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1、上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司 元兴集团泉州市中心地块拍卖简要说明2006-04地块 地块位置：市区温陵路中段西侧和东侧地块 出让面积：东地块（5299.1）西地块（2904.6) 土地用途：东地块（商业、办公、住宅）西地块（住宅） 建筑密度：东地块（不大于50%）西地块（不大于35%） 容积率： 东地块(3以下）西地块（1.6以下） 建筑高度：东地块（控制在12层，36米以下）西地块（控制在7层，20米以下） 出让方式：拍卖 起拍价： 5980万元2006-10地块 地块位置：市区丰泽街与美食街交叉口东南角 出让面积：3605.7 土地用途：商业、办公、住宅（商业面积不得超过总建筑面
2、积的10%） 建筑密度：不大于40% 容积率： 2.5以下 建筑高度：40米以下 出让方式：拍卖 起拍价： 2630万元重要说明 1、以上两个地块商品房总建筑面积中，套型建筑面积90以下住房面积所占比例，必须达到开发项目建设面积的70%以上。 2、2006-10地块，现有房改房20户，总建筑面积1308.7，由竞得人按省五建二分公司美食街储备用地内房改房拆迁补偿安置方案和泉州市城市房屋拆迁补偿安置相关规定进行就地安置。 3、“泉州尊园”项目距离上述两地块约1km。元兴集团将参与拍卖的泉州地块基本情况说明地块编块编号地块块位置 出让让面积积土地用途容积积率受让让人楼面价格2005-03市中心刺桐
3、路 中段东侧， 津淮街东段 北侧，淮云 小区内18822.7住宅、商业3泉州商林房地 产开发有限 公司2541.9元/2005-15东涂街以北 ，15米之路以 西和以东以西（8833 ）以东（ 23355）住宅、商业以西（小于 2.83） 以东（小于 4.15）柯文贵2500元/2005-16刺桐东路东 侧8717商业住宅混 合（总建筑 面积约30100 平方米，其中 商业建筑面 积约3300平 方米） 小于3.45杨景辉2700元/2005年市中心地块拍卖情况一览说明：2005年，泉州拍卖的市中心地块楼面价都在2500元/左右，到2005年底，市中心土地拍卖的基本楼面 价业已到达3000元/
4、。2006年上半年度没有土地挂牌竞拍。2005-032005-152005-162005年市中心主要拍卖地块区位图说明：目前2005-03地块正在建设富林华城项目（其当前预估销售均价在6500元/平米）；而 2005-15地块目前正在建设金典名门项目（其当前预估销售均价在6500元/平米）。本案费费用项项目单单位成本（元/平方米）单单位成本（元/平方米） 住宅均价（预设预设）7000（该地段住宅产品现最高售价）6000（该地段同类产品现最低售价） 建安费费用800（按多层普算）800（按多层普算） 楼面基准价2900元/平米（按土地拍卖起价核算，竞拍总额为 5980万元） 财务费财务费 用投资
5、运营成本：370元/平米（按投资总额 的10%估算）管理费费用 营业营业税及附加 所得税营销营销推广费费不可预见费预见费 用 当前可得毛利润润估算2930元/平米（毛利润为42%）1930元/平米（毛利润为32%） 正常利润润率估算按企业正常投资利润收益25%核算，利润为1017元/平米(按投资成本测算）竞竞拍上浮空间间（毛利 润润与正常利润润差额额）在保证25%正常投资收益和2900元/平 米竞拍起价的前提下，该部分地块有 1883元/平米的竞拍上浮空间（即：预 测毛利润减去25%正常投资利润收益） 。在保证25%正常投资收益和2900元/平 米竞拍起价的前提下，该部分地块有 913元/平米
6、的竞拍上浮空间（即：预 测毛利润减去25%正常投资利润收益） 。元兴集团即将竞拍的2006-04号（西侧地块）的竞拍空间推导说明：2006-04号西侧地块建筑面积为4646，西侧地块最高竞拍上浮空间1883元/平米。费费用项项目30%商业业/办办公单单位成本（元/平方米）70%小高层层住宅单单位成本（元/平方米 ） 商业业/住宅均价预设预设20000（该地段商业产品现平均售价）7000（该地段住宅产品现最高售价） 建安费费用1200（按商业/办公普算）1500（按小高层普算） 楼面基准价2900元/平米（按土地拍卖起价核算，竞拍总额为 5980万元） 财务费财务费 用30%商业/办公部分投资运
7、营成本： 410元/平米（按投资总额 的10%估算） 70%小高层住宅部分投资运营成本：440元/平米（按投资总额 的10%估算）管理费费用 营业营业税及附加 所得税 营销营销推广费费不可预见费预见费 用 当前可得毛利润润估算15490元/平米（毛利润为77.45%）2160元/平米（毛利润为31%） 正常利润润率估算按企业正常投资利润收益50%核算，商业利润为2255元/平米（按投资成本测算 ） 按企业正常投资利润收益25%核算，住宅利润为1210元/平米（按投资成本测算 ）竞竞拍上浮空间间（毛利 润润与正常利润润差额额）在保证50%正常投资收益和2900元/平 米竞拍起价的前提下，该部分地
8、块有 13235元/平米的竞拍上浮空间（即： 毛利润减去50%正常投资利润收益）。在保证25%正常投资收益和2900元/平 米竞拍起价的前提下，该部分地块有 950元/平米的竞拍上浮空间（即：预 测毛利润减去25%正常投资利润收益） 。元兴集团即将竞拍的2006-04号（东侧地块）的竞拍空间推导说明：2006-04号地块总建筑面积为15897，按商业30%、住宅70%核算，商业/办公部分建筑面积为4769 ，住宅部分建筑面积为11128。元兴集团打算竞拍的2006-04号地块的竞拍空间推导1、西侧地块竞拍上浮总额上限：1883元/平米*4646平米=8，748，418元 2、东侧地块竞拍上浮总
9、额上限：13235元/平米*4769平米=63，117，715元（30%商业/办公部分）950元/平米*11128平米=10，571，600元（70%小高层住宅部分）3、本地块每平米拥有的单价上浮竞拍空间为： 4012元/平米4、本地块每平米最高可承受的竞拍单价为：4012元/平米+2900元/平米的竞拍起价=6912元/平米5、以上推导前提：结合当前泉州市场同类开发项目市场售价值和企业正常投资利润率（25%）进行测算最低竞拍单价2900元/平米最高可承受竞拍单价6912 元/平米最低竞拍总额5680万元最高可承受竞拍总额 1.42亿元元兴集团即将竞拍的2006-10号地块的竞拍空间推导说明：
10、该地块总建筑面积9012，其中10%商业面积为901，90%小高层住宅面积为8111。费费用项项目10%商业业/办办公单单位成本（元/平方米）90%小高层层住宅单单位成本（元/平方米 ） 商业业/住宅均价预设预设20000（该地段商业产品现平均售价）7000（该地段住宅产品现最高售价） 建安费费用1200（按商业/办公普算）1500（按小高层普算） 楼面基准价2900元/平米（按土地拍卖起价核算，竞拍总额为 5980万元） 财务费财务费 用10%商业/办公部分投资运营成本： 410元/平米（按投资总额 的10%估算） 90%小高层住宅部分投资运营成本：440元/平米（按投资总额 的10%估算）
11、管理费费用 营业营业税及附加 所得税 营销营销推广费费不可预见费预见费 用当前可得毛利润润估算15490元/平米（毛利润为77.45%）2160元/平米（毛利润为31%） 正常利润润率估算按企业正常投资利润收益50%核算，商业利润为2255元/平米 按企业正常投资利润收益25%核算，住宅利润为1210元/平米 竞竞拍上浮空间间（毛利 润润与正常利润润差额额）在保证50%正常投资收益和2900元/平 米竞拍起价的前提下，该部分地块有 13235元/平米的竞拍上浮空间（即： 毛利润减去50%正常投资利润收益）。在保证25%正常投资收益和2900元/平 米竞拍起价的前提下，该部分地块有 950元/平
12、米的竞拍上浮空间（即：毛 利润减去25%正常投资利润收益）。元兴集团打算竞拍的2006-10号地块的竞拍空间推导1、商业/办公部分竞拍上浮总额上限：13235元/平米*901平米=11,924,735元(10%商业/办公部分）2、小高层住宅部分竞拍上浮总额上限：950元/平米*8111平米=7,705,450元（90%小高层住宅部分）3、本地块每平米拥有的单价上浮竞拍空间为： 2178元/平米4、本地块每平米最高可承受的竞拍单价为：2178元/平米+2900元/平米的竞拍起价=5078元/平米5、以上推导前提：结合当前泉州市场同类开发项目市场售价值和企业正常投资利润率（25%）进行测算最低竞拍单价2900元/平米最高可承受竞拍单价6912 元/平米最低竞拍总额2630万元最高竞拍总额4576万元
