《物业服务成本测算工作会ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务成本测算工作会ppt（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、工作区物业管理服务成本测算工作会2012年2月8日1、测算依据主要文件介绍；2、测算方法介绍、相关项目、数 据讨论；3、下一步工作；国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本 监审办法（试行）的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价 局、建设厅（房地局）为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理核定物 业服务定价成本，根据政府制定价格成本监审办法 、物业服务收费管理办法等有关规定，特制定物 业服务定价成本监审办法（试行），现印发你们，请 按照执行。国家发展改革委、建设部二OO七年九月十日 一、依据 ：物业服务定价成本监审办法（试行） 第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学 性
2、、合理性，根据政府制定价格成本监审办法 、物业服务收费管理办法等有关规定，制定本 办法。第二条 本办法适用于政府价格主管部 门制定或者调整实行政府指导价的物业服务 收费标准，对相关物业服务企业实施定价成 本监审的行为。本办法所称物业服务，是指物业服务企 业按照物业服务合同的约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和秩序的活动 。本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定 的物业服务社会平均成本。第五条 物业服务定价成本审核应当遵循以下原则 ：（一）合法性原则。计入定价成本的 费用应当符合有关法律、行政法规和 国家统一的会计制度的规定；
3、（二）相关性原则。计入定价成本的 费用应当为与物业服务直接相关或间 接相关的费用。 （三）对应性原则。计入定价成本 的费用应当与物业服务内容及服务 标准相对应。（四）合理性原则。影响物业服务 定价成本各项费用的主要技术、经 济指标应当符合行业标准或者社会 公允水平。 第六条 核定物业服务定价成本， 应当以经会计师事务所审计的年度 财务会计报告，原始凭证与账册或 者物业服务企业提供的真实、完整 、有效的成本资料为基础。第七条 物业服务定价成本由 人员费用、物业共用部位共用设施 设备日常运行维护费用、绿化养护 费用、清洁卫生费用、秩序维护费 用、物业共用部位共用设施设备及 公众责任保险费用、办公费
4、用、管 理费公摊、固定资产折旧以及经业 主同意的其它费用组成。第八条 人员费用是管理服务人员工 资、按规定提取的工会经费、职工教 育经费，以及根据政府有关规定应当 由物业服务企业缴纳的养老、医疗、 失业、工伤、生育保险等社会保险费 用。 第九条 物业共用部位共用设施设 备日常运行及维护费用是指为保障物 业管理区域内共用部位共用设施设备的 正常使用和运行、维护保养所需的费用 。不包括保修期内应由建设单位履 行保修责任而支出的维修费、应由 住宅专项维修资金支出的更新、改 造费用。 第十条 绿化养护费是指管理、养 护绿化所需的绿化工具购置费、 绿化用水费、补苗费、农药化肥 费等。不包括应由建设单位支
5、付 的种苗种植费和前期维护费。 第十一条 清洁卫生费是指保持 物业管理区域内环境卫生所需的 购置工具费、消杀防疫费、化粪 池清理费、管道疏通费、清洁用 料费、环卫所需费用等。 第十二条 秩序维护费是指维护物业 管理区域秩序所需的器材装备费、 安全防范人员人身保险费及由物 业服务企业支付的服装费等。其中 器材装备不包括共用设备中已包括 的监控设备。 第十三条 物业共用部位共用设施 设备及公众责任保险费用是指物业 管理企业购买物业共用部位共用设 施设备及公众责任保险所支付的保 险费用，以物业服务企业与保险公 司签订的保险单和所交纳的保险费 为准。 第十四条 办公费是指物业服务企 业为维护管理区域正
6、常的物业管理 活动所需的办公用品费、交通费、 房租、水电费、取暖费、通讯费、 书报费及其它费用。 第十五条 管理费分摊是指物业服 务企业在管理多个物业项目情况 下，为保证相关的物业服务正常 运转而由各物业服务小区承担的 管理费用。 第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方 法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务 固定资产指在物业服务小区内由物业服务经营者拥 有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以 上的资产。第十七条 经业主同意的其它费用是指业主 或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用 。第十八条 物业服务定价成本相关项目按本 办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核 。 第
7、十九条 工会经费、职工教育经费、住户公积金以及 医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费 、生育 保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相 应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规 定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规 定比例确定，超过规定比例的不得计入定价成本。 医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项 目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列 支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。 第二十条 固定资产折旧采用年限平均法 ，折旧年限 根据固定资产的性质和使用 情况合理确定。企业确定的固定 资产折 旧年限明显低于实际可使用年限的，
8、成 本监审时应当按照实际可使用年限调整 折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计 算；个别固定资产残值较低或者较高的 ，按照实际 情况合理确定残值率。 第二十一条 物业服务企业将专业性较强的 服务内容 外包给有关专业公司的，该项服务 的成本按照外包合同所确定的金额核定。 第二十二条 物业服务企业只从事物业服务 的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的 物业服务计费面积或者应收物业服务费加权 分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先 按实现收入的比重在其它业务和物业服务之 间分摊，然后 按上述方法在所管辖的各物业 项目之间分摊。 第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其 他费用 项目按照有关财务制度和
9、政策规定审 核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社 会公允的平均水平。第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主 管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体 实施细则。第二十五条 本办法由国家发展和改革委员 会解释。第二十六条 本办法自2007年10月1日起 施行 二、主要成本项目的测算方法1、基本工资（F1）(元/月) 各类管理服务人员的基本工资标准根据公司现有标准制定，也可 参考行业平均工资水平。 2、社会保险费（F2）(元/月) 社会保险费包括医疗8%、工伤保险1%、养老保险20%、失业保险2%、 生育保险0.7%， 工资低于1760元的按1760元计；其他按工资标准计。3、住房公积金（F3
10、）(元/月) 住房公积金，省公积金中心规定缴交比率为10%-15%，公司目前 为10%，可参照矿冶院12%计费。（一）人工费的测算4、按规定提取的福利费（F4）（元/月）福利费包括以下三项： （1）福利基金。按工资总额的14%计算。（2）工会基金。按工资总额的2%计算。（3）教育经费。按工资总额的2%计算。5、加班费（F5）(元/月)加班费按人均月加班23天，再乘以日平均工资计算，日平均 工资按每月22个工作日计算。6、服装费（F6）（元/月）按每人每年2套服装计算，其服装标准自定。计算出服装费后再 除以12个月，即可得到每月服装费。7、餐费补贴（F7）（元/月）该项费用的测算方法是根据所管物
11、业要求服务的档次、标准 和类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然 后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资 总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最 后分摊到每月每平方米。人工费的测算公式为：人工费P1=月基本工资+社会保险+公积金+各项福利费+加班费+服装费+餐费/S= F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7 / S式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。（二）办公费测算、通信费（） 通信费包括电话费、传真费、手机费等。、低值易耗文具、办公用品费（）低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。 、书报费（）书报
12、费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。、宣传广告和市场推广费（）1、 交通费（）（元月）：交通费包括车辆耗油、维修保养 费、保险费、保养费、养路费等。、法律费用（） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律 的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。 律师费是该项下的经常费用。、节日装饰费（） 在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。、办公用水电费（）办公费的测算公式为：办公费 年各项费用之和月参与测算的物业面积即月参与测算的物业面积 （元月平方米）（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算、维修保养费（F1）该项费用主要用语核算
13、物业内外部的总 体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修 与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火 设备购置等支出。、装修费(F2) 该费用科目一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备 使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。、能源费(F3) 物业经营管理过程中消耗的能源成本。、康乐设施费(F4) 该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池 和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导 员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。、杂项费用(F5) 该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星 的费用项目，如
14、修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等 费用支出。 上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊 到每月每平方米中。其中计算公式为：公共部位、公共设施设备维修保养费 i月参与测算的物业面积即 月（元月平方米）（四）秩序维护费测算1、秩序维护费(F1)安防系统维护费包括以下内容：（1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防 系统使用电量电费单价日常维修养护费（2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和 电筒等费用。（3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之 和除以安防系统正常使用年限的数值。 秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系 统维护费、日常器材
15、费、秩序维护人员人身保险费2、秩序维护人员人身保险费(F2)用公式可以表示如下：秩序维护费 年总支出月参与测算的物业面积即i（元月平方米）月（五）清洁卫生费测算1、清洁工具购置费(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2、劳保用品费(F2)3、清洁机械材料费(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。 、化粪池清理费(F4)、垃圾外运费(F5)、其他费用(F6)、水池清洁费(F7)用公式可表示为：清洁卫生费各项费用年支出 参与测算的物业面积即清洁卫生费 i 月（六）绿化养护费测算、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾 器等的购置费用。 、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 、绿化用水费(F3)4、农药化肥费(F4)5、杂草清运费(F5)6、园林景观再造费(F6)绿化养护费 各项费用年支出 参与测算的物业面积即 i 月七、固定资产折旧费、交通工具（汽车等）(F1)、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3)、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)、其他设备(F5)固定资产折旧费 固定资产总额 平均折旧年限参与测算的物业面积即
