新 疆米泉市恒垄地产项目市场分析报告

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1、 目 录 第一部分 项目总体概况 第二部分 市场分析 第三部分 项目素质分析 第四部分 相关联接 第五部分 销售价格建议 第六部分 户型建议 第七部分 媒体安排 第八部分 销售策略第一部分 项目总体概况 一.地理位置本案位于乌奇公路的交通枢纽乌鲁木齐市米东区米东大道旁边， 矿区医院的对面，离乌鲁木齐市20公里，离米泉市中心3公里。二.地块现状项目总占地面积约14000平米，总建筑面积约30000平米。目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。项目四周外侧有围墙与外界分隔，道路已经修好。三.交通状况本案已建有公交车站，现有公交路线为：4路 米东客运站至通汇市场19路 家佳乐至石化33路 米东青年路

2、至乌市北门532路 米东客运站至乌市西北路四.周边生活配套商业：农贸市场，汇祥市场。教育：育才小学，乌市68中。医疗：矿区医院娱乐：网吧，台球厅第二部分 市场分析 一.房产市场不容乐观 回顾2007年的中国房地产市场，伴随着调控的声音，房价仍旧一路飚 升。但随着央行前不久关于第二套房贷更严厉的细化政策出台以及年内的 六次加息，2008年年底的楼市正在降温是不争的事实。一面是北京、上海 楼市“有价无市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、上海楼盘大幅价格下调 ，已然连续上涨了三年的房价出现了明显的松动，销量也在锐减。在一片喊跌的市场环境情况下，2008年新疆房地产市场也不容乐观， 市场竞争趋于白热化,今

3、年开盘的小区销售率大幅下滑。但由于近几年，米泉市改为米东区，成为首府的近郊，房价也远远低 于首府的销售价格，在销售中略占优势。二.住宅市场当前特点从房管局获悉，2007年-2008年米泉住宅市场继续保持良好的 发展态势，住房消费持续增长。2007年全市商品房成交32万平方 米，成交金额60多亿元，分别比上年同期增长12，其中个人购买 商品房比例为65。根据市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，米泉住 房市场呈现以下几个特点：1.价格大幅上升。去年居民购买1600元/平方米以上的商品房 数 量比上一年 提高了4.5个百分点，其中每平方米2000元2200元价 位的商品房购买量提 高了8.8个

4、百分点，2500元3000元的商品房 比上一年提高了3.4个百分点。2. 住宅改善型消费增加，居民对大户型的商品房需求增强。购 买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个 百分点，其中购买单套面积在100平方米120平方米商品房同比 提高了2.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提 高了3.34个百分点。经过几年的发展，目前米泉住宅市场正在从 以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。3. 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2007-2008年 上半年房地产开发贷款金额占整个房产消费金额的68%，贷款购 房比例达70。此外，2007-2008年上半

5、年米泉住宅市场显著特点是，新商 品房销售旺盛，随着新疆居民生活水平的不断提高，以前购买商 品房和房改房的家庭开始进入改善期，以及在乌鲁木齐买不起房 子的消费者到米泉置业，从而带动了中、高档商品住宅的消费。三.住宅市场未来发展走势1.政策力度不断加大从2008年政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的消费是拉动经 济增长一个重要因素，政府将在立法、建廉租房、经济适用房、等多方面 采取措施，以保证未来几年新疆房地产市场的稳步增长。 2.改善型需求不断增长随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有 情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。 3.住宅建设的郊区化倾向

6、首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心住宅的 开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次，郊区的房地产价格相对较 低，居住环境较好，多数为居住新区，规划、房型、 生活配套设施标准 高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，随着私家车的不断普及，市中 心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好， 区位价值会不断提升。 4.市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了一定程度的市场集约化的发展态势 ，房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发 展趋势主要表现为以下几个方面：A. 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握 在较少的开发商手中。

7、B. 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用 土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的住宅区。C. 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第 二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已经兴起。 四.重点项目介绍1.阳光绿景位置:米东区碱沟西路 开发商:新疆特变电工房地产开发有限责任公司 代理商:依宽逸境地产策划公司 规模:总50多栋，三期17栋在售 价格：起价2180元/平米最高价2980元/平米均价2680元/平米 销售状况：一期二期已售完三期销售率达70% 评价：小区绿化景观做的到位交通位置好周边配套齐全口碑较好，但是相对米泉市销售价格较高2. 亚中奥园位置:米

8、东区碱沟西路 开发商:新疆亚中（集团）有限公司 代理商:新疆筑源 规模:总计12万平米，一期7万平米，二期5万平米。 形象广告：要住就住27万平米公园旁 价格：起价2160元/平米最高价2860元/平米均价2600元/平米 销售状况：一期已售完二期销售率达65% 评价：小区绿化景观做的到位交通位置好周边配套齐全一楼和顶楼户型较差,销售不理想.无地下室3. 高新明居位置:米东区古牧地西路南侧 开发商:新疆米东区高新房地产开发有限公司 代理商:浩鸿地产 规模:总计8万平米，三期5万平米在售。 形象广告：繁华地段中的健康之家 价格：起价1860元/平米最高价2760元/平米均价2460元/平米 销售

9、状况：三期销售率达61% 评价：小区绿化景观少交通位置好周边配套齐全容积率较高楼间距24米，比较小。户型不合理4.米东新城位置:米东区碱沟西路 开发商:新疆广汇房地产开发有限公司 代理商:银广厦 规模:总体规划1300亩，一期15万平米在售，二期30 万平米即将动工 。 形象广告：别人盖房，我们造城。 价格：起价1760元/平米最高价2560元/平米均价2360元/平米 销售状况：一期销售率达88%，二期还未销售。 评价： 交通位置好周边配套齐全价格低优势大开发规模大物业管理到位容积率较高小区绿化景观少5.博瑞新村位置:米东区古牧地西路186号 开发商:新疆华源实业（集团）有限公司 代理商:盛

10、世联广 规模:总体规划30万平米，一期15万平米在售。 形象广告：绿色建筑示范工程 世行GEF项目。 价格：起价2260元/平米最高价3160元/平米均价2860元/平米 销售状况：一期销售率达65% 评价： 交通位置好周边配套齐全价格高开发规模大品质口碑好节能工程做的到位物业管理到位唯一建有高层项目小区五. 市场综述综上所述，目前市场具有以下几个特点：1.新项目迭出，项目素质正在不断提高。2.高素质项目吸引了大量的周边城镇居民前来购买。3.道路交通发展迅速，出行十分便利。4.新房上市量增幅大于其他各镇区。5.价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。六.消费者意向1.每平方米2000元2500元的

11、住宅为市场主流产品，16万25万元的 住宅最受市场欢迎。2.地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾 向住在市中心或远郊区的人比重很小。 3.由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题 ，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的 要素。4.贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式 树立了借贷购房的住宅消费观念。5.建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可 程度在升高。6.物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加， 表明消费者开始注重入住后的小区管理和生活服

12、务。第三部分 项目素质分析一.项目优势1.紧临米东大道，离乌鲁木齐市和乌奇高速公路很近，交通出行非常 便利。 2.规划地块是本公司自有土地，也没有拆迁户,相对成本较低。 3.地块中场地平整，周围有围墙与外界分开，也没有污染源。 4.原东山区政府和石油单位公务员客户较多 5.销售价格较低，接受人群广泛。二.项目劣势1.小区规模较小,绿化和物业管理比较薄弱。 2.今年市场观望气氛很浓，开发商开发量比往年大，竟争激烈。 3.在路边的房屋噪音较大。三.机会分析1. 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减 少，加上乌鲁木齐的房价一路飙升，本案以其相对较好的位置 和适中的销售价格，面临很大的

13、发展空间。2.本案周边道路交通及所处地理位置将使其成为米东区未来的热 点区域。3.乌鲁木齐近几年经济的稳步增长将给本案带来较大的发展机 遇,诸如私人汽车的日益普及等等。四.综合评价结合前面的SWOT因素分析 ,本项目虽然存在一些劣势,但 放之全市范围内看 ,该地块与“博瑞新村”相比拥有价格优势 ,与“ 米东新城”相比拥有地理环境优势。因此，从本案独有的地理位 置优势、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点上可以 凸显出该地块的开发价值。为将本案更好的运作成功，我们仍需注意以下焦点问题：1.通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度 弱化地域性消费观念。 2.对物业管理及社区文化活

14、动方面继续加大投入，实现企业品牌 由知名度向美誉度的转化。3.在户型设计上力争低公摊，户型新颖,避开价格直接竟争。第四部分 相关联接中小户型商品房受到购房者关注 成为购房置业首选7月份首府批准预售6090平方米的商品住房4120套，成交1732套，中小 户型商品住房成为首府市民的首选。 中小户型商品住房的市场供应量增多让许多中等收入家庭的负担一下轻了 很多。记者注意到，许多市民在选购住房时，都希望有更多90平方米以下的商 品房可以选择。工薪阶层的家庭在选择住房时，其经济条件既不符合享受保障 住房的条件，又不具有高收入者的置业能力，在购房时容易陷入“夹缝层”的尴 尬局面。 中小户型商品住房成为市

15、场主力与国家宏观调控的政策紧密相关。国务院 在最近颁布的文件中要求：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面 积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总 面积的70以上。”中小户型商品住房的建设目标保障了中低价位、中小套型 住宅的有效供应。受市场观望等因素影响 首府上半年住房交易量下滑根据市房屋产权交易管理中心统计分析，2008年上半年，首府批准预售 同比减少，开发商投资放缓。据了解，上半年首府商品房累计批准预售面积114.33万立方米，与去年 同期相比减少34.42%，其中，商品住宅累计批准预售面积106.68万平方米， 与2007年6月累计批准预售面积143

16、.78万平方米同比减少25.8%。市房产局相关负责人说，今年上半年房产市场价格环比增长趋于平稳， 老百姓购房热情、开发公司定价趋于理性化。由于市政府出台了多项保障政 策及商品房网上备案制度、二手房网上挂牌制度等监管措施，有效遏制了捂 盘惜售、哄抬房价等违规行为，房产市场总体健康有序。受住房交易量影响 公积金贷款同比减6201万元今年上半年，乌鲁木齐住房公积金管理中心为2024户发放公积金贷款 27071.06万元，完成全年贷款计划33.84%，较2007年上半年同期贷款净减 6201.06万元和767户。 乌鲁木齐住房公积金管理中心相关负责人介绍，住房公积金贷款发放额 的平缓过渡是房地产市场增量减小，房屋交易价格平缓上涨和交易量的减少， 带来了住房公积金贷款的需求减小，从而拉动贷款持续降低。这位负责人说，今年上半年贷款发放人群中购买商品房、