房地产估价的原则与程序

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1、房地产估价的原则与程序第三章主要内容房地产估价的必要性1房地产估价的原则2房地产估价的程序3房地产估价的原则与程序房地产估价的必要性1如果你想要出售自己的资产，首先要了解自己 的资产在市场上值多少钱，同样，想要购买某 项资产，也要事前考虑出多少钱合适。由于房地产估价的复杂性，因此要由专业人员 根据估价目的，遵循估价的原则，按照估价程 序，采用科学的估价方法，在综合分析各项影 响因素的基础上，结合自己的经验，对房地产 作出估算。房地产估价的原则与程序房地产估价的必要性1房地产估价是一门科学，又是一门艺术。规范的房地产估价工作必须以科学的房地产估 价理论和方法为指导，而且还要依赖估价人员 的经验才

2、能作出正确的估价结论。房地产估价的原则与程序房地产估价的必要性11.房地产估价是建立社会主义市场经济体制的 需要 2.房地产估价是各类房地产交易的需要 3.房地产估价是房地产税收的需要 4.房地产估价是房地产抵押、保险和典当业务 的需要 5.房地产估价是房地产征用拆迁补偿的需要 6.房地产估价是法人和自然人作出投资决策的 需要房地产估价的原则与程序房地产估价的必要性17.房地产估价是企业合资、改制、兼并、入股 以及破产清算的需要 8.房地产估价是处理房地产纠纷的需要 9.其他方面的需要:企业的清产核资，开发商 的开发经营活动以及各级房地产管理部门的 管理工作。房地产估价的原则与程序房地产估价的

3、原则2由于房地产价格的形成和运行有其客观性，并 不以人们的主观意志为转移。因此房地产估价 要遵循一定的原则。估价原则，就是指能符合房地产价格形成的客 观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并最 终取得成果地那些应遵守的法则和标准。 (P44)房地产估价的原则与程序估价原则在估价实践中总结，具有指导意义合法原则最高最佳使用原则供求原则替代原则估价时点原则公平原则房地产估价的原则2房地产估价的原则与程序房地产估价的原则2v合法原则：要求房地产估价应以估价对象的 合法权益为前提。 遵守合法原则有以下几项具体内容： 1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和 有关证件为依据 2）在合法使用方面，应以城市规

4、划、土地用 途管制等为依据 3）在合法处分方面，应以法律、行政法规或 合同等允许的处分方式为依据。房地产估价的原则与程序房地产估价的原则2v最高最佳使用原则：最高最佳使用是估价对 象的一种最可能的使用，这种最可能的使用 ，是法律上允许、技术上可能、财务上可行 ，经过充分合理的论证，并能给估价对象带 来最高价值的使用。一般认为，土地与建筑物的配合状态合适且均 衡时，即可认为是最高最佳使用状态。房地产估价的原则与程序房地产估价的原则2v最高最佳使用原则：当房地产因自身组合或自身与外部协调不当时， 其效用就会降低，价格亦随之下降，此时，估价人 员应对该房地产进行减价修正。房地产估价的原则与程序房地产

5、估价的原则2v最高最佳使用原则： 例：某块的面积为700平,上面附有旧建筑物，建筑 面积为1000平，该建筑物设计已过时，设备陈旧 ，3年内需拆除重建，届时拆除费用估计为200元 /平，残值为40元/平，其剩余的经济年限为3年 ，贴现率为10，与该块地相同面积、相近位置 的空地的价格为2000元/平。试估算该块地的价 格。该地块价格相同条件空地的价格减价修正额房地产估价的原则与程序房地产估价的原则2相同条件空地的价格20007001400000（元） 减价修正额（200-40）1000（1+10）3=120210(元）该块地价格14000001202101279790（元）房地产估价的原则与程

6、序房地产估价的原则2v供求原则：房地产价格与其他商品的价格一 样，受供求关系变动的影响。当需求不变， 供给增加时，价格就会下降；当供给不变， 需求增加时，价格则会上升。估价人员在估价时必须充分考虑房地产的供求 状况以及所有可能导致供求关系变化的因素。由于房地产具有不可移动性，估价时分析的供 求关系主要指当地同类房地产的供求关系。房地产估价的原则与程序房地产估价的原则2v替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏 离类似房地产在同等条件下的正常价格。追求经济合理性是人们经济行为的普遍原则。 在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等 而效用相等或效用可能互相替代的商品，人们 总是选择价格便宜的；当价格

7、相同时，人们又 总是选择效用较大的。房地产估价的原则与程序房地产估价的原则2v估价时点原则：要求房地产估价结果应是估 价对象在估价时点的客观合理价格或价值。房地产的价格是不断变化的，房地产价格具有 很强的时间性。同一宗房地产在不同的时点上 往往会有不同的价格。对房地产进行估价时， 必须假定市场停止在某一时点上。房地产估价的原则与程序房地产估价的原则2v公平原则要求：估价人员必须站在公正的立 场上，认真、客观、公平地进行估价。房地产估价地目标在于求得一个对各方当事人 来说都是公平合理的价格，倘若评估的价格不 公平、不合理，则必然使权益人的利益蒙受损 失，也会损害房地产估价工作的声誉削弱估价 结果

8、的权威性。房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3房地产估价是一项比较复杂的专业工作。一套 科学严谨的估价工作程序，对于提高估价工作 的下效率和质量是相当重要的。简单的说，房地产估价的程序就是明确对某宗 房地产进行估价，从头到尾要做那些工作，先 做什么，后做什么。7.撰写估价报告书5.配备人员，制定作业计划3.选择估价方法1.接受任务2.明确基本事项签订估价合同4.收集资料、实地查勘6.计算并最终确定估价额8.估价报告书的审核 确认交付及收费房地产估价的程序3房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3一.接受任务 要进行房地产估价，首先要有估价任务。估价 任务主要由两条途径

9、取得；被动接受和主动接 受。 1.被动接受 该接受方式是委托估价方上门委托估价机构对 制定的房地产进行估价。 2.主动接受 房地产估价机构主动出门争取业务。房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3二.明确基本事项，签订估价合同 1.明确估价房地产 弄清待估房地产是土地、建筑物还是房地合一； 若是土地，弄清生熟情况，是否附有建筑物，建筑物何时拆除； 若是单纯建筑物，需明确建筑物的含义； 通过资料弄清楚待估房地产的位置、面积、四至 、用途、结构等情况。 在确认物体的基础上，还需进一步确认权力。房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3二.明确基本事项，签订估价合同 2.明确估价目的 估价目的就是为何

10、种需要而估价，是为了购买，还 是为了销售、入股、征用、课税、抵押等而估价。 不同的估价目的形成不同的价格类型 3.明确估价时点 这是指待估房地产所要估算的价格的具体日期。不 同的时期，房地产的价格也不同，不同的价格类型 对估价时点的要求也不同。房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3二.明确基本事项，签订估价合同 4.明确估价报告书的交付日期 由委托估价方提出，一旦商定同意，估价人员就必 须保证质量，按期完成，否则会损害自身声誉。房 地产估价的工作时间通常为1015个工作日。5.签订估价合同 （P51）房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3三.选择估价方法为了更合理，更准确的估算出房地产的价

11、格， 还能避免重复劳动，为搜集资料做准备。常用的估价方法有剩余法、市场法、成本法、 收益法、路线价法和趋势法等。估价人员在选择一种合适的估价方法估算出一个价 格后，再用另外一种或两种估价方法验证和补充。房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3四.收集资料、实地查勘 1）委托方需要向受托方提供有关待估价房地产的法 律和技术方面的资料。 2）估价人员还应收集各种能影响房地产价格的相关 资料。 3）对于不同的估价方法，所收集的资料内容也不尽 相同。对于所收集的资料要进行整理和分析。 4）由于房地产具有不可移动的特性，因此估价人员 的实地查勘是必不可少的。房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3五.配

12、备人员，制定作业计划 六.计算并最终确定估价额 七.撰写估价报告书 一份合格的报告书应包括：1）委托方和受托方； 2）估价对象的概况；3）估价目的；4）估价时点； 5）估价依据；6）规划设计条件；7）估价的方法及 计算过程；8）估价的结论；9）应说明的事项； 10）估价作业起止日期；11）估价人员名单； 12）附件房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3八.估价报告书的审核、确认、交付及收费事项 对于以房产为主的房地产估价评估费：档次房地产价格总额（万 元）累计费率（）1 2 3 4 5 6 7100以下（含100） 1011000 10012000 20015000 50018000 800

13、110000 10000以上5 2.5 1.5 0.8 0.4 0.2 0.1房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3八.估价报告书的审核、确认、交付及收费事项 例题： 某宗房地产估算的价格总额为9500万元，依据上表，其估价 服务费计算如下： 10050.5（万元） （1000-100）2.5 2.25（万元） （2000-1000） 1.5 1.5（万元） （5000-2000） 0.8 2.4（万元） （8000-5000） 0.4 1.2（万元） （9500-8000） 0.2 0.3（万元） 估价服务费0.5+2.25+1.5+2.4+1.2+0.38.15（万元）房地产估价的原则与程序房地产估价的程序3八.估价报告书的审核、确认、交付及收费事项对于土地价格评估的收费标准分一般宗地和基准 地价两种情况，一般宗地的价格采取差额定率累进 计费；城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托 城镇参照基准地价评估收费标准协商确定。