衡水鑫城商贸广场定位分析报告

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1、 鑫城商贸广场定位分析报告我们的商业从何而来。 我们的商业目标在哪里。 我们的消费群体是谁。 我们的主题氛围如何营造。 我们跳出来的基石是什么。 我们的商业功能在哪里。 我们的客群在哪里。北京志同道合房地产顾问有限公司，在充分的市场 调研的基础上，组成项目定位策划组，聘请专家顾 问团，进过论证与剖析，依市场，重事实，以此定 位鑫城商贸广场。客户项目小组各专业 领域顾问定 位 人 员 组 团 1 我们的商业从何而来？理念篇1生活空间的演变在中国改革开放20余年的进程里，随着国民生活水平的日益 提高，人民在追求品质生活的同时，对生活空间的需求也发生 了本质的变化。第一生活空间:即家满足传统的婚姻、

2、家庭生活; 第二生活空间：即办公室满足工作、社会活动与自我价 值实现的需要； 第三生活空间：即网络非物质的虚拟空间，满足自由的 扩展与个性的张扬； 第四生活空间：第四生活空间是城市生活休闲中心，是家、 办公室、网络之外的生活空间，满足休闲、娱乐、购物、社交 、艺术、文化生活等需要，注重民族性、精神层面追求，充分 展现人性的自由化。【项目发展理念】在生活空间的发展和 演变的进程中，我们可以 看出，现代人们在物质生 活条件得到充分的满足后 ，对精神生活条件的需求 越来越强烈，特别是对当 代社会的中坚力量和承载 着未来和希望的年轻群体 来说，第四生活空间日益 成为人民提高生活质量的主要栖息地。 2第

3、四生活空间概念 在人们生活空间的演变过程中，我们已经看到，第四生活空间的充 分化、扩大化是人类进步的标志,是社会生产力进步的标志。 第四生活空间既是现代的，也是未来的。社会的需求为其出现和发 展提供了丰厚的土壤。 在紧张而忙碌的生活中，人们在内心之中面临的压力与日俱增，在 精神层面上需要缓解和释放，需要一定的空间支持。然而，随着城市工 业化进程的发展，能够同时满足物质需求和精神需求的空间越来越少。 基于社会发展和人们对生活的需求，在城市之中，能够同时满足休 闲、娱乐、购物、社交、艺术、文化生活等需要，注重民族性、精神层 面追求，充分展现人性的自由化的“第四生活空间”将成为未来城市人们 发展的主

4、导。、城市生活休闲中心 从概念上来讲，城市生活休闲中心是能够同时 满足现代都市生活的休闲、娱乐、购物、社交等 功能的商业与文化的综合体、集散地，也是 “第四 生活空间”概念的载体。结论：鑫城商贸广场以打造“衡水首家城市生活休闲 中心”，以“都市生活典范”开启第四生活空间 ，缔造以时尚化、艺术化、未来化的生活与休 闲购物为主题，以文化为主导的城市生活休闲 中心，赋予第四生活空间，无限大、最精彩、 丰富的内涵。二 我们的商业目标在哪里？【项目主题定位】 1、都市的. 衡水市是京津冀经济圈南翼隆起的腹地，农业，工艺品 发达。经济发展迅速。市区常住人口近80万，随着城市大开 发预计到2009年将会达到

5、100万人。鑫城商贸广场弥补百货大楼集中在面向普罗大众的消费 者层面的独占性，缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的 主题商场，鑫城商贸广场以百货为依托，占据市场空白点。2、流行的鑫城商贸广场，市场定位为流行商品类别，主含经 营时尚潮流业态。流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别 ，主要经营时尚潮流业态，其经营商品更新淘汰速度将 会更快。流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审 美标准及生活方式。3、休闲的与在衡水市其他商场消费不同，鑫城商贸广场的购物方式 是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。 现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调 节，不一定要购物，

6、可以吃饭、可以健身、可以娱乐，鑫城商贸广 场的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择。4、开放的.其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉， 而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当 然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。 鑫城商贸广场，购物中心镂空的大堂；开放型的商业步行街，我们 会匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的购物通道，并将楼与楼 之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来，你在桥上看风景，看风 景的人在桥上看你。5、复合的. 没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身、娱 乐等功能吧？鑫城商贸广场可以，你可以在这里消磨你一天

7、的 光阴，也可以直奔主题，边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩 今年最流行。6、年轻时尚的 鑫城商贸广场，每天人流中最主要的消费群体是年轻人和成 功人士。衡水市16岁到45岁的人群占到总人口的近37%，有约 300000人，消费市场巨大。 衡水市场上缺乏年轻时尚为主题的购物、休闲娱乐场所，而 鑫城商贸广场成为主流人群的消费集散地。7、互动的打破商场与消费者之间的隔膜，形成鑫城商贸广场内各业态之间的互动、 商业业态与建筑物之间的互动、主体卖场与周边街区的互动， 为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能。场景还原：休闲购物不再是被动的接受，买化妆品有执业美容师的指导、 买体育用品有专业导师的建议、喜欢就

8、做个SPA，闷了可以上酒吧喝酒， 饿了上川包子或吃个酸辣粉，约了朋友可以在咖啡馆等，在这里，你才是你 。 三 我们的消费群体是谁？【消费群体定位】 随着城市化建设进程的加快，都市人民的主流消 费观念也在发生变化，作为社会的中间力量和主要 消费群体，我们从以下调查中可以看到他们的消费 取向演变。旧旧人类类旧人类类新人类类新新人类类心态小写的“men” 不突出、多数的、拥 挤在群中不引人注意 首要原则：与大家一 样大写的“MEN” 独特的、唯一的 、要能引人注意的 首要原则：我要 出头，渴望成功“somebody” 成为有名声的人 首要原则：做我 自己，爱现 ，拉风 ，被肯定“nobody” 社会

9、上太多英雄 ，不差我一个 自己是什么都无 所谓 民 生 6 大 需求食有地方吃，能吃饱就 行最好有一群人 一起去吃尝试 新餐厅和新 口味看偶口袋里有多 少钱衣有的穿就好，旧无所 谓配合场合穿，会 考虑造型但有限合流行穿着，重 造型，穿的痞要流行，还要加 各种配件住当然要买房子，越大 越好要有独立空间， 买房子是必要的享有胜于无，租 也无所谓看爸妈给 什么就 住什么行国产车为 主进口车优 先，其 次是国产车能买进 口车最好 ，或者行动方便的 机车机车，越拉风越 好育学历文凭最重要热衷新技能的学 习听演讲，参加成 长团 体少上一天课算一 天乐看电视 、报纸打球运动找知心好友同乐玩的越疯越好休闲及

10、消费倾 向休闲郊区活动社交活动独立活动夜间活动消费精打细算理性计算配合流行追求时尚电视广告影响明显中低中储蓄率过高中低中西方文化影响有限度、供参考接受度高会批判反省接受物质文化部 分金钱使用现金为主现金为主，刷卡 为辅刷卡为主，现金 为辅提款卡为主，现 金为辅名牌考虑几乎不会看买什么必然会有财力会考虑通过我们对群体特征分析，以及我们对本项目 的主题定位的年轻时尚概念中，我们可以得出 这样的结论：鑫城商贸广场定位为年轻人的休闲购物 娱乐中心成为可能。年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基 本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合是唯一的出路 。 综合的业态，营造一个适合年轻人消费的

11、场所，从一个单 纯卖场向购物休闲的乐园过渡，承接的是年轻人的全部支出。 年轻人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差 异（是否集中消费），决定了年轻人是项目综合功能最易召集 的人群。年轻消费群体的需求鑫城商贸广场：能同时满足一站式的、涵盖购物、娱 乐、休闲、餐饮等综合功能的、具有前瞻性和流行时 尚性的商业复合体结论1：庞大的年轻消费群体是我们商业的主流消费人群。女性经济下的消费人群 女性经济，不仅仅是一个符号，已经逐渐成为业界关注 的焦点之一。女人天生爱美丽，装扮自己，展示美丽是其 天性使然，所以女人们天生爱逛街。特色的环境，时尚的 个性，国际的品质，恰当的价格，这是当下女性经济条件 下

12、获取芳心的基本要素。结论2： 新时代女性也是我们的主流消费群体所谓成功人士：第一自己满意，达到自己的人生目标，实现了自己的理想。第 二社会满意，就是你的成绩被社会所认可，你为这个社会的发展 或一个地区、一个公司的发展做出很大的贡献。成功人士=自己满意+别人承认所谓成功人士： 他们不会为买一条西裤去批发市场！ 因为他们认为这样浪费时间太不划算！成功人士的共性：时间 金钱鑫城商贸广场： 一站式消费，让 时间=金钱 成为可能！结论3： 所谓社会精英 成功人士也是我们的主要消费群体四 主题氛围如何营造？“购物、餐饮、娱乐、休闲、互动”鑫城商贸广场“衡水首家城市生活休闲中心”，围绕以年轻人、女 性消费、

13、成功人士为主体的消费心理、消费习惯，满足并提升衡 水市民的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促休闲娱乐 。 鑫城商贸广场强调商品和服务在体现时尚和前卫的前提下，表现 年轻人的个性和参与特色，以追求自我、崇尚个性、参与性，新 奇刺激和阳光健康为主线，通过组合适合并能刺激消费群体在这 里集中消费的商品销售、休闲娱乐设施，使项目成为衡水市领略 时尚、追求自我，爱玩、爱逛的第四生活空间。1、 “体验式”主题塑造在卖场中开辟“体验空间”，创造视觉 与感受的流动连接形成空间、经营者 、消费者之间的互动，而整个卖场空 间由此成为一个连续的有机体。 在卖场中把特殊零售区转变为兼具趣 味和吸引力的“关注区”

14、，使卖场环境 充满活力，利用主题装饰、促销台、 集中零售站、环境化图饰、影音设备 等，形成中心空间，全天候发布最新 流行资讯、时装秀、各类流行动感节 目、体育运动节目等。2.“商业街”塑造街区设置景观系统，增加情趣，提升品位。 在商业街区，人流、客流、商流，形成统一的整体， 形成区域共存，整体开放的商业公共空间。支撑体系：喷泉广场、绿化、音响、灯光等五 我们跳出来的基石是什么？如何在第一时间跳出来战败对手，案名是基石。【案名 新 诠释】 “鑫城商贸广场”的名字建设管道为： 1. 品牌传播： 鑫城集团 2、目标消费群：高级职员、成功白领、小业主、中小商业机构经营 者、事业网络成型的自由职业者 3

15、、消费预期：时尚消费 诱导消费 4、商业品质定位：现代的，时尚的，潮流的，自如而先进的设施， 独特而自豪的建筑，成熟且迅速发展的环境。 5、名字的构思方向：时尚前沿、成功榜样、品位超群、耳熟能详 6、名字的字数：契合目标群体的文化意趣，更容易编排韵律而朗读 上口，具备口碑传播。六 我们的商业功能在哪里？【功能定位 】1.功能概念： 新商业、全方位、多功能。 一网打尽的一站式商业复合 体【功能定位 】2.功能特点 体验式 互动型购物体验、餐饮娱乐体验、休闲体验、场景体验客商互动、商商互动、客客互动3.功能构成 购物 休闲 娱乐 餐饮1.综合功能 含盖购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、休闲、文化等多功

16、能复合商业。 2、超市功能 方便、快捷，满足本社区及邻里单位的日常生活需求的平价超市 3、街区功能 成为衡水市最具规模、最具影响力的主题概念购物步行街区。 4、餐饮娱乐互动功能 成为达衡水市次最高、消费力最强的餐饮娱乐终极消费地。 5、风情休闲功能 富于变化的景观元素，别有情趣的商业空间。在购物时的休闲享受情节成为衡水市民丰 富文化生活，休闲放松的文化园地。6、时尚功能 成为衡水市先进消费力的时尚消费根据地。 7、停车厂功能 拥有足够满足商业需求的停车广场。【功能定位 】4 、业态组团鑫城商贸广场【功能定位 】业态经营功能面积比率 购物 中心传统百货 精品百货约占33.5%电子城电子、动漫、影音及文化产品23.4%步行街女性主题 精品名品13.1占23.3%餐饮 娱乐特色餐饮 酒吧 咖啡厅 茶馆10.2 小