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1、黑龙江省物业管理条例本办法自二一年一月二十日起实施市城镇住宅区物业管理办法第一章 总则第二章 业主大会与业主委员会第三章 物业管理第四章 使用与维修第五章 前期物业管理第六章 物业经费与管理用房第七章 罚则第八章 附则第一章 总则第一条 为加强城镇住宅区管理，规范物业管理 服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的 合法权益，根据国家城市新建住宅小区管理办 法等有关规定，结合本市实际情况，制定本办 法。第二条 本办法适用于本市城镇规划区域内住宅 区的物业管理活动。第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用 的各类房屋及其相配套的公用设备、设施和相关连 的场地等。本办法所称业主，是指物业的所有人
2、。本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际 使用物业的其他人。本办法所称物业管理，是指依法设立的物业管 理企业受业主和业主委员会的委托，按照合同对物 业进行有偿维护、修缮、管理以及提供相关服务。第四条 凡具备条件的本市城镇住宅区均应实行 物业管理。物业管理实行业主自治管理与委托物业 管理企业专业管理相结合的原则。第五条 市房产行政主管部门（以下简称市房产部 门）是本市物业管理工作的行政主管部门，其主要 职责是： （一）贯彻执行国家、省和本市有关住宅区物业管 理的法律、法规和规章，制定本市有关住宅区物业 管理的办法和规定。 （二）对本市住宅区物业管理进行行业指导、监督 与检查。 （三）对住宅区物
3、业管理企业进行资质审查和业务 指导。（四）对住宅区物业管理资金使用情况进行监督、 检查并负责管理维修专项资金。 （五）对住宅区物业管理人员进行培训，发放物业 岗位证。 （六）组织查处住宅区物业管理中的违法、违章行 为，受理有关投诉。县（市）房产管理部门是其所在行政区域的住 宅区物业管理工作的行政主管部门。城建、工商、规划、市政、公安、交通等行政 主管部门应按照各自的职责，做好物业管理工作中 相关工作的指导和协调。第二章 业主大会与业主委员会第六条 一个物业管理区域成立一个业主委员 会。业主委员会是在物业管理区域内，代表全体 业主以及使用人对物业实施自治管理的组织。业 主委员会委员由业主大会或业
4、主代表大会选举产 生。业主委员会应当由业主及业主代表组成。业主委员会是业主大会和业主代表大会的执 行机构。第七条 业主大会由物业管理区域内全体业主及 吸收的若干使用人组成。业主人数比较多的区域， 应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。住宅 按户推选代表；办公、企业和商业用房以每 平方米为一个单位推选一名代表。业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或 业主代表出席。业主大会和业主代表大会作出的决 定，应当经过半数业主或者过半数业主代表通过。业主大会或者业主代表大会应当邀请所在地派 出所、居民委员会和使用人代表列席。第八条 业主大会或者业主代表大会行使下列职 权： （一）选举或罢免业主委员会。（
5、二）审议通过业主委员会章程和业主公 约。（三）听取和审议物业管理服务报告。（四）决定物业管理的其他重大事项。第九条 业主委员会应当自选举产生日内持 下列文件向市（县）房产部门备案：（一）业主委员会成立申请书。（二）业主委员会成员名单。 （三）业主委员会章程。第十条 业主委员会应当维护全体业主以及使 用人的合法权益，履行下列职责：（一）召开业主大会或业主代表大会，报告物业管 理实施情况，制定业主委员会章程。 （二）选聘物业管理企业，签订物业管理服务合同 。 （三）制定业主公约。 （四）听取业主以及使用人的意见和建议，监督物 业管理企业的服务活动。（五）审议物业管理企业对房屋大中修或其他重大 改修
6、项目的报告，监督检查本款前列项目费用支出 情况并协助物业管理企业筹集资金。（六）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度 计划、财务预算和决算。（七）配合物业管理企业监督检查业主遵守物业管 理的规章制度和履行义务情况。（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。第十一条 业主公约自业主大会或业主代表大会审 议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日 内，将业主公约报所在地房产部门备案。业主公约示范文本由市房产部门制定。第十二条 业主大会、业主代表大会和业主委员 会作出的决定，对物业管理区域内的业主、使用人 具有约束力，但不得与法律、法规、规章相抵触。第三章 物业管理第十三条 具备
7、下列条件之一的住宅区，可划定 为一个物业管理区域，实行物业管理： （一）公有住宅建筑面积出售达以上的。 （二）新建商品住宅入住率达以上的。 （三） 已交付使用的物业建筑面积达以 上、不足，但使用期限已超过一年以上 的。 单栋楼房或数量较少的住宅区，可根据实际情况 成立业主小组，实行自治管理。 第十四条 从事物业管理的企业应经市房产部门 物业管理资质审查批准后，持物业管理资质证书到 工商行政管理机关核准登记注册并领取营业执照， 向物价部门申领收费许可证。未取得物业管理资质证书、营业执照和收费许可证 的企业，不得从事物业管理服务活动。外地企业在本市从事物业管理服务的，应当取 得本市的物业管理资质，
8、办理工商登记和领取收费 许可证。第十五条 物业管理范围：（一）房屋管理、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个 人破坏、改造房屋结构、平面布局。、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场 地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。（二）环境管理管理和保护住宅区的环境，制止乱贴乱画、乱 抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工 作。（三）卫生管理、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并 保持整洁。、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保 洁，保持住宅区卫生。、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批 准饲养的犬类除外）。（四）绿化管理 、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及 树木、花草等进行专
9、业化管理养护。 、制止破坏住宅区绿化工作行为。（五）治安管理 、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立 住宅安全报警联网。 、建立住宅小区安全、防护档案。（六）车辆管理、设车辆看护站，为用户提供服务。 、制止车辆乱停乱放。（七）市政设施管理对住宅区内道路、上下水管道、水井、消防等市政设施进行管理和养护。 （八）市场管理对住宅区内的市场进行管理，防止商贩场外经 营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。（九）提供有偿便民服务。（十）对住宅区附属配套设施实施租赁经营管 理。第十六条 物业管理企业接受委托从事物业管理 服务活动，应与业主或者业主委员会签订物业管理 合同。物业管理合同应当载明下列内容：（一）业主委
10、员会和物业管理企业名称、住所。 （二）物业管理区域的范围和管理项目。 （三）物业管理服务内容。 （四）有关物业管理服务的要求和标准。 （五）物业管理服务费用。（六）物业管理服务期限。（七）违约责任。（八）合同终止和解约的约定。（九）当事人双方约定的其他事项。第十七条 物业管理企业应遵守下列规定：（一）接受房产部门的管理和业主、业主委员会的 监督。 （二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用 部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注 意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和 使用人。 （三）执行物业管理服务合同。 （四）按时公布物业管理服务费用价格以及收支情 况。 （五）定期听取业主、
11、业主委员会和使用人的意见 及要求，改进管理服务工作。第十八条 物业管理企业在接受委托期间，按规 定在受委托的物业管理区域内收取下列物业管理服 务费用： （一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费。 （二）住宅共用部位、公共设备维修、更新费。 （三）公共设施维修、更新费。 本条第（一）项费用由业主支付，第（二）项费用 由整栋住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积按 比例承担，第（三）项费用由物业管理区域内的全 体业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担。第十九条 以预付形式或委托物业管理企业收取 房租的形式交付物业管理费用的，在进行物业维 修、更新时，按预交款规定支付形式或者以房租提 取维修费用的
12、形式支付维修更新费用，其不足部分 仍按本办法第十八条规定的承担形式缴纳。第二十条 按规定收取的专项维修资金应存储到 市房产部门指定的银行，专款专用。第二十一条 业主自管、自修的房屋、设施和场 地整体或部分影响市容、危害毗连房屋安全及公共 安全的，业主应及时进行维修或改造。拒不维修或 改造的，业主委员会可授权物业管理企业进行维修 或改造，费用由业主承担。第二十二条 毗连房屋、设施、场地确需维修的 ，有关业主不得以任何理由阻碍物业管理企业进行 施工。第二十三条 业主和使用人发现室内共用设备损 坏时，有责任报修。延误报修时间或人为造成损失 的，由责任人承担相应责任。第二十四条 物业管理企业应当在物业
13、管理合 同终止或解除后的十日内，在房产部门的监督下， 向业主委员会移交财务收据帐册，各类物业管理 帐、籍、卡以及各种资料，共有和政府所有的房 屋、场地和其他财物。第二十五条 由物业权属单位整栋或者整单元 自管的房屋，由权属单位每年按每平方米使用面积 元的标准缴纳环境配套维修改造费。其中， 住宅房屋可委托物业管理企业收取房租，由其代管 代修，产权隶属关系不变。第二十六条 新建住宅移交时，开发建设单位应 当向物业管理企业移交下列资料： （一）住宅小区规划图。 （二）单体建设的结构、设备竣工图和采暖、供 气、 供水等系统图、平面图。 （三）各类地下设施竣工图。 （四）其他有关资料。 物业管理企业应在
14、两个月内，将图纸及资料整理完 毕，不得遗失和损毁。第二十七条 物业管理原则上通过公开招标选聘物 业管理企业的方式实施。新住宅小区物业管理必须 招投标，旧住宅小区可采取招投标和选聘相结合的 方式。第四章 使用与维修第二十八条 业主、使用人应当遵守法律、法规 的有关规定，按照有利于房屋、设施、场地的使 用和安全以及公平、合理的原则，正确处理供 水、供热、供气、排水、通行、维修、环境卫生 等方面的关系。第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事 先通知物业管理企业。其中，改变平面布局的， 应经房产部门批准。第三十条 供水、供电、供气、供热、电信、市 政等部门在已实施物业管理的区域内进行施工，应 在施
15、工前通知物业管理企业并负责竣工后恢复原 状。紧急抢修未及通知物业管理企业的，应在事后 向其补报；造成损失的，应予以赔偿。第三十一条 物业管理区内禁止下列行为：（一）擅自改变房屋结构、外立面、内部平面布 局、用途，随意拆损门窗和私搭滥建；改动采暖、 供水、排水、供气等设施。 （二）高空丢抛杂物以及乱堆、乱倒垃圾杂物和在 建筑物上随意吊挂、张贴、写画各种广告。 （三）践踏绿地，攀折树木，折花，占用场地、小 区道路、自行车棚、停车场和其他共用设施。（四）损坏、涂刻园林小品。 （五）机动车辆随意进入，自行车等车辆随意停 放。 （六）堆放易燃、易爆和有放射性物质，排放易 燃、有毒、有害物质。 （七）设置
16、影响居民正常生活或不符合环保要求的 饮食、服务业店（点）等。 （八）私设摊点、棚厦从事经营和其他活动。 （九）法律、法规、规章禁止的其他行为。第三十二条 利用物业设施设置广告等进行经营 性活动的，应征得物业管理企业的同意并办理各项 审批手续，支付设置费用。该项费用列入物业管理 维修费用。 第五章 前期物业管理第三十三条 本章所称前期物业管理，是指使用 人入住住宅后至业主委员会成立前的物业管理。新建房屋出售单位应当在出售住宅前制定住 宅使用公约，在房产部门监督下选聘物业管理企 业并与之签订前期物业管理服务合同。合同副本 报市房产部门备案。第三十四条 新建房屋出售单位与房屋销售人签 订住宅买卖合同时，应将住宅使用公约、前期物业 管理服务合同作为销售合同的附件。第三十五条 开发建设单位以及其他建设住宅的 单位，不得将住宅的共用部位、设备或者公共设施 （包括自行车棚以及批建公共设施场地及室内外楼 梯间、厅间、走廊）的所有权、使用权单独转让、 转卖。第三十六条 动迁的无偿安置住宅产权归政府
