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1、中信建国门项目定位报告Date1本报告是严格保密的。Q1：北京东部商务带的发展趋势？必须明确的4个前提本报告是严格保密的。1993年，国务院批复的北京城市总体规划，首 次提出规划建设北京商务中心区 区域规划东直 门建国 门朝阳 门燕莎国贸京广 在此之前，北京的 东部商务区一直为“ 点式分布”； 在总体规划，首次 提出在东二环长 安街东三环东 直门外斜街围合的 区域内建设北京商 务中心区本报告是严格保密的。1993年1998年国务院批复 的北京城 市总体规划 ，首次提 出规划建设 北京商务中 心区 北京市中 心地区控制 性详细规划 ，北京商 务中心区规 划范围调整 2000年首届朝阳 国际商务
2、节胜利召 开，正式 推出CBD 概念 2001年第一个标 志性项目 北京 财富中心 正式开工2002年建外 SOHO项 目一期开 盘销售2004年中央电视 台新址开 工、普华 永道落户 北京财富 中心2005年地标性建 筑国贸三 期开工建 设2003年北京电视 台新址开 工建设北京CBD发展历程蓝图阶段 炒作阶段实施阶段本报告是严格保密的。从动态指标看，CBD的强化势不可挡 2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村 的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%- 7%，且逐年下降； CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长； CBD高
3、档公寓租金持续上涨，空置率持续下降； CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项 目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/ 平方米； 近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边本报告是严格保密的。从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了 “强者恒强”的必然规律 CBD发育的 初级阶段， 主要为功能 的集聚化阶 段 类别类别所占比例高档写字楼70%来京的世界500强90%跨国公司驻中国代表处65%跨国公司驻北京代表处95%外国银行驻北京分行90%最大的10家会计师 事务所8家5大咨询公司全部知名的市场研究公司
4、90%未来核 心区中心 区作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！本报告是严格保密的。CBD在强化之后必然要外扩城市城市中心中心功能功能 聚集期聚集期CBDCBD功能功能升级升级 分化期分化期CBDCBD发展阶段：发展阶段：巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯东京的东京的SUB-CBD群更高层次的中更高层次的中 心集中心集中纽约巴特利花园城纽约巴特利花园城外扩的表现：周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥 补其因空间约束而不能提供的功能典型案例：典型案例：本报告是严格保密的。目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD主导导功能型 SUB- CBD实实例
5、金融主导型纽约 巴特利花园城 、北京建国门门商务办 公型巴黎拉德方斯文化旅游型东京上野会展型莫斯科会展中心科技型东京大崎国际贸 易型东京临海零售商业型东京涩谷 CBD规 划区域燕莎涉 外商务 区东直门 国门商 务区建国门 金融商 务区低档 商务 区以CBD为核心的东部商 务带形成，并成为北京 商务区的“代言人”；由区域功能区上升为城 市功能区面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！本报告是严格保密的。Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会Q2：竞争格局与地位？必须明确的4个前提本报告是严格保密的。北京东部商务带内的公寓市场格局“北重南轻”， 得资源者得天下朝阳公园区两
6、 广 路 东 延 长 线四惠沿线CBD规划区域长安街燕莎使馆区东直门区域建国门区域本报告是严格保密的。CBD区域内部城市资源集中在长安街北侧12 34567891 01 21 1序 号资资源名 称 1国贸中 心 2中国大 饭店 3建国饭 店 4贵友商 店 5嘉里中 心 6嘉里饭 店 7温特莱 饭店 8京广中 心 9第一使 馆区 10中央电 视台 11东长安 饭店 12北京电 视台 13京伦饭 店1 3新城国际2期 均价18000元 主力户型180-200温莎大道 均价16000元 主力户型233-388 金地国际公寓 均价14000元 主力户型170-200万豪国际公寓 均价14000元 主力
7、户型160-230CBD内已经没有住宅类公寓项目的供给量项目销售价格和速度，明显与城市资源、区域纯粹程度成正比本报告是严格保密的。CBD区域项项目 名称 规规模容积积率建筑 形式核心 卖卖点主力 户户型销销售 均价销销售 状况物业业 管理万豪占地:1.2万 建面:8.9万4.0塔楼区域+景观160-23014000元70%3.7元/平方 米温莎大道占地:3万 建面:20万5.0板塔位置80-120 233-38816000元90%6.0元/平方 米新城国际际占地:10.5万 建面:32万3.0板楼位置+园林180-20016000元95%6.5元/平方 米金地国际际 花园占地:4万 建面:12
8、万3.0板楼位置+综合 体170-20014000元95%5元/平方米蓝蓝堡国际际 公寓占地:3.15万 建面:20万4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格14000-16000元、 销售速度40套/月左右本报告是严格保密的。朝阳公园区城市景观资源价值明显 朝阳公园为北京市 内最大的公园，有“ 城市绿肺”之称； 朝阳公园的价值认 知经历了由北到南 再到西的过程； 2008年奥运会的 部分水上项目将在 此举行棕榈泉国际公寓 均价18000元 主力户型176-216国兴观湖国际 均价15000元（毛坯） 主力户型200公园大道 均价180
9、00元 主力户型160-170北京GOLF公寓 均价18000元 主力户型273九号公寓 均价20000元 主力户型266-286北京城市高档公寓的标杆型市场公园南、西、北侧的开发基本完毕，未来只能向东侧四环外扩张本报告是严格保密的。朝阳公园区域项项目 名称 规规模容积积率建筑 形式核心 卖卖点主力 户户型销销售 均价销销售 状况物业业 管理 棕榈泉国 际公 寓占地:7万 建面:24万3.3板塔位置+景观 +产品176-21618000元90%5.67.2元/ 平方米公园大道占地:4.9万 建面:25万3.98板楼 板塔地段 +尊贵感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF
10、 公寓板楼位置+景观 视野273三居18000元68%观湖国际 公寓建面:31.3 万3.5板楼户型+高舒 适度200三居15000元 毛坯32%3.98元/平 米九号国际 公寓占地:1.8万 建面:9万3.83板楼地段+景观 视野+品质266-28620000元8元/平米豪宅区的代名词、开发基本完毕、价格18000元以上、销售速 度20-30套/月本报告是严格保密的。燕莎区域第三使馆区、涉外商务配套 资源聚集地1234567891011 1213序 号资资源名 称 1长城饭 店 2亮马河 饭店 3燕莎友 谊商 城 4凯宾斯 基饭 店 5德国大 使馆 6光明饭 店 721世纪 剧院 8第一上
11、海中 心 9哈萨克 斯坦 使馆 10联合国 开发 署 11昆仑饭 店 12华都饭 店 13第三使 馆区 14希尔顿 饭店14北京花园 均价20000元 主力户型260-290北京公馆 主力户型600起昆仑公寓 主力户型393-720北京最早的涉外区域、第三使馆区更是锦上添花区域内开发基本完毕，即使小体量项目也能给人足够的价格期望本报告是严格保密的。燕莎区域项项目 名称 规规模容积积率建筑 形式核心 卖卖点主力 户户型销销售 均价销销售 状况物业业 管理北京花园建面:3万多层区域+产品260-29020000元60%亮马名居建面:8万5塔楼、 板楼区域+景观180-190 三居11500100%
12、3.8元/平方 米土地资源极度稀缺、供给稀少、价格20000元、销售速度5-7套/月本报告是严格保密的。东直门区域第二使馆区+国门商务区 兑现+内城价值 机场高速西延长线 接近完工，使国门 商务区成为现实； 政府用地计划的公 布，使二环内城的 稀缺价值有所加剧机场高速延长线第二使馆区MOMA 均价18000元 主力户型148、245海晟名苑5期 均价20000元 主力户型70-100NAGA上院 预计3000美金 主力户型300-700内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望本报告是严格保密的。东直门区域项项目 名称 规规模容 积
13、积 率建筑 形式核心 卖卖点主力 户户型销销售 均价销销售 状况物业业 管理POP MO MA占地:22万 建面 :66万3板楼+塔 楼位置+科 技1001482 45 18000元100%3.5元/平 米海晟名 苑(5 期)占地:7.4 万 建面 :21万2.9 8板楼+塔 楼位置+ 酒店 式服 务70-100 20000元认筹 中10元/平 米NAGA 上院 塔楼 藏品豪宅 300-600 平米预计 3000 美元认筹 中 东方 银座占地:3万 建面 :16万5板楼位置+精 装+服 务111-14916000元100%8元/平米区域价值提升、供给量较少、价格18000元、销售速度50套/月
14、 左右本报告是严格保密的。两广路及四惠区域除了CBD一无所有 所有城市资源与这 两个区域无关； 价格提升较多依靠 CBD的辐射提升区 域价值，上升空间 有限； 竞争中，更多依靠 与CBD的距离关系 和价格优势取胜CBD华业玫瑰东方 均价11000元 主力户型140-200合生国际花园 预计10000元（精装） 主力户型100-130富力城 均价10500元（精装） 主力户型110-160天之骄子 均价9000元 主力户型110-130典型的主流住宅市场（主流客户、中小户型）较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键本报告是严格保密的。CBD东南区域项项目 名称 规规模容积积率建筑 形式核心 卖卖
15、点主力 户户型销销售 均价销销售 状况物业业 管理富力城占地:48.78万 建面:139万2.7塔楼、板 楼地段+园林110-16010500元77%2.8元/平 方米合生国际占地:5万 建面:20万3.4板楼地段+景观 +园林100-130预计 10000 元认筹CBD总部 公寓4.4板楼、板 塔地段100-1308500元80%2.5元/平 方米天之骄子占地:3.5万 建面:13.6万2.73板楼地段+园林110-1309000元75%3.0元/平 方米华业 玫瑰 东方占地：7.1万 建面：25万2.78板楼生态主题+ 园林140-2001100070%3.5元/平 米区域价值有所提高、供
16、给量较大、产品针对主流中产阶级、价格 10000元、销售速度60套/月左右本报告是严格保密的。建国门区域具有一定的城市资源123456781 09序 号资资源名称1华润大厦/ 美洲俱 乐部 2光华长安/ 长安大 戏院 3国际饭店 4恒基中心 5中粮广场 6长富宫中 心 7凯莱饭店 8赛特饭店/ 购物中 心 9国际俱乐 部 10第一使馆 区东方瑞景 均价13500元 主力户型148、210具有一定城市资源、基本开发完毕，西北侧还有少量 供给本报告是严格保密的。Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产”必须明确的4个前提Q3：项目限制条件？Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会本报告是严格保密的。区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼 ，还有胡同、平房和文物东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住 研出版雅宝长安建 国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居 住区朝阳门南小街本报告是严格保密的。本项目的交通条件 长安街和东二环仍为 进出项目的主要
