瑞华机构--2010年4月陕西洛南县地产项目可行性研究报告

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1、洛南项目可行性研究报告 SHANXI LUONAN KEXINGXINGBAOGAO1第一部分 项目总论 项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论总目录2第二部分 项目背景项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.3项目发起人及发起缘由 项目发展概况 2.1已进行的调查

2、研究项目及成果 2.2项目地块出勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.4项目投资的必要性3第三部分 市场研究市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调 查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调 查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 市场推广 5.1推销方式

3、及措施 5.2产品推销费用预测4 第四部分 项目研究地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边分析 项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要经济技术指标5第五部分 投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容 包括： 土地费用 前期工程费用 建筑安装工程费用 基础设施建设费用 公共配套设施建设费用 管理费用 销售费用 财务费用 各种税金支出 其他成本支出估算6第六部分 资源供给资金筹措与使用计划 建筑材料的需

4、要量、供应计划和采购方式 施工力量组织计划 项目施工期间的动力、水电等供应 项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应7第七部分 财务评价 获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 效率评价 2.1经营比率 2.2资金利用率 信誉评价 3.1流动比率 3.2杠杆比率 静态获利分析 4.1投资收益率（R） 4.2投资回收期（PT） 动态获利分析 5.1财务净现值（FNPV） 5.2财务净现值率（FNPVR）8第八部分 风险评价 盈亏平衡分析 敏感性分析 2.1变动因素一 2.2变动因素二 第九部分 综合评价 经济评价（定性） 社会评价（定性） 环境评价 存在问题与建议 总体结论及建议9第一

5、部分 项目总论 项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论10项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况11 第一章 项目概况1、项

6、目位置 本项目位于河南省获嘉县城新城中心地带，汇丰路与振兴路、友谊大道与北干道之间，西 侧为新县委县政府、政府广场及获兴公园，北侧为新一中，南侧为检察院。 2、项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上大部分覆盖植被，属耕地或果林用地，拆迁 量较小，平整难度不大；地块东侧振兴路已硬化；地块内东西横穿河流，可利用。 3、项目简介 “新城华府”总占地约152亩，总规划建筑面积22.2505万平方米，其中多层110954平方米， 小高层26878平方米，商业用房63000平方米，会所2058平方米，自行车库11000平方米 ，地下车库8615平方米，建筑密度为39.8%，容积率为1.85

7、，绿地率41.3%。12第二部分 项目背景项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.3项目发起人及发起缘由 项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块出勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.4项目投资的必要性13洛南现状洛南县地处秦岭东段南麓，秦豫交界处，陕西省东南部，距省会西安158公里。东与河南卢氏、灵宝毗连 ；南与丹凤、商州交界；西与华县、蓝田接壤；北与华阴、潼关为邻。全县辖25个乡镇，383个村，总人 口46.1万，其中城区人口12.5万。其中，农业人口34万，总面积2791平方公里。是一个“八山半水分半田 ”的土石山区. 洛南矿产资源

8、种类较多，极为丰富，已探明和正在利用的矿产资源有金、银、铅、钼、煤 、钾长石、水泥灰石、粘土、水晶38种，其中钾长石储量8700吨，居亚洲第一，世界第二；黄金产量位 居全省第三；钼储量23.5万吨，潜在价值高达243.24亿元；铁储量1270万吨。今日的洛南，交通便利，是陇海、西（安）南（京）线和连霍、西合高速交通大动脉的连接点，经过 洛南的商（州）榆（林）高速开建在即.2008年，全县实现生产总值31.64亿元，财政总收入首次突破3亿元，实现2.02亿元，其中地方财政收入 9542万元。全县农村经济总收入15.9亿元，粮食总产15.8万吨，城镇居民人均可支配收入9005元，农民 人均收入18

9、44元。 洛南房地产目前处于初期发展阶段,有巨大潜力.14洛南发展2009年，洛南县以 “人居主旨、生态主体、经贸主业、旅游主导、休闲主题、文化主脉”六主为线的思路 ，围绕“腾改老城、完善功能、东延西扩、框架、南融北展、打造亮点”的目标，高起点规划、高标准建设、高效能管理，大手笔、大气魄强力推进城镇化建设进程，促进了城镇建设实现跨越式发展。到目前完 成城市基础设施建设投资11099万元；完成了城镇和新农村建设投资11893.98万元，完成住宅与房地产 投资15750万元。该县围绕实施洛南县城市总体规划，2009年完成了35个重点建设项目的规划审查 ，完成了48个建设项目的策划和规划审查。编制了

10、县城绿化系统规划、县城北城区控制性详细规划、六 镇十村规划、东城河路开发规划、西城堤路工程规划、黄龙路门户工程等15项专业规划，完成污水处理 厂项目申报和垃圾处理场前期选址，城乡规划投资235万元。使城市和城镇总体规划得到有效实施。全年 完成了十大城市基础设施建设项目，完成投资11099万元。东城大道三期工程：全长1445米，红线宽度20米，其中车行道9米，人行道两侧各5.5米。分三期建设。 目前一、二期工程已完成，三期工程为东西延伸扩建工程。主要建设内容包括：23户群众的拆迁、排水 、道路、人行道和绿化亮化工程，总投资1300万元。该项工程于2009年6月上旬开工，目前已完成拆迁 安置，修建

11、路基800米，排水300米，计划年底前完工。西城区河滨路硬化工程：东西全长4.8公里，工程主要建设内容为：河堤砌筑、道路平整硬化、排水、照明、景观绿化等。路面工程分为河滨北路和河滨 南路，南岸长2552米，宽20米，北岸长2275米，宽30米，基础工程全面已经完成，目前已铺设排水管网 、支管道3450米，安装青石护栏3200米，浇筑水泥路面21000平方米，计划全部建成。老城区道路改造 包括仓颉大道北段、健康路、清川路、禹门巷路、广场路、文化巷六条老城区道路改造。工程总投资860万元，目前已全部建成竣工并交付使用。房地产开发和廉租房建设情况正在实施阶段：建设中的西苑大 厦：建设面积23000平

12、方米，工程总投资4000万元，前期设计、土地平整，附属设施建设全部到位正在 招标。东苑大厦：建设面积15000平方米，工程总投资3200万元，目前已建成二幢六层主体工程。头雁 小区：建设面积14000平方米，工程总投资3000万元，廉租房项目基本竣工，欣宝小区基本建成，天曼 小区基础工程正在施工。鑫元新城：建设面积16000平方米，工程总投资3400万元，已建成四幢二层主体。15第三部分 市场研究市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调 查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调 查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调

13、查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 市场推广 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测16各市社会消费品零售总额 比较 单位：亿元 调查 指标陕西省西安市咸阳市宝鸡市商州市 社会消费品零售总额665.125365.9360.2554.9543.23 市消费品零售总额443.49323.3728.6229.3212.14 县消费品零售总额110.5219.0715.6613.5514.

14、36 县以下消费品零售总额111.1123.4915.9712.0816.73 限额以上批发零售贸易销售总 额377.53241.3915.7835.2114.85图六17通过对消费情况的调查分析，掌握最新的消费动态，以及消费者对消费市 场的总体评价和建设开发方面的建议，作为基础材料为制定项目规划特别是 商业规划提供实践依据。调研含盖各个消费层面。调查的方式从项目的四面八方展开并重点调查 中心商业区。和目标客户共发放问卷做了调查。18项目消费市场调研情况汇总表调研主题选项人数百分比%1、您的家庭地址 到项目的距离。2公里以内2人4.09%2至5公里以内11人22.45 %6至10公里以内4人8

15、.17 %10公里以上（城区）19人38.78 %远郊区县9人18.37 %外省市4人8.17 %4.09%22.45 %8.17%38.78 %18.37%8.17%19调研主题选项人数百分比%2、您的年龄18以下0人0%1923岁10人20.84%2430岁11人22.92%3140岁18人37.50%4155岁6人12.50%0%20.84 %22.92%37.50%12.50%20调研主题选项人数百分比%3、您的家庭人均收入300元以下0人0%300600元7人14.29%6011000元26人53.07%10011500元12人24.49%15012000元4人8.17%200130

16、00元0人0%3000元以上0人0%8.17%14.29%53.07%24.49%21调研主题选项人数百分比%4、您到商业区的目的购物8人17.40%随便看24人52.17%路过9人19.57%其他52.18%52.17 %19.57 %2.18%17.4022调研主题选项人数百分比%4、您到商业区的目的购物8人17.40%随便看24人52.17%路过9人19.57%其他52.18%52.17 %19.57 %2.18%17.4023调研主题选项人数百分比%5、您通常喜欢在 哪类店铺购 物百货商场36.25%超市2041.67%专业 店00%批发市场918.75%品牌专卖 店36.25%无所谓1327.09%门面00%6.25%41.67 %0%18.75 % 6.25%2