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1、Hilton Head Island & Sea Pines Plantation 美国 南卡莱罗纳州1案例研究的过程与目标1.已经开发成功的高尔 夫密集区域案例,研究其 在初开发时期的发展历程2.找到区域中与本项目 符合的功能区对于项目的发展方 向进行正确定位启 示,寻找本项目的 发展机会2Hilton Head Island: 南卡莱罗纳罗纳 州最南端的一颗颗璀璨蓝蓝宝石 ,世界级级高尔夫旅游胜地及宜居之地n面积积:长达12英里宽5 英里,面积大约60平方 英里(153.85平方公里 );n区位:位于美国南卡莱 罗纳州最南端,直接连 接大西洋,美国东海岸 第二大屏障之岛;n交通:岛上有自己
2、的机 场,278号洲际高速贯 穿海岛,与岛内连接南 北交通的跨岛百汇大桥 共同形成区域环路SEA PINESSHIPYARDPLMETTO DOUNSPORT YROYALPLMETTO HALLHILTON HEAD PIANTATIONWINDMILL HARBORSPANISH WELLSWEXFORDLONG COVEINDIGO RUNSOUTH CAROLINAHILTON HEAD ISLANDn美国第一个整体生态规划的度假目的地,依靠 高尔夫产业带动,发展成功的旅游休闲大区域;n这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假 目的地,每年超过250万游客被吸引来岛;3Hilton H
3、ead Island被誉为为美国的高尔夫球岛岛,拥拥有世界上最 著名的24个经经典高尔夫球场场,成为岛为岛 内重要的旅游设设施和资资 源 n地位:从1961年岛内第一 个高尔夫诞生到今天成为高 尔夫旅游目的地,希尔顿头 岛赢得“高尔夫球岛”的美 誉;n依靠高尔夫带动区域旅游开发:岛上有高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场, PGA 对海岛开发有巨大的推动与宣传,首年赛事参观者数量从5000人迅速超过十万人,首个经典 高尔夫大赛通过电视传播到了5万人的家庭,同年超过25万游客来到希尔顿岛;n区域球场密集:岛上高尔夫球场有24个,加上周边离岛的球场超过了40个,固定的球员在 250万人左右PG
4、A:美国高尔夫职业巡回赛。 PGA是目前世界上运营规模最大、运营最为成功的高尔夫巡回赛成功关键要素之一:高尔夫球场成功关键要素之一:高尔夫球场4Hilton Head Island由11个半封闭 (semi-private)和全封闭的 Golf Resort组组成,各Resort以开发发高档度假物业为经营主体社区( Plant ation )基本情况配套和物业业 Hilton Head Plantationn 位于岛屿 北边,全岛第二大社区;有4000亩以 上自然葱郁的植被作为天然屏障;n 包括四个独立股份的高尔夫球俱乐部;网球场、海滩公园 、赛马场 和一家提供全面服务的游艇俱乐部;Indig
5、o Run n直接连接278号高速公路区域的私人住宅和高尔 夫社区;一共有1712英亩,约1400个居所;n 有两个高尔夫球场,一个面向公众,一个只对会员;第一 个高尔夫球场由名家设计 并获奖 ;还有网球场、俱乐部、 游泳池、游乐场 和休闲步道;Long Coven 高档住宅以完全私人,成立于1980年,包括610 英亩土地以及573套独立别墅;n 有一个南卡罗莱纳州甚至全国都顶尖的高尔夫球场;社区 内也有自己的码头为 他们的业主停靠游艇;Palmetto Dunesn 被许多人视希尔顿岛 最美丽的度假和住宅社区 ;它在度假区和居住区之间平衡的非常好;n 有三英里的海岸线穿越社区,使它具有了三
6、个很具特征的高 尔夫球场; 25个网球场; 全岛海水最深的游艇停泊港和码 头;一个十英里的泻湖水库以及6英里的自行车道Palmetto Halln 岛上最新的社区,提供的住宅价格合理;750英 亩土地只建设552栋独立,每家的面积都超过一 英亩;n 社区拥有两个世界级大师设计 的高尔夫锦标赛 球场;同时 提供两个18洞高尔夫球场;泳池、网球设施和一个高档会所 ;Port Royaln 1000英亩海岸面积只用来建设私人海景别墅, 而且是岛上第二个建设的社区;n 它拥有一个仍然矗立的悠久建筑群,这个建筑群包括一个宏 伟巨大的南部会所;三个赛级 的高尔夫球场;五星级的明星 俱乐部,住宿与餐厅;Se
7、a Pinesn 坐落于希尔顿头岛 ,是第一个建设在岛上的私 人社区。它提供出租别墅、房屋和公寓;n 有众多的排球场、两个专业 游艇停泊点,零售商场、餐厅 和自行车道;Shipyardn 经过 最近的改造,从社区可以直接进入海滩n 它有几个高尔夫球场,以及远足、网球、骑自行车、购物 及餐饮场 所,目前从27洞的高尔夫球场骑 自行车,只需两 分钟车 程便可到达世界知名的皇家港的cquet俱乐部Wexfordn在这里居住代表着特殊的价值;这里用私人游艇 和高尔夫以及网球运动提供了一种高雅的生活方 式;深水码头 的海港总是平静的;n525英亩的游艇码头 和高尔夫社区坐落在这个世界最著名的 度假区中;
8、Spanish Wellsn 提供滨海的私密和安宁;很多在全岛上面积最 大和最昂贵的别墅都可以在这里找到;n 这个350英亩的社区拥有半私人的9洞高尔夫球场和优良的 私人泳池;成功关键要素之二:高档度假物业成功关键要素之二:高档度假物业5Hilton Head Island由最初未开发发的边缘边缘 区 域转变为转变为 旅游度假胜胜地经历经历 了四个发发展阶阶 段n岛上300 居民,无 游客,经 济落后; n1953- 1958年, 电力、汽 车轮渡、 小学、两 个房间的 汽车旅馆 、第一家 超市、电 话在岛上 出现; n1956年两 个车道的 收费摆动 桥建成, 揭开了岛 内来自内 地的汽车
9、交通历史 ,当年有 4.8万辆 车穿越;80年代至今7080年代6070年代5060年代n1960年创 始人的父亲 所在的希尔 顿总公司开 始开发360 亩的 Spanish wells;n1961年创 始人的父亲 所在的希尔 顿总公司开 始开发Port Royal;n1965年位 于sea pines 的医 学中心建成 ,为全岛所 有社区提供 服务; n1965年岛 上第一次邮 递线路确立 ; n1967年 Palmetto公 司以每英亩 1000元收 购了土地, 开始了 Palmetto dunes度假 村建设; n1967年岛 内机场开始 使用; n1970年, 港湾小镇及 其居住区完
10、成建设,岛 上全职的就 业人口为 2500人n1970年海 岛旅游行程 报印刷发行 ; n1970年创 始人的父亲 所在的希尔 顿总公司开 始开发 Shopyard ; n1970年sea pines 超过 800万购置 海岛东北端 土地,并建 设成自己的 度假屋 Hilton Head Plantation ; n1975年希 尔顿岛综合 医院建成; n1975年岛 上全职的就 业人口为 6500人;n超过25万 游客来到希 尔顿岛;n这一时代高 尔夫体育运 动发展非常 景气,并刺 激了对高尔 夫社区额大 幅增长要求n1982年四 线跨海大 桥建成后 取代旧桥 ; n1982年岛 上全职的
11、就业人口 为12500 人;同年 超过50万 游客来到 希尔顿岛 ; nwexford 和 long cove 度假 村开始发 展建设; n1983年 hilton head island 成 为了旅游 直辖市; n1985年岛 上全职的 就业人口 为17000 人; n1987年城 市管理委 员会通过 了关于海 岛的一系 列规划, 其中包括 土地利用 总体规划 ;n全年常驻 人口超过 2.8万人; 岛上有150 多万游客 ; n1997年连 接岛内南 北端的大 桥cross- island parkway 通车萌 芽 阶 段起 飞 阶 段成 长 阶 段成 熟 期重大事件重大事件 n高尔夫球场
12、出现 集中建设的高峰; 岛内度假区开始全 面开发(主要是高 尔夫社区的建设和 经营);重大事件重大事件 n旅游直辖市成立 顶级私人豪宅社区 出现; 内部交通配套更加 完备重大事件 n1957年-1963年,岛上第一个开发项 目海松树度假区( Sea Pines)除海港 城( Harbour Town中心商业区)之外 的建设完成6Hilton Head 通过开发高尔夫球场建立核心竞争力,以吸引高端客户;区域 旅游环境成熟后,大量别墅、公寓等物业开发,以满足投资和度假需求历年游客数10万50万100万200万300万起飞期成长期成熟期60年代70年代80年代90年代至今25万旅游者50万旅游者15
13、0万旅游者超过200万 旅游者游客逐步增长 基础设施投入最集中 阶段,立体交通网络 形成,机场建成 城市等级配套基本成 型 出现了第一个社区项 目开发岛内度假区开始全面 开发,高尔夫球场出 现集中建设的高峰; 高尔夫体育运动发展 刺激了对高尔夫社区 增长要求 游客快速增长 基础设施持续投入 常住人口迅猛增长对外交通配套升级为更高等级; 高档私人社区出现 内部交通配套完善 旅游直辖市成立 常住人口持续增长7Hilton Head Island开发模式自60年代以来就成为美国高档度假社区 的开发模版;它开发发初期的成功模式之一:Sea pines度假区控制了 开发的时间节点,占据首发优势,并以中心
14、驱动模式带动地区发展沿交通干道逐步扩展 开发区域:n最初只有SEA PINES 度假区内通往岛外唯 一道路;n洲际公路us278和岛 屿连接n机场建设3.3.WINDMILL HARBOR2.2.SPANISH WELLS1.1.SEA PINES7.7.WEXFORD5.5.PLMETTO DOUNS4.4.PORT YROYAL10.10. HILTON HEAD PIANTATION9.9.INDIGO RUN11. 11. PLMETTO HALLSea pinesSea pines度假区度假区 是是Hilton Head Hilton Head IslandIsland上首先开发上首
15、先开发 的项目的项目6.6.SHIPYARD8.8.LONG COVE8它开发发初期的成功模式之二:坚坚持大区域旅游开发发的整体观观念进进行 规规划建设设,各度假区定位明确,确保公共区域不进进行重复建设设n Hilton head plantation 开发定位:居住社区及公共服务 配套:高球俱乐部;网球场、海滩公园、游艇俱乐部n Shipyard 开发定位:高密度度假出租屋 配套:免费的中央广场、以及远足、 网球、骑自行车、购物及餐饮场所n Palmetto Hall 开发定位:超大型豪宅区域 配套:高尔夫锦标赛球场;泳池、网球设 施和一个高档会所;n Port Royal 开发定位:私人海
16、景别墅社区 配套:三个赛级的高尔夫球场;全 球著名的五星级的明星俱乐部n Indigo Run 开发定位:私人住宅高尔夫社区 配套:名家设计获奖的高球场、网球场 、俱乐部、游泳池、游乐场和休闲步道n Spanish Wells 开发定位:全岛最昂贵的别墅群 配套:私人的高球场和优良私人泳池n Windmill Harbour 开发定位:封闭私人住宅社区 配套:15英亩的先进内陆港口、康乐 设施包括4个粘土网球场、三温暖按摩 浴缸一个奥林匹克尺寸游泳池 n Long Cove 开发定位:高档住宅及完全私人社区 配套:有一个南卡罗莱纳州甚至全国都顶尖 的高尔夫球场;社区内码头为业主停靠游艇n Port Royal 开发定位:私人海景别墅社区 配套:三个赛级的高尔夫球场;全 球著名的五星级的明星俱乐部nWexford 开发定位:封闭的私人社区 配套:豪华社区提供了巨大的高尔 夫球场和划船设施,复杂的系统锁 和运河,让业主坞船