宏观经济、市场走势与行业动态分析

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1、宏观经济、市场走势与行 业动态分析*Page 2中近期大势研判受房产泡沫破裂与次贷危机、供给面推动的通胀影响，全球经济明显减速，美英法等国房市继续下滑、日本/香港/台湾房市复苏受挫 掉头向下，欧美等国宏观经济走势高度不确定，初步预计09年见底，但“病去如抽丝”，经济复苏可能漫长，房市复苏将更加漫长；受股市与地产泡沫破裂、全球经济减速、供给面推动的通胀、人民币升值影响，以往投资、出口拉动的经济增长难以为继，结构转 型压力巨大，经济已明显减速，通胀、顺差压力下降，货币、信贷增长明显减速，贷款利率下降，预计经济09年见底后缓慢复苏；价格理性回归，市场观望情绪渐趋浓厚，全国商品住宅销售面积、价格指数同

2、比继续下降，一二线城市销售缩水严重，各个城市土 地交易市场则冷暖不一，估计08年销售面积跌回05年，价格跌回06年；上半年去年扩张动能仍在释放，供求压力增大，预计一二线 城市价格自今年4季度至明年底逐步见底。考虑到09年主要上市项目将是07年高价获取用地，由于成本刚性价格很难超跌。9月15日央行首次降息拉开刺激性政策序幕，预计政府将以扩大内需为目标，逐步出台刺激性财政政策并匹配以适度放松的货币政策 ，地方政府先行救市，房市调控将从信贷、税收、土地等方面逐步放松，房市估计将软着陆，很难出现超跌08年以来房企规模扩张减速，领先企业率先降价促销导致市场集中度窜升，非上市房企资金危急的同时，中大型上市

3、房企因资本市 场融资便利，近半数资金链正常或富余，少数企业上半年仍持乐观态度大举拿地，预计09年后诸多房企会逐步加入抄底行列。全球宏观经济与房市中国宏观经济走势中国地产市场走势中国调控政策走势中国上市房企动态概述*Page 3长期趋势：中国房地产市场还有17年的黄金发展时期改革开放 起步期92年小平 南巡讲话过热 调控 复苏97年亚洲 金融危机住房市场化第一次人口 红利05年7月汇 率改革两次资产泡沫；加强住房保障；人口红利耗尽改善置业旺盛 大规模重建；经济增长放缓 ，中速的人口 流动和城市化第二次 人口红 利老龄化 社会黄 金 30 年未来市场规模预测 全球最大住宅市场GDP中速增长 年均增

4、6-8%GDP高速增长 年均增10%低速 3-5%*Page 4建议：抓住历史性机遇，逆市蓄势，复苏时扩张，争取2013年实 现300亿，确保200亿销售额，进入行业前20名。1234投资布局适度集中在重点一二线城市坚持理性估值与 合理盈利预期侧重优质地块和结构性稀缺产品及早行动把握机会，而非 等待大底或超跌出现A 积极把握 B 理性决策 C 密切监测概述Notes: 2013年达到200亿销售规模，估计相当于届时万科的1/10。*Page 5重点城市市场趋势点评与拓展方向城市建议历史存量去化与近期上市房源销售压力巨大，中期供给压力大，有价无市，价格将出现大幅度下调，见底时间预计最晚；历史存量

5、与新上市房源销售压力很小，中期供给压力小，房源70%以上在外环线以外，一手房价已趋合理，预计下一步上海房价下 调主要出现在二手房市场。历史的新开工、销售数据反映天津市场存量、新上市房源供给压力大，估计价格将进一步下跌。价格近在07年6月城乡综合配套改革实验区政策出台后上涨，目前停止在建筑面积均价4100元/平左右，历史存量供应压力，新上市 房源供应压力，反映当前一手房均价已趋合理，重庆房价应属多年未涨的合理补涨。销售量衰减剧烈，历史存量与新上市房源供应压力已过历史高点，逐步下滑，但仍处于很高的水平，反映深圳泡沫非常严 重，但调整也很迅速，预计价格仍有进一步下调。北京上海天津重庆深圳概述价格泡沫

6、最小，销售速度基本正常，中期新上市房源供求压力小，但历史土地出让形成的远期供给压力大。沈阳*Page 6重点城市市场趋势点评与拓展方向城市建议主要供应压力来自历史存量，过去几年积累的存量巨大，新上市房源压力略高于正常值，中期供给压力小，价格必定进一步下调。武汉拓展方向城市优先级建议上海沈阳重庆北京天津概述历史存量少，新上市房源供应压力比较大，中期供给压力小，但比深圳轻微得多，由于价格调整快，预计价格已接近合理。广州可 能是最早进入低开工、低销售、低价格平衡态的城市。广州*Page 7目录第三部分 市场走势第四部分 行业动态第一部分 长期趋势第二部分 宏观经济*Page 8长期趋势主题目录1.2

7、 人口红利1.3 中美房地产市场基本面比较1.1 城市化与人口流动*Page 9总体特征：2008-2025年，高速城市化的下半场+人口老龄化初步开始；2026年 后，婴儿潮（1961-）一代人进入65岁，加速了人口老龄化Notes：（1）中国城市化与老龄化预测数据摘自中国人民大学人口所人口与房地产问题研究报告；实际数据摘自国家统计局网 站；（2）城市化进程符合诺瑟姆“S型”曲线规律；（3）美国老龄化预测数据摘自美国人口普查局2008年发布的人口预测。1 长期趋势1.1 城市化与人口流动1978-1995 城市化起步期 增速0.65%/年1996-2007 高速城市化 上半场，增 速1.32%

8、/年2007-2025，高速城市化 下半场，增速1.13%/年 人口老龄化初期2025-2050，人口老龄化加速 城市化后期，人口增速0.81%/年*Page 10中国人口迁移的三大目的 地是北京、上海、广东。 拥有最强竞争力的全国性 龙头开发商必定会重兵部 署在此三大战略制高点。中国人口迁移：三大加一小中心的人口流动流向 Notes：摘自中国人民大学人口所人口与房地产 问题研究报告。本图中实线所示的净迁入流向 表示该中心有某出发地净迁入人口的迁入率大于 5；中心之间用虚线表示流向，这也表明中心之 间的人口流量较小；中心与其他地区之间未用连 线连接的，表示该地区人口净流向北京、上海、 广东三个

9、中心，其北京、上海、广东在这些方向 上的净迁入率小于5，这里为了图形的简明略去 它们之间的连线。至于新疆，为净迁入地区，但 除图中连接的省份外，其他方向的流量小于5。 河 北北京天 津山 西上海浙 江江 苏福 建安 徽广东吉 林黑龙江辽 宁内蒙古山 东青 海陕 西甘 肃新 疆宁 夏四 川西 藏云 南贵 州重 庆海 南湖 南湖 北河 南广 西江 西1 长期趋势1.1 城市化与人口流动*Page 11未来20年以人口流动为主要推力的城市化过程中，巨型、中型城市将成为增长 引擎，城市人口的增长将诱致巨大的住房需求。Notes：摘自麦肯锡全球研究院（MGI）迎接10亿中国城市大军，2008年3月。中国

10、未来20年人口流动与城市化格局人口流动p1995-2005年的城市化进程，有1.03亿人口从农村流向 城市地区；1.2亿人口为城市临近农村被征地而吸收；p流动人口将成为未来城市化主要驱动因素，2005-25年 间，70%的城市人口增长将来自人口流动；p2025年，现有1.03亿流动人口及未来新增流动人口（ 2.43亿）将约占城市总人口的40%.p未来中国的增长可能倾向于集中型增长，即城市越大 越有吸引力和集聚效应p巨型城市将从目前的2座增加到8座：北京、上海、广 州、深圳、天津、武汉、重庆、成都；p大型城市将从现有12座发展到15座，中型城市将从现 有69座发展到115座。城市化增长动力转变城

11、市规模的显著增长1 长期趋势1.1 城市化与人口流动*Page 12伴随着大城市的成长、市中心用地稀缺，巨型城市（大都市圈）人口郊区化趋 势将越发明显，住宅开发活动将主要集中在郊区。Notes：（1）郊区人口增长来自市区人口外迁移和中小型城市人口迁入两个途径；（2）数据来自美国人口普查局、日本统计局；日本三大都市圈郊区化进程纽约市城郊人口变化（1790-2006）1 长期趋势1.1 城市化与人口流动*Page 13房屋购买行为存在人口统计学规律，因中国尚无类似研究，可参考美国2000年 （非泡沫年份）调查结论：活跃购买期26-42岁，37岁为购房峰值Notes：摘自美Harry Dent著20

12、05-2009：下一个大泡泡，2004年，该图由作者根据美国劳工统计局消费者支出调查 （2000年）做出。不同年龄组购买总量受不同年龄组中购房者比例、不同年龄组购房者购买总价两个因素的影响。首次购房 平均31岁再次购房 平均41岁37岁 购房峰值分析结论p按照37岁年龄段购买量最大的规律， 1962-1973年婴儿潮正好在1999-2009年 达到购买量最大值，这解释了1998年住 房分配货币化之后的10年中国地产市场 的飞速增长。当73年出生的人口也过了 活跃购买期，即2014年后，第一轮人口 红利彻底结束。p中国第二轮购房高潮将在2023-2027年， 也就是第二轮1986-90年婴儿潮达

13、到37岁 而到来，但第二轮购房高峰小于第一轮p因此，2007年中国市场可能是空前绝后 的市场规模峰值。26-42岁 活跃购买期1 长期趋势1.2 人口红利*Page 14中国第一轮购房人口红利已过高峰，正在逐步消耗，约2014年结束，第二轮红 利在2023-27年到来。2007年度全国住宅销售面积，可能是空前绝后的峰值。Notes：由于居民购房具有明显的生命周期，与其他消费行为不同，因此，人口对住房市场的红利与对经济增长的红利，作用机制 不同，不能混淆。人口对住房市场的红利即使消失了，对经济增长的红利作用还将继续，直至婴儿潮人群开始大量退休。1962-73婴儿潮 2618万人/年1985-91

14、 次婴儿潮 2363万人/年1 长期趋势1.2 人口红利1974-85 1958万人/年 降低25%*Page 152006年全国人口抽样数据清楚地表明了人口红利与城市化的复合作用，城市化 带来的新增需求可部分补偿两次人口红利期间需求的下降，但无法抵消。Notes：数据来自国家统计局人口和就业统计司中国人口年鉴20072006年全国人口变动情况抽样调查样本数据，抽样比为 0.907。全国总样本119.3万，城市样本29万，镇人口22.8万，乡村人口67.5万。我们采取最有购买力的人群城市人口进行分 年龄分析。33-44岁16-20岁21-32岁（74-85年）区间的年 平均人口是33-44岁区

15、间的 81%，比75%略高，可见城市 化不能补偿缺乏人口红利导致 的购房需求下降。1 长期趋势1.2 人口红利*Page 16附：房屋购买人口统计学特征Notes：来自美国劳工统计局消费者支出调查（2000年），结论见于美Harry Dent著2005-2009：下一个大泡泡，2004年。各年龄组的购买量p购买量最大（以金额计的市场规模）的年龄段是26-42岁，高峰是37岁，42岁以后购买量明显减 少。各年龄组购房总价p自24岁-31岁，总价在10-14万美元之间，然后逐步上升，在37-41岁区间到达高峰，总价17万美 元，之后还有两次高峰，45-49岁区段，总价17.5万美元，57-62岁为

16、最高峰，总价22万美元各年龄组拥有房产 的平均价值p39岁以前一直平稳上升，之后略有下降并在55岁达到新的更高峰，之后持续下降，反映一些家庭 开始卖出拥有的房产（主要为中高档房产） 各年龄组拥有房产 的百分比p持续递增，43岁年龄段达到70%拥有率，之后缓慢递增到68岁，达到83%的峰值拥有率后基本持 平。全国均值68%。各年龄组每年支付 的抵押贷款利息p41岁以前平稳上升，之后平稳下降，说明付款能最强的时候是41岁各年龄组申请房贷 的百分比p45岁以前稳步上升，然后稳定到55岁，之后平稳下降。55岁正是拥有房产价值最高的年龄，以后 就要收缩对对房产的投资了置业年龄p首次购房一般在25-34岁，首次购房的高峰年龄与平均年龄都是31岁；再次购房一般发生在35-44 岁，再次购房的高峰年龄与平均年龄都是41岁。12345671 长期趋势1.2 人口红利*Page 17中美房地产市场基本面存在根本差异，中国房市泡沫破灭属中期调整，长期仍 然向好