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1、Hilton Head Island & Sea Pines Plantation 美国 南卡莱罗纳州1案例研究的过程与目标1.已经开发成功的高尔 夫密集区域案例，研究其 在初开发时期的发展历程2.找到区域中与本项目 符合的功能区对于项目的发展方 向进行正确定位启 示，寻找本项目的 发展机会2Hilton Head Island: 南卡莱罗纳罗纳 州最南端的一颗颗璀璨蓝蓝宝石 ，世界级级高尔夫旅游胜地及宜居之地n面积积：长达12英里宽5 英里，面积大约60平方 英里（153.85平方公里 ）；n区位：位于美国南卡莱 罗纳州最南端，直接连 接大西洋，美国东海岸 第二大屏障之岛；n交通：岛上有自己
2、的机 场，278号洲际高速贯 穿海岛，与岛内连接南 北交通的跨岛百汇大桥 共同形成区域环路SEA PINESSHIPYARDPLMETTO DOUNSPORT YROYALPLMETTO HALLHILTON HEAD PIANTATIONWINDMILL HARBORSPANISH WELLSWEXFORDLONG COVEINDIGO RUNSOUTH CAROLINAHILTON HEAD ISLANDn美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠 高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；n这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假 目的地，每年超过250万游客被吸引来岛；3Hilton H
3、ead Island被誉为为美国的高尔夫球岛岛，拥拥有世界上最 著名的24个经经典高尔夫球场场，成为岛为岛 内重要的旅游设设施和资资 源 n地位：从1961年岛内第一 个高尔夫诞生到今天成为高 尔夫旅游目的地，希尔顿头 岛赢得“高尔夫球岛”的美 誉；n依靠高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场， PGA 对海岛开发有巨大的推动与宣传，首年赛事参观者数量从5000人迅速超过十万人，首个经典 高尔夫大赛通过电视传播到了5万人的家庭，同年超过25万游客来到希尔顿岛；n区域球场密集：岛上高尔夫球场有24个，加上周边离岛的球场超过了40个，固定的球员在 250万人左右PG
4、A：美国高尔夫职业巡回赛。 PGA是目前世界上运营规模最大、运营最为成功的高尔夫巡回赛成功关键要素之一：高尔夫球场成功关键要素之一：高尔夫球场4Hilton Head Island由11个半封闭 (semi-private)和全封闭的 Golf Resort组组成，各Resort以开发发高档度假物业为经营主体社区（ Plant ation ）基本情况配套和物业业 Hilton Head Plantationn 位于岛屿 北边，全岛第二大社区；有4000亩以 上自然葱郁的植被作为天然屏障；n 包括四个独立股份的高尔夫球俱乐部；网球场、海滩公园 、赛马场 和一家提供全面服务的游艇俱乐部；Indig
5、o Run n直接连接278号高速公路区域的私人住宅和高尔 夫社区；一共有1712英亩，约1400个居所；n 有两个高尔夫球场，一个面向公众，一个只对会员；第一 个高尔夫球场由名家设计 并获奖 ；还有网球场、俱乐部、 游泳池、游乐场 和休闲步道；Long Coven 高档住宅以完全私人，成立于1980年，包括610 英亩土地以及573套独立别墅；n 有一个南卡罗莱纳州甚至全国都顶尖的高尔夫球场；社区 内也有自己的码头为 他们的业主停靠游艇；Palmetto Dunesn 被许多人视希尔顿岛 最美丽的度假和住宅社区 ；它在度假区和居住区之间平衡的非常好；n 有三英里的海岸线穿越社区，使它具有了三
6、个很具特征的高 尔夫球场； 25个网球场； 全岛海水最深的游艇停泊港和码 头；一个十英里的泻湖水库以及6英里的自行车道Palmetto Halln 岛上最新的社区，提供的住宅价格合理；750英 亩土地只建设552栋独立，每家的面积都超过一 英亩；n 社区拥有两个世界级大师设计 的高尔夫锦标赛 球场；同时 提供两个18洞高尔夫球场；泳池、网球设施和一个高档会所 ；Port Royaln 1000英亩海岸面积只用来建设私人海景别墅， 而且是岛上第二个建设的社区；n 它拥有一个仍然矗立的悠久建筑群，这个建筑群包括一个宏 伟巨大的南部会所；三个赛级 的高尔夫球场；五星级的明星 俱乐部，住宿与餐厅；Se
7、a Pinesn 坐落于希尔顿头岛 ，是第一个建设在岛上的私 人社区。它提供出租别墅、房屋和公寓；n 有众多的排球场、两个专业 游艇停泊点，零售商场、餐厅 和自行车道；Shipyardn 经过 最近的改造，从社区可以直接进入海滩n 它有几个高尔夫球场，以及远足、网球、骑自行车、购物 及餐饮场 所，目前从27洞的高尔夫球场骑 自行车，只需两 分钟车 程便可到达世界知名的皇家港的cquet俱乐部Wexfordn在这里居住代表着特殊的价值；这里用私人游艇 和高尔夫以及网球运动提供了一种高雅的生活方 式；深水码头 的海港总是平静的；n525英亩的游艇码头 和高尔夫社区坐落在这个世界最著名的 度假区中；
8、Spanish Wellsn 提供滨海的私密和安宁；很多在全岛上面积最 大和最昂贵的别墅都可以在这里找到；n 这个350英亩的社区拥有半私人的9洞高尔夫球场和优良的 私人泳池；成功关键要素之二：高档度假物业成功关键要素之二：高档度假物业5Hilton Head Island由最初未开发发的边缘边缘 区 域转变为转变为 旅游度假胜胜地经历经历 了四个发发展阶阶 段n岛上300 居民，无 游客，经 济落后； n1953- 1958年， 电力、汽 车轮渡、 小学、两 个房间的 汽车旅馆 、第一家 超市、电 话在岛上 出现； n1956年两 个车道的 收费摆动 桥建成， 揭开了岛 内来自内 地的汽车
9、交通历史 ，当年有 4.8万辆 车穿越；80年代至今7080年代6070年代5060年代n1960年创 始人的父亲 所在的希尔 顿总公司开 始开发360 亩的 Spanish wells；n1961年创 始人的父亲 所在的希尔 顿总公司开 始开发Port Royal；n1965年位 于sea pines 的医 学中心建成 ，为全岛所 有社区提供 服务； n1965年岛 上第一次邮 递线路确立 ； n1967年 Palmetto公 司以每英亩 1000元收 购了土地, 开始了 Palmetto dunes度假 村建设； n1967年岛 内机场开始 使用； n1970年， 港湾小镇及 其居住区完
10、成建设，岛 上全职的就 业人口为 2500人n1970年海 岛旅游行程 报印刷发行 ； n1970年创 始人的父亲 所在的希尔 顿总公司开 始开发 Shopyard ； n1970年sea pines 超过 800万购置 海岛东北端 土地，并建 设成自己的 度假屋 Hilton Head Plantation ； n1975年希 尔顿岛综合 医院建成； n1975年岛 上全职的就 业人口为 6500人；n超过25万 游客来到希 尔顿岛；n这一时代高 尔夫体育运 动发展非常 景气，并刺 激了对高尔 夫社区额大 幅增长要求n1982年四 线跨海大 桥建成后 取代旧桥 ； n1982年岛 上全职的
11、就业人口 为12500 人；同年 超过50万 游客来到 希尔顿岛 ； nwexford 和 long cove 度假 村开始发 展建设； n1983年 hilton head island 成 为了旅游 直辖市； n1985年岛 上全职的 就业人口 为17000 人； n1987年城 市管理委 员会通过 了关于海 岛的一系 列规划， 其中包括 土地利用 总体规划 ；n全年常驻 人口超过 2.8万人； 岛上有150 多万游客 ； n1997年连 接岛内南 北端的大 桥cross- island parkway 通车萌 芽 阶 段起 飞 阶 段成 长 阶 段成 熟 期重大事件重大事件 n高尔夫球场
12、出现 集中建设的高峰； 岛内度假区开始全 面开发（主要是高 尔夫社区的建设和 经营）；重大事件重大事件 n旅游直辖市成立 顶级私人豪宅社区 出现； 内部交通配套更加 完备重大事件 n1957年-1963年，岛上第一个开发项 目海松树度假区（ Sea Pines）除海港 城（ Harbour Town中心商业区）之外 的建设完成6Hilton Head 通过开发高尔夫球场建立核心竞争力，以吸引高端客户；区域 旅游环境成熟后，大量别墅、公寓等物业开发，以满足投资和度假需求历年游客数10万50万100万200万300万起飞期成长期成熟期60年代70年代80年代90年代至今25万旅游者50万旅游者15
13、0万旅游者超过200万 旅游者游客逐步增长 基础设施投入最集中 阶段，立体交通网络 形成，机场建成 城市等级配套基本成 型 出现了第一个社区项 目开发岛内度假区开始全面 开发，高尔夫球场出 现集中建设的高峰； 高尔夫体育运动发展 刺激了对高尔夫社区 增长要求 游客快速增长 基础设施持续投入 常住人口迅猛增长对外交通配套升级为更高等级； 高档私人社区出现 内部交通配套完善 旅游直辖市成立 常住人口持续增长7Hilton Head Island开发模式自60年代以来就成为美国高档度假社区 的开发模版；它开发发初期的成功模式之一：Sea pines度假区控制了 开发的时间节点，占据首发优势，并以中心
14、驱动模式带动地区发展沿交通干道逐步扩展 开发区域：n最初只有SEA PINES 度假区内通往岛外唯 一道路；n洲际公路us278和岛 屿连接n机场建设3.3.WINDMILL HARBOR2.2.SPANISH WELLS1.1.SEA PINES7.7.WEXFORD5.5.PLMETTO DOUNS4.4.PORT YROYAL10.10. HILTON HEAD PIANTATION9.9.INDIGO RUN11. 11. PLMETTO HALLSea pinesSea pines度假区度假区 是是Hilton Head Hilton Head IslandIsland上首先开发上首
15、先开发 的项目的项目6.6.SHIPYARD8.8.LONG COVE8它开发发初期的成功模式之二：坚坚持大区域旅游开发发的整体观观念进进行 规规划建设设，各度假区定位明确，确保公共区域不进进行重复建设设n Hilton head plantation 开发定位：居住社区及公共服务 配套：高球俱乐部；网球场、海滩公园、游艇俱乐部n Shipyard 开发定位：高密度度假出租屋 配套：免费的中央广场、以及远足、 网球、骑自行车、购物及餐饮场所n Palmetto Hall 开发定位：超大型豪宅区域 配套：高尔夫锦标赛球场；泳池、网球设 施和一个高档会所；n Port Royal 开发定位：私人海
16、景别墅社区 配套：三个赛级的高尔夫球场；全 球著名的五星级的明星俱乐部n Indigo Run 开发定位：私人住宅高尔夫社区 配套：名家设计获奖的高球场、网球场 、俱乐部、游泳池、游乐场和休闲步道n Spanish Wells 开发定位：全岛最昂贵的别墅群 配套：私人的高球场和优良私人泳池n Windmill Harbour 开发定位：封闭私人住宅社区 配套：15英亩的先进内陆港口、康乐 设施包括4个粘土网球场、三温暖按摩 浴缸一个奥林匹克尺寸游泳池 n Long Cove 开发定位：高档住宅及完全私人社区 配套：有一个南卡罗莱纳州甚至全国都顶尖 的高尔夫球场；社区内码头为业主停靠游艇n Port Royal 开发定位：私人海景别墅社区 配套：三个赛级的高尔夫球场；全 球著名的五星级的明星俱乐部nWexford 开发定位：封闭的私人社区 配套：豪华社区提供了巨大的高尔 夫球场和划船设施，复杂的系统锁 和运河，让业主坞船
