暂暂行办办法办办理相关税务关税务 事项项。第一PPT模板网：第三条条 一般纳税纳税 人转让转让 其取得的不动产动产 ，按照以下规规定缴纳缴纳 增值税值税 ：（一）一般纳税纳税 人转让转让 其 2016年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产动产 ，可以选择选择 适用简简易计税计税 方法计税计税 ，以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购 置原价或者取得不动动产时产时 的
5、作价后的余额为销额为销 售额额， 按照5%的征收率计计算应纳应纳税额税额 。纳税纳税 人应应按照上述计税计税 方法向不动产动产 所在地主管地税税机关预缴税关预缴税 款，向机构构所在地主管国税国税 机关关申报纳税报纳税 。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产 类型计税方法预缴（地税）申报（国 税）发票开 具一般纳税人单位或个人取得（老项 目）简易计税（全部价款和价外费用-不 动产购置原价或者取得不 动产时的作价）/（1+5%） *5%差额申报 5%征收率 扣减预缴自开第一PPT模板网：（三）一般纳税人转让其 2016年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的
6、，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额， 按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人资格类型转让不动产 类型计税方法预缴（地税）申报（国 税）发票开 具一般纳税人单位或个人取得（老项 目）一般计税（全部价款和价外费用-不 动产购置原价或者取得不 动产时的作价）/（1+5%） *5%全额申报 11%税率 扣减预缴自开第一PPT模板网：（二）一般纳税人转让其 2016年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费
7、用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人资格类型转让不动 产类型计税方法预缴（地税）申报（国 税）发票开 具一般纳税人单位或个人自建（老 项目）简易计税全部价款和价外费用/ （1+5%）*5%全额申报 5%征收率 扣减预缴自开（四）一般纳税纳税 人转让转让 其 2016年 4 月 30 日前自建的不动产动产 ，选择选择 适用一般计税计税 方法计税计税 的，以取得的全部价款和价外费费用为销为销 售额计额计 算应纳税额应纳税额 。纳税纳税 人应应以取得的全部价款和价外费费用， 按照 5%的预预征
8、率向不动产动产 所在地主管地税税机关预缴税关预缴税 款，向机构构所在地主管国税国税 机关关申报纳税报纳税 。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动 产类型计税方法预缴（地税）申报（国税 ）发票开 具一般纳税人单位或个人自建（老 项目）一般计税全部价款和价外费用 /（1+5%）*5%全额申报 11%征收率 扣减预缴自开（五）一般纳税纳税 人转让转让 其 2016年 5月 1日后取得（不含自建）的不动产动产 ，适用一般计税计税 方法，以取得的全部价款和价外费费用为销为销 售额计额计 算应纳税额应纳税额 。纳税纳税 人应应以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购 置原价或者取得不动产动产时时
9、的作价后的余额额， 按照5%的预预征率向不动产动产 所在地主管地税税机关预缴税关预缴税 款，向机构构所在地主管国税国税 机关关申报纳报纳税税。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动 产类型计税方法预缴（地税）申报（国 税）发票开 具一般纳税人单位或个人取得（新 项目）一般计税（全部价款和价外费 用-不动产购动产购 置原价或 者取得不动产时动产时 的作 价）/（1+5%）*5%全额申报 11%税率 扣减预缴自开（六）一般纳税纳税 人转让转让 其 2016年 5月 1日后自建的不动产动产 ，适用一般计税计税 方法，以取得的全部价款和价外费费用为销为销 售额计额计 算应纳税额应纳税额 。纳税纳税
10、人应应以取得的全部价款和价外费费用，按照 5%的预预征率向不动产动产 所在地主管地税税机关预缴税关预缴税 款，向机构构所在地主管国税国税 机关关申报纳税报纳税 。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动 产类型计税方法预缴（地税）申报（国 税）发票开 具一般纳税人单位或个人自建（新 项目）一般计税全部价款和价外费用/ （1+5%）*5%全额申报 11%税率 扣减预缴自开第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额， 按
11、照5%的征收率计算应纳税额。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不 动产类 型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具小规模纳税 人单位或 个人取得简易计税(全部价款和价外费 用-不动产购置原价 或者取得不动产时 的作价)/（1+5%） *5%差额申报 5%征收率 扣减预缴能自开自开不 能自开由 所在地地税机 关代开发发票（二）小规规模纳税纳税 人转让转让 其自建的不动产动产 ，以取得的全部价款和价外费费用为销为销 售额额，按照 5%的征收率计计算应纳税额应纳税额 。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不 动产类 型计税方法预缴（地税） 其他个人除外申报（国税） 其他个人除外发票开具小规模纳税
12、 人单位或 个人取得简易计税全部价款和价外费 用/（1+5%）*5%全额申报 5%征收率扣减 预缴能自开自开不 能自开由 所在地地税机 关代开发发票总结：地税机关非自建不动产动产 ：对对于纳税纳税 人销销售非自建的不动产动产 ，应应以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购 置原价或者取得不动产时动产时 的作价后的余额额，按照5%的预预征率（或者征收率）向不动产动产 所在地主管地税税机关预缴关预缴 （或者缴纳缴纳 ）税税款。这这也就是说说，纳税纳税 人应应按照差价和 5%征收率计计算预缴预缴 （或者缴纳缴纳 ）增值税值税 款。第一PPT模板网：总结： 自建不动产动产 ：对对于纳税纳税 人销
13、销售自建的不动产动产 ，应应以取得的全部价款和价外费费用， 按照5%的预预征率向不动产动产 所在地主管地税税机关预缴关预缴 （或者缴纳缴纳 ）税税款。这这也就是说说， 纳税纳税 人按照全额额和5%征收率计计算缴缴纳纳增值税值税 。第一PPT模板网：从地税机关的角度而言，政策规定非常简单，基本与原营业税保持一致。此政策设计的初衷是，国地税之间尚未实现信息共享，纳税人身份信息，是一般纳税人还是小规模纳税人，回机构所在地后，纳税人是选择一般计税方法还是简易计税方法，地税机关难以知晓和确认。同时，为避免对地方税务部门的信息化征管系统改造过多，避免因技术开发导致时间延迟，不能按时完成税制转让，从简便原则
14、出发，对于销售不动产业务地方税务部门预征或者征收的税款，仍沿用现有营业税的相关规定，仅将价内税改为价外税后计算。第一PPT模板网：范围：除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。自然人没有机构所在地，也不需要按期申报纳税，只有在纳税义务发生时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。第一PPT模板网：总结：国税机关1、 纳税纳税 人适用简简易计税计税 方法， 包括一般纳税纳税 人销销售 2016年 4 月 30 日前取得的不动产动产 ，选择简选择简 易计税
15、计税 方法计计算增值税值税 的；及小规规模纳税纳税 人转让转让 取得的不动产动产 。当纳税当纳税 人适用简简易计税计税 方法时时，需考虑虑不动产属动产属 于自建还还是非自建：非自建：对对于非自建的不动产动产 ，纳税纳税 人以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购 置原价或者取得不动产时动产时 的作价后的余额为销额为销售额额，按照5%的征收率计计算应纳税额应纳税额 。即差额额，5%征收率计计算应应纳税额纳税额 。自建：对对于自建的不动产动产 ，纳税纳税 人应应以取得的全部价款和价外费费用为销为销 售额额，按照5%的征收率计计算应纳税额应纳税额 。即全额额，5%计计算增值税值税 。第一PPT模板网：2、 纳税纳税 人适用一般计税计税 方法， 包括一般纳税纳税 人销销售 2016年 4 月 30 日前取得的不动产动产 ，选择选择 一般计税计税 方法计计算增值税值税 的；及一般纳税纳税 人销销售改革后取得的不动产动产 。当纳税当纳税 人适用一般计税计税 方法时时，非自建不动产动产 和自建不动产动产 的应纳税额计应纳税额计 算规规定是一致的：即以取得的全部价款和价外费费用为销为销 售额额，按照适用税税率11%计计算应应纳税额纳税额 。第一PPT模板网：第五条条 个个人转让转让 其购买购
