裘都国际泰赫商贸物流园营销策划方案731

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1、裘都国际 泰赫商贸物流园 营销策划方案謹呈：河北故城泰赫房地产开发有限公司前 言本项目作为为十二五期间县委、县政府重点建设项目之一，开发 建设必须科学严谨、定位准确，营销策划更应该科学精准、贴近市 场。三皇广告依据市场调查报告以及故城县商业、住宅、休闲等的市场考 察，综合营东新区的发展与实际需求情况，针对本商贸物流综合项目 提出一个全新的具有科学性和前瞻性的市场开发及营销策划建议方 案。泰赫裘都国际商贸物流园营销策划方案项目分析规划建筑总面积约为17万平米，分为客运中心、生态物流商贸城、创意产业园、总部经济商务区四大功能板块。思维逻辑导图认识项目认知项目认同项目认识大营大营镇历史人文史属冀南古

2、镇，大营镇始建于明朝永乐年间，祖传此地曾是永乐皇帝屯兵积粮的大本营，故称大营，并沿用至今。因商末丞相国神比干在此制裘，故这里是中国皮毛业和裘皮文化的发源地。悠悠3000载，辉煌贯古今。古之皇封“天下裘都”，今之闻名全国“皮草之乡”。 据县志记载：殷商末年，“比干制裘于广郡”（广郡即今枣强大营一带）。相传，商末丞相比干，曾在大营一带为官。当时此处，遍地荆棘，野兽肆虐，比干贴出告示，励众打猎食肉，将剩下的兽皮收集起来，进行反复泡制，终于发明了热皮技艺，使生硬的各种兽皮变成柔软的皮张。进而将不同色泽、不同毛眼的皮张分类缝制成衣服，是为裘服。他将这一技艺传授乡里，造福庶民，为人乐道。 大营镇概况大营镇

3、位于河北省东南部，衡水市南端，地处两省（冀、鲁）三市（衡水、 邢台、德州）交界处，属黑龙港流域全镇6.4万人，总面积136平方公 里。是全国有名的皮毛集散地，素有“天下裘都”之称，皮毛加工业已有三 千多年的历史。是衡水市第一经济强镇，先后被评定为省百强乡镇、省小城 镇建设先进乡镇、省小城镇改革发展重点镇、全国小城镇建设试点镇、全国 小城镇综合改革试点镇。经济环境两翼齐飞 打造中国最大裘皮产业集群2009年上半年，截至6月底，全镇完成工农业生产总值18亿元，比上年同期增长14 %，财政收入达到1519.3万元，其中国税1119.3万元，地税400万元。 大营镇支柱产业认识大营皮毛业是大营的传统产

4、业：大营现拥有皮毛企业和摊点1.1万个，年产值100万元 以上的规模企业327家，千万元以上的企业73家，固定门店 2160个，流动及固定摊位7000多个，全镇皮毛业的加工产 值占工农业总产值的83%，农民家庭收入的90%来自皮毛业 ，经营的皮毛种类近3000个品种。大营皮毛业的发展也带 动了周边经济的发展，现已辐射到周边5市县300多个村庄 ，形成了以大营为中心方圆上百里的经济圈。 大营的皮毛业有着广阔的发展前景，伴随着人们生活 水平的提高，越来越成为消费时尚，消费群体正在逐年增 加。皮毛已渗入到广泛的领域，从服装、服饰到家居，服 装设计大师把更多的目光转到皮毛方面，市场潜力很大。大营皮毛工

5、业园区建设业已启动，优越地投资环境正吸引 着众多企业涌向这片热土，现已有27家企业进区投资建厂 ，国外皮毛企业也把投资目光转向国内，整个皮毛产业的 形势一片大好。认识大营科学规划 描绘“裘皮名城”新蓝图 中国大营裘皮服装产业园，占地2000亩。 中国大营裘皮硝染鞣制工业园，占地500亩。 “四城”：中国大营国际裘皮城，集精品裘皮服装 和高档写字间、会议等配套项目于一体。 中国大营裘皮原料城，占地400亩。主要分为生皮、 熟皮、碎料三大经营区。根据经营品类又划分为狐狸、貉 子、獭兔、家兔、貂皮、杂皮等区域。市场设有拍卖行、 冷库、货栈、餐饮等配套设施。 中国大营裘皮辅料城，占地100亩，成为拉链

6、、纽扣 、布料、织带、丝线、裘皮工具等辅料产品的集散地。 中国大营裘皮饰品城，占地70亩，以经营胸花、编 织、床毯、挂毯、坐垫、摆件等饰品为主，为来营客商营 造优越的经营与购物环境。“五中心”即：裘皮技术培训中心、设计研发中心 、信息服务中心、质量检测中心、物流中心。 公路：南临青银高速，北接衡德高速，西倚京港澳高速，东有京沪高速，未来的 大广高速（大庆-广州，也叫京开高速）贯穿其中，还是S282和S393省道交差口 铁路：大营镇站在京九铁路线上，每天有9列火车停靠，可到北京，石家庄，大连 ，哈尔滨，大同，南昌，武昌等地 航空：距石家庄正定机场170公里，距北京首 都机场360公里，距天津滨海

7、机场300公里，距邯郸机场200公里 项 目 交 通青银高速衡德高速京沪高速 京 九 铁 路大广高速地块解析u本案位于营东新区产业园区内营东大道与同江路交汇处，大营镇与饶阳店镇的中间位置，处于大营通往新区的主干道上，地理位置优越。人民东路营东大道同 江 路通往大营镇通往饶阳店镇环境资源为本项目提供了良好开发价值，区域发展更新提供了绝佳 的机会条件，地块属性决定了积极的延伸价值；地块价值总体评估开发价值评估 项目周边分布了大大小 小的皮草商贸城及加工厂 ；且地块所处位置便利的 交通，成熟的贸易圈、物 流客运项目的区域内空白 ，都为项目的提供了比较 好的生命空间机会价值评估延伸价值评估 地块开发符

8、合区域发展的总 体思路，且周边皮草产业的发展 的趋势也为项目提供了有利支持 ，同时区域升级的绝佳机会也为 本项目的成功运营提供了保障；项目为十二五期间县委、县政府重点建设项目之一，具有重要的形象及经济意义。 本项目的成功运营必然会提升营东新区产业园区影响力、带动产业辐射力及吸附承载能力。城镇发 展趋势形象改 造升级地块 开发符 合 支 持 迎合保障机 会 推 进认识项目认知项目认同项目思维逻辑导图调研目的：掌握大营及营东新区商业业态构成；熟悉大营及营东新区商业布局区域特征；提供大营及营东新区商业环境、区域商圈商铺综合分析；了解经营业户的经营状态和消费客户的消费习性，研判商贸物流园项目的可行性。

9、市场调研概况市场调研概况调查时间：2012年7月27日2012年7月29日。调研对象：大营各类商场、街道流动人口、店铺业主、皮毛加工厂主要负责人。商业调查：对各类商业场所进行走访调研。客户问卷：发放240份，回收236份，有效问卷230份。大营镇业态分析大营镇的的业态主要以皮毛为主，其他行业均比较落后。大营镇店铺租金与面积状况 大营镇的商铺以租赁沿街门面为主，租金最低为每年一万。店面最小面积为20平米。租金与店铺面积成正比。出租率颇高，但有一少部分自营，极少空置。大营镇店铺客户来源比例大营镇其主力产业皮毛行业的主力客户为外地客商，而皮草业务受季节性影响很大，所以淡旺季沿街店铺的客源业有所差别。

10、旺季以外地人为主，淡季则为区域周边为主。商铺经营方式调查商铺经营方式分析：其中近年有商铺经营/投资意向的消费者占到被访消费 者总数的56%，并且 44%的消费者对商铺投资表现出浓烈的兴趣。 我们将该部分人群作为 商户现有及潜在客户进行分析。店铺面积选择比例分析：投资客户购铺意向面积为20以下、20-40、40-60、60-80的各占20%；仅有10%的目标客户愿购80-100和100以上的商铺。有购买意向者所占比例购买意向分析：根据当地调研情况了解到当地居民储蓄率颇高,加上当地皮毛业较为发达，当地居民大部分从商.所以投资意识很强。不过很大一部分人投资意识虽强，但理财观念较为淡薄,其投资范围也仅

11、局限在皮毛行业。放弃购买主要原因放弃购买主要原因分析：除铺面价格和消费者可支配资金这两大因素外，大部分调研对象都会考虑铺面所处地段和其铺面的升值潜力。从调研群体年龄层次来看，年龄偏大者多以报纸、电视、宣传页等传统渠道作为信 息来源。而年轻一代则多以网络和户外广告等作为信息来源渠道，不过也有很大一 部分年轻人喜欢看电视、读报纸，可见传统渠道的影响力在当地仍然很大，至于手 机短信和车体广告在当地则比较少见。大营皮毛产业集群发展现状 皮毛产业集群的快速发展在大营镇社会经济发展中发挥了重要带动作用 带动了经济发展 促进了市场建设 促进了小城镇建设 促进了运输业及三产发展 吸纳了农村剩余劳动力 增加了农

12、民收入 大营镇皮毛产业集群存在的主要问题1、产业集群优势不明显 ；2、产业集群内没有形成完整的产业链； 3、企业缺乏技术创新能力；4、企业之间竞争过度，缺乏相互合作与联盟； 5、品牌建设滞后；6、社会化服务体系不健全；7、商贸和物流结合不够密切大营皮毛产业集群发展现状 大营皮毛产业集群发展现状 大营镇皮毛集群发展对策建议加快发展大营镇皮毛集群经济，需要从各方面采取有效措施，其中最重要的一个方面就是要整合、配置当地的优势资源，促进企业集群，形成有竞争能力的特色产业集群。1、当地政府正确定位职责和权限 ；2、培养产业集群内企业的创新能力；3、加快发展物流和客运，为整个大营产业的优化和发展提供基础条

13、件；4、搭建对外交流平台，帮助皮毛产业的更好更快发展通过调查分析， 大营整体商业格局呈现出以下主要特点：专业市场发展迅速，竞争激烈，近2-3年来，大营原有的传统市场逐步向专业性展示中心业态转型。项目区域内皮毛产业的工厂及相关的作坊较多，大部分的工厂产销都是分离的，集加工生产、员工住宿、展示销售、物流仓储一体的综合商贸项目目前还是稀缺的。尤其是当地的物流客运集群也比较欠缺，远远不能支撑起庞大的商贸往来。 大营镇虽然以皮草商贸为主，但是商铺都过于单一，且开发力度不够，大营镇目前的几个专业市场都无较具规模、成气候的大型商业布局。商铺市场走的是传统的作坊式的营业方式。大营镇商贸市场随着经济的发展红火起

14、来，商业运作国际化等越来越规范。开发商经过缜密的调查和严格的选址，确定商业物业的最佳开发地段和准确定位，科学合理规避和降低风险，而不是转嫁风险。除了在销售上做文章，更应考虑到业主或商家的利益。商业开发的关键是要实现投资价值的最大化，实现开发商、投资者和经营者多赢的局面。大营镇房地产市场分析（一）大营镇房地产开发总体状况1、镇区开发量趋加，城区房产开发成为热点； 2、市场竞争趋于多元化，品牌发展逐成趋势；3、房地产商铺及住宅需求潜力大；（二）房地产市场特征1、产品开发种类单一，住宅开发仍占主流；2、投资商铺渐受追捧，但大营镇只出租不出售;3、商铺市场受政策影响小，价格稳步上扬；4、大营镇商业开发

15、仍为市场主流；通过市场调查（周边配套调查）分析，大营镇商业地产存在以下特点大营镇商业 地产特点开发的产品普遍品质不高商贸配套欠完备产品单一、 特点不鲜明经营管理落后、 缺乏科学业态规划项目SWOT分析： 项目因素内因市场因素外因优势(Strength)劣势(Weakness)项目综合性强，各种功能规 划齐备，有利于营造良好的 商贸物流氛围。 商贸物流园这种业形态尚未 被当地人认可、相对于普通 的商贸项目来说，销售和运 营的难度会比较大。机会(Opportunitiss)SO做大整体形象，做好小主题 市场。 除了获取商家利益之外，项 目具有“占地”优越感。WO将项目融入整个大区域的集 合式商圈，

16、让项目成为周边 其他商业项目的配套。-商户对项目前景有所期待 。-大营对此类商贸物流项目 稀缺。-大营城镇化进程飞速发展 。威胁(Threats)ST小的专业市场或主题性商业 可发展。WT商业先行，首先烘托商业气 氛，为销售做铺垫。介入商 业管理，持续推动后续经营 ，推广中对消费者重点引导 ，使其接受新型消费理念 -本项目在规模、售价上与 竞争对手类似，项目面临着 巨大的竞争压力， 转变居 民购买习惯较难。三皇广告深度思考态内部环境与资源u大营镇未来的发展趋势是打造国际化裘皮城市，商铺越来越吸引了众多投资者的关注。u项目前期需要引导大营人，让他们看到未来的发展趋势，以及物流带来的众多优势。项目竞争态势分析势外部环境与需求 u大营现在已经有好几个皮草贸 易的专业市场，目前在建的也大 都是商贸城，商业的需求可能会 有所消弱或过剩； u商贸城过多，但是并没有与之 相配套的物流和客运集群，我们 可以以此作为特色来进行商铺的 宣传推广。项目的关键是解决产销一体式业态的人气问题。那么如何解决呢？这需要从项目的发展条件、目