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1、1万宝中海联8立方二期规划建议2目录宏观经济 区域属性 产品研究 项目属性 项目规划建议 个案分析3一、宏观经济经济环境分析 城市发展规划 广州房地产市场分析 小结4宏观经济经济环境分析 经济保持平稳增长2011年，广州社会消费品零售总额达12303亿元。广州商业流通规模连续 20多年稳坐全国第三，约占全国零售总额3%，占广东省四分之一强，这几 年广州社零总额增长快速，平均每两年增长一千个亿。其中，汽车、餐饮、 电器、家装材料等商品销售贡献最大 。5宏观经济城市发展规划广州市城市总体发展战略规划（2020）在最新一轮的“广州市城市总体发展战略规划”（2020）中， 规划进一步明确了广州城市的规
2、划目标，即继续推进“南拓、 北优、东进、西联“战略，同步实施“中调”，构建层级分明、 职能明确的城镇体系，完善城市功能，优化形成舒展的紧凑 型多中心网络型空间结构；识别重要的空间战略要点；提出 从外延拓展战略向内涵提升战略转移，明确从“拓展”走向“优 化与提升”。未来广州的主城区根据中调发展策略实施人口控制，向外围 城区疏散，是旧区居住用地改造的重点，应遵循各行政区居 住用地规划布局，追求大分散小集中的布局模式。改造危旧 住宅，对居住用地进行适度整合，提高居住功能的纯净度， 建设住宅小区或组团；规划建议进一步搬迁污染工业企业，改善居住环境；海珠、 天河、白云、芳村、黄埔区与居住混杂的污染工业企
3、业应以 工业用地布局规划为指导，逐步搬迁或升级，置换出的 用地根据自身地段特性部分用于房地产开发，并加强公共服 务设施配套。本次规划管理单元属于本轮战略规划的主城区功能分区，其 整体指导思想为“中调”，即调整与优化，因此， 本规划管理 单元的发展目标应体现这一指导思想，结合具体地块的实际 情况进行调整与优化，以实现社会效应、生态效应和经济效 应的协调发展。6宏观经济广州房地产市场分析政策环境长期趋势“去投资化”是政策管控不变目标，未来限购与物业税或共存一 段时间04年:完善交易制度05-06年:提高交易税费07年:差别化贷款政策04年禁止期房转让非普通住宅2年征营业税 非普通住宅3%契税 营业
4、税二转五二套房贷新政10年至今:行政命令强压需求限购（48个城市） 限贷（所有城市） 限价（小部分城市）未来:回归市场化手段？限购政策逐步退出？ 物业税？背景一： 市场投机热情高涨 炒楼花炒预售普遍背景二： 全民投资房产初现 二手房换手率高企 房价持续高涨背景三： 08年金融危机国家救市 市场需求再度井喷 一线城市房价创历史新高 二三线城市房价普涨n 国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络 上看，打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。 n 限购因其行政命令的属性，不可能成为我国房地产市场长期的管控机制，在我们看来，未来在基 础条
5、件成熟之后，以物业税代替限购令将是必然的选择，而在过渡期间，不排除两者有一段共存的时 间。房地产市场调控脉络7宏观经济 广州房地产市场分析供应层面供应预测:供应充足,十区可售货量将达09年水平按当前存货和广州各房地产项目施 工 进度,预计2012年广州全市十区可售货 量约为11.6万套,基本与2009年相当.2009年市场处于大幅回升期,成交量 大,市场消化理想.若2012年成交持续低迷 的话,明年的供求压力将大增,开发商必定 会放缓部分项目的施工进度,据监测,在明 年6.67万套新增新货中,有超过3成的货量 施工进度正处于地基工程或前期工程,预 计部分货量大的楼盘或会根据市场情况调 整推货时
6、机,2012年新增供应存在较大不 确定性.2012年广州十区新货超7万套,中心 六区供应回升,东部再度崛起.据合富辉煌 集团市场研究部监测,2012年广州市十区 新货合计约有7.61万套.其中,新增新货约 6.67万套,而未推新货则有0.94套.广州市十区新增新货6.67万套,较2011年 的新增新货量会有较大的增加.特别是中 心六区供应2010年以来持续大幅减少,预 计2012年中心六区的新增新货会回升,约 2.88万套,但仍低于2009年的水平.2009-2012年广州市可售货量对比2009年2010年2011年2012年预测存货新增供应2012年新货预测全市十区 中心六区新增新货(未有预
7、售证) 6.67万套 2.88万套 未推新货(已有预售证) 0.94万套 0.25万套合计 7.61万套 3.13万套备注：数据来源于合富辉煌市场部及阳光家园网站，新货的统计时 间为：2011年12月2012年全年，未推新货是已取得预售证但 截止2011年12月仍未推出市场的新货。 8宏观经济 广州房地产市场分析供应层面备注：数据来源于合富辉煌市场部及阳光家园网站。2012年预计货量较大的楼盘情况表项目名称 板块 新推货楼栋名称 产品情况 预计货量保利公园九里 原芳村 D/E组团 一房：55-58；二房：77-82 ； 2400三房92-12；四房140 保利琶洲湾 赤岗琶洲 A-1A-7 未
8、定 1000岭南新世界 白云大道 锦云峰、嘉云府、六区 79-88 两房，93101 三房， 2000130-240 三至四居保利西海岸 金沙洲 星海、汇海、瀚海、别墅 非望江：83-95 三房，望江：120 三房，161-208 四房，别墅280-430 1800长实都会新城 黄埔中心区 首期 两房：75-85；三房两卫：97 1000万科东荟城 科学城 首期 两房：75；100三房；120 四房 2500雅居乐地块 科学城 首期 洋房 800科城山庄 科学城 第二期B区 约90-190 的两房至四房 1800万科红郡 华南 1-9栋 两房-三房80-100 1700亚运城 广州新城 D地块 两房-四房80-190 3000自在城市 华南 诺德名都 两房、大三房以及四房为主 1000自由城 广花路 一期2-12栋 85-214 三房至五房 1500保利花城 西城 一期 二房至四房 1300 保利高尔夫郡 汽车城 1-5号楼 79-170 1134 雅居乐锦城 西城 D地块 二房至四房为主
