《 房地产管理咨询第一阶段-内外部分析报告 》

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1、赤峰锦绣大地房地产开发有限公司 管理咨询项目第一阶段内外部分析报告提升公司基础管理水平，把 握区域行业发展机遇，稳健 中寻求快速发展二OO四年五月三十一日重要声明1. 本报告是基于新华信项目组对赤峰锦绣大地房地产公司的内部访谈、管理问卷调查、对现有内部资料的审阅，以及对政府有关政策、规划的研究、外部行业资料的分析而提出的对赤峰锦绣大地管理诊断和内外部分析初步结论。2. 这些初步结论是新华信进行后续工作的分析起点。在继续工作的过程中，新华信会不断修正这些初步的思路，并逐渐形成切实可行的适合赤峰锦绣大地的解决方案。3. 本报告旨在分析问题，不针对任何部门和个人。4. 除非特别说明，货币单位均为人民

2、币。Date2保密文件 版权所有 1 报告内容:第一阶段项目进展回顾第一阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地房地产公司内部管理诊断赤峰锦绣大地房地产公司外部环境分析第二阶段工作计划Date3保密文件 版权所有 在赤峰锦绣大地房地产公司通力配合和支持下，咨询项目按计划 顺利进行，顺利完成了第一阶段的工作内容第一阶段： 内部管理诊断和外部环 境分析第二阶段： 战略规划的制定第三阶段： 管理模式和组织设计第四阶段： 人力资源规划计划中的工作实际完成工作计划外工作成果 项目启动会； 对赤峰锦绣大地公司高层、中层和基层员工访谈； 对赤峰锦绣大地全体员工进行问卷调查； 对赤峰锦绣大地进行内部运营和管理诊断； 对赤

3、峰锦绣大地的外部环境进行分析。 按时召开项目启动会，项目顺 利启动； 完成了对赤峰锦绣大地公司高 层、中层和基层员工访谈； 对赤峰锦绣大地员工进行问卷 调查，达到了预定目标； 完成对赤峰锦绣大地进行内部 运营和管理诊断； 完成对赤峰锦绣大地外部环境 进行分析； 完成了赤峰锦绣大地管理问卷调查结果汇总报告；未完成工作 无已完成工作成果 按计划完成赤峰锦绣大地内外部分析报告Date4保密文件 版权所有 管理诊断和内外部分析报告是在集中访谈、问卷调查、资料搜集 和现场调查基础上产生的集中访谈全面熟悉企业全面熟悉企业管理 人员和一般员工发现问题线索初步诊断资料搜集全面熟悉行业深入了解企业管理 细节系统

4、化了解企业专 业状况问卷调查了解员工对企业的 基本认识了解员工基本素质 与基本观念了解企业管理基本 状况赤峰锦绣大地内外部分析报告现场调查发现问题支持依据问题核实与深度挖 掘变革方案适应性调 查Date5保密文件 版权所有 在第一阶段，新华信项目组对赤峰锦绣大地进行深入访谈，访谈量 达32人，对公司现状有了较为全面的了解32赤峰锦绣大地高层管理人员5中层管理人员6基层员工21共计Date6保密文件 版权所有 5月14日新华信项目组向赤峰锦绣大地各层级人员发放管理调查 问卷32份，当日回收32份，回收率100%，问卷分析具有代表性总发放数32高层管理人员中层管理人员基层人员5621总回收数32

5、高层管理人员中层管理人员基层人员5621总有效数32高层管理人员中层管理人员基层人员5621总回收率100%问卷有效率100%数据来源：赤峰锦绣大地问卷调查Date7保密文件 版权所有 调查问卷分十类内容：战略规划和实施类、组织结构类、管理运作 类、财务管理类、项目管理类、企业文化类、营销管理类、人力资 源类、综合判断类和个人信息类战略规划和实施类企业文化类题目数量8题目数量13 组织结 构类营销管理类题目数量14题目数量7 管理运作类人力资源管理类题目数量6题目数量12 财务管理类综合判断类题目数量5题目数量8 项目管理类个人信息类题目数量6题目数量3 其他1题目总数83数据来源：赤峰锦绣大

6、地问卷调查Date8保密文件 版权所有 此外，在内外部分析过程中，我们还收集和查阅了10个类别的资料 ，为准确把握问题奠定了基础序号资料分类数量（份）1关于锦绣 大地报刊收集资料142赤峰市房地产及新城区开发相关资料63赤峰锦绣 花园市场研究及产品定位报告142004年赤峰锦绣 大地预算表及第一季度费用分析85赤峰锦绣 花园项目概况2462004年度赤峰锦绣 大地经营 目标及工作计划17赤峰锦绣 大地组织结 构图18赤峰锦绣 大地管理制度汇总19赤峰锦绣 大地人员现职 人员资 料及通讯录210赤峰锦绣 大地各部门岗 位职责1合计：59Date9保密文件 版权所有 2 报告内容:赤峰锦绣大地房地

7、产公司内部管理诊断第一阶段项目进展回顾赤峰锦绣大地房地产公司内部管理诊断赤峰锦绣大地房地产公司外部环境分析第二阶段工作计划Date10保密文件 版权所有 对赤峰锦绣大地的内部管理诊断，我们将从战略管理、控制协调 、保障支持和业务操作四个层面来进行投资策划建筑设计销售组织管理控制方式战略管理业务操作层控制协调层战略管理层赤峰锦绣大地内部管理诊断q公司的远景目标和 战略规划状况q公司组织以及控制 协调效果q公司业务运作管理 能力和价值链分析分析内容保障支持层人力资源企业文化财务融资q公司战略实施和业 务操作保障支持体系Date11保密文件 版权所有 2-1 报告内容：管理诊断九大问题综述第一阶段项

8、目进展回顾赤峰锦绣大地房地产公司内部管理诊断赤峰锦绣大地房地产公司外部环境分析第二阶段工作计划管理诊断九大问题综述战略决策层管理诊断控制协调层管理诊断保障支持层管理诊断业务操作层管理诊断Date12保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地房地产公司管理总体上存在九大问题，分别表现在战 略决策、控制协调、保障支持和价值链层面缺乏系统化、规范化的战略管理体系1纵向管理链条过长，部分职能部门缺失，对锦绣大地的运营的整体效果带来了不利影响2部门间分工不清晰，责权利不匹配，导致效率损失3沟通体系不完善，主要体现在上下级之间、部门之间的沟通不畅4绩效考核体系缺失，对工作完成情况没有明确的评估，员工得不到绩效反馈，

9、影响其工作的 积极性和主动性5战略决策层面控制协调层面Date13保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地房地产公司管理总体上存在九大问题，分别表现在战 略决策、控制协调、保障支持和业务操作层面（续）人力资源出现结构性不足，缺乏合理的人力资源战略规划和保障体系6企业文化不完善，务实不足，对员工工作的指导意义不够；两地员工之间、公司行为观念和 当地习惯之间存在亚文化冲突，需要进一步融合7融资渠道和手段不足、后续资金流存在一定风险8赤峰锦绣大地在房地产开发价值链多个环节能力较弱，对投资策划、项目策划和销售管理这 些对利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度9保障支持层面业务操作层面Date14

10、保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地当前并没有清晰的发展战略，大部分公司员工对公 司战略也没有一个明确认识数据来源：赤峰锦绣大地问卷调查有，但不明 56%不知道 13%没有 3%有，很明确28%员工对锦绣大地发展战略没有清晰的认知不知道 25%很好9%一般32%不好 9%较好 25%有效样本数：32员工认为战略执行效果不太到位战略构架在哪儿竞争？锦绣大的应选 择什么样的区 域市场、房屋 产品类型和目 标顾客？如何竞争？锦绣大地采用什 么样的战略模式 进行竞争，如何 建立自身的核心 竞争优势何时竞争？根据时间推移，锦绣大 地战略构架如何调整和 阶段性战略重点是什么 ？锦绣大地公司整体上没有明确的战略

11、规划，对未 来的发展的方向和前景存在很大的疑惑Date15保密文件 版权所有 纵向管理链条过长，部分职能部门缺失，影响了锦绣大地当前的 运作效率，不利于企业的管理流程的理顺总经理总工程师常务副总副总材料部工程部员工员工员工员工目前管理链（ 举例）效 率 损 失时 间 滞 后F从总经理到基层最多 达到五级管理层，过 长的管理链条降低了 锦绣大地的运作效率F某些部门的缺失如设 计部、项目策划部、 法律事务部，虽然目 前某些职能由相关部 门兼管，但依然影响 了锦绣大地核心竞争 力的建立F人力资源管理人员配 置不足，使公司当前 的人力资源管理工作 不很充分Date16保密文件 版权所有 部门职责彼此交

12、叉，以及相关责权利不匹配和部门协调难度大是锦 绣大地目前组织结构三大问题，严重影响组织正常运行数据来源：赤峰锦绣大地问卷调查有效样本数：26员工对于组织结构存在问题的看法Date17保密文件 版权所有 内部沟通不畅已经成为锦绣大地当前管理中最主要的问题，需要 尽快提出解决，否则将严重影响公司的正常运营数据来源：赤峰锦绣大地问卷调查有效样本数：31员工对于公司整体管理存在的主要问题的看法F沟通顺畅是部门协作及上下级配合的前提，尤其对以项目管理为主的房地产公司而言显得尤为重要，内部沟通不畅导致了锦绣大地部门间的合作效率较低，影响公司运作Date18保密文件 版权所有 很适合，免 得影响工作 3%应

13、逐步建 立，到年底 实施 59%无所谓 3%不合适，应 尽快制定实 施 35%考核的缺失使锦绣大地无法形成有效的管理控制体系，使公司无 法有效保障公司经营目标的实现，建立绩效考核体系已成为赤峰 锦绣大地各级员工共识员工对于公司目前缺乏业绩考核 是否适合公司情况的看法有效样本数：31 数据来源：赤峰锦绣大地问卷调查94%F有94%的人认为要建立绩效考核体系l 对于员工业绩没有公开公正 的衡量标准l 缺乏良好的激励和淘汰机制l 高管无法有效推动公司工作 的执行及保障战略的顺利实施缺乏绩效考核的不良后果Date19保密文件 版权所有 人力资源战略规划缺失，管理制度尚不完善，人力资源存在结构 性不足人

14、力资源基础工作福利：员工社保劳动合同管理员工档案管理员工考勤管理其它的员工服务人力资源管理工作人员招聘（不足）在职员工培训（不足）绩效考核（缺失）员工职业生涯规划（缺失)薪酬管理（不足）缺失绩效考核、职业规划缺失 ，招聘和培训制度不完善专业性人才不足，管理人 才储备不足人力资源战略规划人力资源战略规划人力资源管理制度人力资源管理制度人力资源实施运作人力资源实施运作锦绣大 地当前 的人力 资源工 作状况F当前人力资源管理明显不足Date20保密文件 版权所有 很严重，影响工作13%感觉不到10%有，但对工作没有影响77%企业文化务虚过多，落实不够，既影响了公司内的沟通与协作， 也难以消除两地员工

15、之间文化差异所带来的不良影响数据来源：赤峰锦绣大地问卷调查员工对于公司中 区域文化差异的看法90%员工认为公司目前所体现的价值观F客户导向、股东导向、服务文化这些在小企业 中迫切需要的企业文化在企业员工心目中意识 不足F而团队精神、业绩导向等被员工认可度很高的 价值观并没有落实到日常的工作中去，导致公 司当前的沟通不畅及部门合作不佳Date21保密文件 版权所有 赤峰本地的融资渠道和手段不足、后续资金流存在一定风险，需要 更好的融资平台及融资模式总公司的支持l 赤峰地区的融资手段比较少，没有其他金融工具，只有银行贷款方式融资手段少l 赤峰金融机构少，目前只有四家国有银行，中行、农行、工行、建行

16、；其 中农行不做房地产贷款等投资贷款，其他贷款严重超额度；建行目前没有贷 款；有贷款业务的只有中行和工行两家银行金融机构少l 赤峰本地银行对员工激励措施不足，他们贷款积极性不高，加大了贷款难 度积极性不高l 赤峰金融机构没有竞争意识，效率比较低效率低l 融资要求比较高，需要在楼盘拿到五证以后才可以申请贷款，但在申请到 五证后，资金基本得到解决，在贷款时机方面，不能解决根本的资金问题；融资要求l 借助上市公司融资可能性小l 母公司不太可能再有更大支持赤峰地区的融资环境Date22保密文件 版权所有 赤峰锦绣大地在房地产开发价值链多个环节能力较弱，必须要加 强投入、加大管理力度项目预算项目策 划建筑设 计招标管 理工程管 理销售管 理售后服 务物业管 理土地获 取投资策划赤峰锦绣大地在整个价值链的一些重要的环节中能力缺失较大。投资策划、项目策划和销售管理这些对利润和成本影响较大的环节必须要加强投入、加大管理力度。赤峰锦 绣大地 实际能 力示意 图D