实战－一世情园项目可行性分析报告

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1、一世情园项目 可行性研究报告五矿房地产公司 开发二部一、项目分析汇报内容二、住宅市场分析三、项目投资分析 四、营销推广策略一、项目分析1、区位条件位于通州区马驹 桥镇，亦庄开发 区南2公里。西侧紧邻亦庄的 主干道永昌路， 东距京津唐高速 路3公里，向南 四公里可达六环 。交通及周边环境交通情况 本项目周边有927路公共汽车经亦庄到 永定门；927区间车到北京西客站；732路经亦庄、菜户营桥、动物园、中关 村直到颐和园；项目距离未来地铁5号线延长线仅1公里 。 周边环境凉水河水系三万平米的天然小山亦庄中学、亦庄中心小学、北京耀中国 际学校亦庄医院华润超市、小白羊超市以及正在建设中 的超大规模sh

2、opping mall.返回项项目 总量备注 容积率1.18 占地面积34130.7 平方米 总建筑面积40369.27 平方米 住宅37514.5 公建609.9 不做销售考 虑 商业1380 地下864.87 不做销售考 虑 可售建筑面积38894.5 为住宅和商 业 2、建筑规划条件户型面积 （平方米 ）数量 （套 ）比例一室一厅609226%两室一厅10014240%三室两厅12010028%底商23062%TOWNHOUSE300124%户型分布项目配套面积为609平方米的物业管理处及会所规模为1380平方米的底层商业五矿物业管理公司，物业管理费1.3元/平方米3、项目背景由华源京都

3、房地产公司协议转让给霖港房地产公司 开发。五矿物业公司于2003年2月与霖港房地产签订了项 目物业管理委托合同 由于资金原因，项目于2004年初全面搁置五矿房地产拟参与项目的开发后续，并初步拟订 合作意向书4、现状销售现状项目已经进行了部分预售，预售套数约为 150套，建筑面积为14000平方米左右。工程现状项目于2003年2月14日正式开工，现已结构封 顶，二次结构、屋面、外窗、外檐装修及部分 设备管线已完工。4、现状产权关系现状 该项目于2000年10月13日获得立项批复。 霖港公司与华源京都于2003年11月18日签订 项目转让协议。协议规定，待霖港公司付清全 部转让费用后，双方办理项目

4、过户手续。 该项目尚有部分转让费未付，项目过户手续 未办理，仍在华源京都名下。4、现状债务关系现状项目转让费495万元霖港公司尚未支付华源京都公司项目转让费465万，及转让费补 偿费30万元，合计495万元。土地出让金366万元霖港公司应以华源京都的名义，向北京市国土房管屋局支付土地 使用权出让金，至今仍有366万元尚未缴纳。应付工程款1338.33万元霖港公司拖欠龙建建筑公司工程款1338.33万元。5、项目SWOT分析 周边配套相对齐全 低容积率 现房 开发周期短区域整体环境不成熟 远离城区，地势偏远 区域客户群层次较低 产品的外观形象一般 与周边项目比价格高 前期市场运作不成功 未来潜在

5、竞争大“两轴两带多中心”的促进 亦庄住宅发展重心南移 马驹桥镇未来发展 SWOT优势劣势机会威胁劣势与威胁弥补措施加强服务充分展示精装现房及时打出五矿的品牌和实力后盾项目尽快复工与莲水怡园建立协作关系，共享客户资源分析结论 本项目的优势明显，劣势和威胁可以通过多种 手段进行弥补，销售前景看好项目投资周期短，资金回笼快 自有资金投入少本项目运作的关键节点在于实现低销售成本和 高销售速度的成功结合二、住宅市场分析研究内容1、北京住宅市场分析 2、亦庄住宅市场分析 3、马驹桥住宅市场分析 4、竞争项目分析1、北京住宅市场形势分析北京房地产市场前景趋好北京房地产价格变化平稳外部投资者及本地居民改善居住

6、条件的 愿望将拉动需求上升地铁经济极大地带动房地产的发展2、亦庄住宅市场分析亦庄住宅市场总体特征以低密度、高品质住宅为主，40006000元/ 平方米占主流产品前卫、品质高客群层次高，已成为中产阶级乐园价格稳步攀升 2、亦庄住宅市场分析2、亦庄住宅市场分析2、亦庄住宅市场分析亦庄住宅市场未来发展趋势北京市“两轴两带多中心”的新规划对亦庄房地 产市场将产生重要的拉动迅速成长的亦庄开发区存在住宅的强大需求 亦庄已将住宅发展重心南移到南部新区和马驹桥 镇，马驹桥镇将成为亦庄开发区的第二生活区3、马驹桥镇住宅市场分析北京经济技术开发区的配套协作区，规划了大规模住 宅用地，将成为开发区的第二生活区区域内

7、有通州物流产业园和国家环保产业园区客群层次较亦庄低4、项目竞争状况分析周边现有四个住宅项目。神龙花园、辛屯花园、金桥花园为乡镇产权， 商品住宅只有莲水怡园 莲水怡园一期销售很好，已经以2800元/平方 米的价格在项目封顶时全部售磬从总体上来看，本项目的产品优于莲水怡园项目物业性 质均 价付款 方式入住时 间物业费取暖 方式实用 率备 注一世 情园商品房35508成 30年 贷款04年7月1.30壁挂 炉90.0 6%精装 修 错层莲水 怡园商品房28008成 30年 贷款03年12 月，全 部售磬0.36市政 取暖90.0 3%毛坯 房神龙 花园乡镇产 权1800一次 性已入住 ，部分 楼层有

8、 售0.5市政 取暖90.1 7%毛坯 房辛屯 花园乡镇产 权1800一次 性已入住 ，部分 顶层在 售0.36市政 取暖90.1 7%毛坯 房金桥 花园乡镇产 权1800一次 性已入住 ，部分 顶层有 售0.36市政 取暖90.1 7%毛坯 房一世情园与莲水怡园价格比较项目形式起价 元/平米均价 元/平 米最高价 元/平米莲水怡园 一期5层板楼 （毛坯）238031802800莲水怡园 二期12层板楼 （毛坯）3000不详3200一世情园 3-5层板 楼（精装 ）3483378235505、结论北京住宅市场总体趋势看好，需求将继续增长，价格稳定；热 点将集中在城市外围地区，尤其是地铁沿线的外

9、围地区。亦庄住宅以高品质低密度产品为主，目前整体均价5300元/平方 米，仍处于上升阶段。亦庄发展重心南移，马驹桥镇将成为亦庄开发区的第二生活区马驹桥镇目前住宅供给有限，本项目基本处于竞争真空状态。 价位在3600元/平方米的精装产品在整个亦庄的属于稀缺产品， 需求量大。 三、项目投资分析项目投资方式五矿房地产无偿受让霖港公司的控股股 权，再以股东贷款方式解决霖港公司目 前的债务危机；在霖港公司取得该项目权利后，五矿房 地产选择实现债权或者将债权转让为股 权（拟取得项目公司60%的股权，处于 控股地位）。 法律风险规避对策法律风险规避及对策土地使用权问题 为合法取得项目的土地使用权，我公司先以

10、借 款形式，借款366万元给华源京都公司，使其 向北京国土房管局补交滞纳的土地出让金。在 土地使用权证办理期间，以其上级公司的资产 作为担保。 法律风险规避及对策项目转让问题在本项目合法取得土地使用权之后，我公司以 借款形式向霖港公司借款465万元，使其向华 源京都公司支付拖欠的项目转让费。在项目转 让期间，以霖港公司的合法资产或股东个人财 产作为担保。项目转让成功后，我公司与霖港 公司签定的项目合作协议自动生效，对霖港的 债权转为股权。返回五、项目投资分析1、项目进度实施计划2、静态经济指标3、项目成本分析4、不确定性分析1、项目进度实施计划 敦促华源京缴纳土地出让金，力协霖港与华源 京都签

11、署土地转让合同，交齐项目转让费，完 成项目的转让，理顺法律关系。 与霖港公司签署项目合作协议，五矿房地产正 式开始项目的开发经营。 解决与先期总承包方龙建集团的拖欠工程 款纠纷 与雅筑建筑公司签署后续工程的承包协议 1、项目进度实施计划项目后续施工进度计划：项目拟在7月初 复工，4个月完成后续工程的施工，10月 底达到交房条件。项目销售工作进度计划：于8月初正式开 始预售，力争12月底完成90%的销售率 ，2005年第一季度完成100%的销售率， 回款率达到100%。 2、静态经济指标四、营销推广策略内 容一、项目具体分析二、调改建议三、营销建议一、项目具体分析1、项目优势分析现房项目道路交通

12、条件较好周边配套尚齐全2、项目劣势分析离城区及亦庄距离较远周边农村环境项目外立面差，品质不高与周边项目比，项目价格偏高园林环境设计不吸引人精装修交房工程停工所带来市场负面影响河流污染，臭气熏天3、客户群体分析客户群分析依目前销售价格计算，2居室总价为：35-42万左右首付20%为8万元，20年还款期，月供为1800-2200元左右。以月供为个人月收入1/3计，则购房者月收入应为4000-6000元左右。这样收入者一般为外企白领或为外企中层经上经理收入。上述人群购房特点：距离工作地点与居住地点要近交通（地铁）讲究生活品质对社区配套及物业管理及周边环境要求较高。结论优势不足，劣势大于优势目标客户群

13、体分析对本项目认同感较小未来销售与推广工作应更多研究项目劣势，有针对性 加以解决如劣势能得到有效弥补，项目未来销售前景应看好。二、项目调改建议1、外立面调改 改为部分面砖 色调偏红或加深，增加质感2、社区园林环境设计调改 强调艺术与人性化3、增加和强调服务配套增加会所增加社区服务内容强调后期完善物业管理4、沿街商业房包装暂停销售商业招商考虑社区服务配套三、销售建议销售一总体思路本项目剩余只有2万多平方米，在北京属于小盘，开发 周期短，市场依附性比较弱。其销售关键在于如何突出自己的特色优势，以实现短 期快速销售的目标。定价精装修价格不变推出部分毛坯房，起价为3000元，冲击市场。后期通 过总价找

14、平。销售二销售三销售周期销售周期为两个季度，即2004年6月至年底前销售目标是实现完全项目剩余的95部分，销售总额 约8000万 （2004年7、8、9、10四个月），完成销售70% （2004年11、12两个月）,完成销售253、目标客户1、居住和工作在亦庄地区的置业人群。 2、北京南部地区居住和工作中层经理人。 3、工作在CBD区域的白领人士4、马驹桥镇区域的富有人士 项目推广总体思路受后期推广费用额度所限，推广应针对目标客户群体 通过务实推广手段，进行有效推广。与目标客户群体机构合作，如“外企置业者俱乐部” 。通过多种有效的联谊活动制造人气，以实现快速销 售。推广措施：通过改变外立面设计和销售现场的包装，提升 项目的品质和形象 通过与已购买客户的联谊活动，以形成良好的 口碑传播通过在亦庄区域的高密度的户外路旗广告和有 计划的促销活动，扩大项目的影响和知名度通过强调完善物业管理服务及增加社区项能配 套等，获得目标客户群体对本项目认同。通过与FESCO（外企置业者俱乐部）合作， 以多种联谊推广活动来扩大本项目的影响结 论1、本项目从投资分析角度看是可行的; 2、本项目前期销售看有一定市场认可度; 3、目前项目劣势及产品不足之处较多，后期销售时应注 意调整； 4、针对目标客户群体的推广非常重要，后期推广应追求 务实有效的风格；上述3、4项解决好，项目销售 工作应在半年时间内结束