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1、招商实战-兵法 深圳某商业地产项目招商方案 案例分析目 录n第一部分 商场基本情况n一、本项目地段概述n地理位置n商业氛围n商场规模n项目配套设施n第二部分 ：周边人口结构调查n一、镇人口n二、中心城人口与商业情况n第三部分 ：商业市场调查n一、老中心城商业情况n二、其他镇的商业情况调查n第四部分 ：商场经营定位、经 营分区 及装修标准n一、商场经营定位：n二、首层商业步行街n三、女人世界n四、装修标准n商场公共装修建议：n一楼步行街及内步行街铺位装修：n二楼铺位装修n第五部分 招商策略n一、招商平面分割图n二、商业租金调查及商场租金确定n商场租金调查：n中心城部分商业街商铺租金调查n商场租金
2、及租赁期：n租金策略n租赁期内实际租金收益：n招商目标客户n招商相关法律文本n n第六部分 整合推广策略n一、商场命名n二、商场推广主题n三、招商推广策略n四、招商画册要点及文案n五、招商、销售推广时间进度安排nn第一部分 商场基本情况n一、本项目地段概述n1、地理位置：n项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返 深圳市区，数十条线路通往全国各地。n2、商业氛围：n项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽 配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射 至惠州、汕头、东莞等邻近
3、地区。n3、商场规模：n商业建筑面积：33103.37平方米；n层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。n一层10308.61平方米n二层10292.55平方米，n三层8842.29平方米，n四层3659.92平方米。n地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人 防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再 核实）n4、项目配套设施：n全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代 商城购物、休闲的多种需要。n停车位： 244个n广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。n第二部分 ：周边人口结构调
4、查n一、镇人口 n位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最 大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰 富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区 。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心 区和旧城中心区，合称龙岗中心城。n龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。 深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇 至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广 东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡
5、镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、 台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅 游服务业和房地产业已形成经济规模。n二、龙岗老中心城人口与商业情况n1、龙岗老中心城人口状况n龙岗老中心城人口调查n第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计 （据不完全统计）名称总户总户 数人口数同乐 派出 所管 辖区 域同乐村常住人口10004000宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村洪围工业区外来人口 35000龙岗 村委石桥村常住人口5002000 龙岗 村 西一村 后福村 西二村 巫
6、屋村 翠竹村 下岗村 教师新村 梁屋村 格水村 龙岗 村工业区外来人口 20000新生 村委牛桥村常住人口 15000新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村外来人口40000雅豪祥苑二期 12004800九州家园964 3856龙富花园 4801920南联村常住人口6572970南联村外来人口 30000鹏达花园9003600盛平村常住人口278966盛平村外来人口 6000合计计170112n2、龙岗老城区人口状况分析n龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗 的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈 典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林
7、立，人气旺盛，商业业态齐 全。零售商家的竞争相当激烈。n一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产 ，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一 方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽 然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观； 第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一 直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变 了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的 变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需 求，商业档次有待进一步提升。n第
8、三部分 ：龙岗商业市场调查n一、龙岗老中心城商业情况n该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东 路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺， 是整个片区消费市场的主力所在。龙岗镇龙岗镇 中心主要商业业商场场名称 位置规规模经营经营 布局经营经营 情况人人购物广场 龙平东路东段 43000平方米一楼：主营电 器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆 品、纪念品、工艺品、干花、商务中心 二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶 三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄 影、美容 四楼：家电、电讯 、厨具、床上用品、童装、玩具、 儿童乐园、文体用品、书店 五楼： （未开业）经营 状况：为该 老中心区经营 品
9、种最齐全、经营 面积最大的综合 性商场，人气较 旺，以中低档消 费品为主。百佳超市 龙平东路东段900 平方米百佳超级市场900 M2，日用百货，小商品为主。良好龙岗 国际商场 龙平东路东段 2000平方米龙岗 国际商场2000 M2 首饰、珠宝玉器、钟表、服装一般。福临百货 38000平方米龙岗 路与深惠路交汇 金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女 服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄 影、床上用品、 童装、玩具、儿童乐园、文体用品已经试业龙岗龙岗 旧城镇镇区家电类电类 商场场商场位置经营 布局经营 情况铭可达家电中心设于人人购物广场内家电良好嘉力强电子设备 展示厅深惠公路以南潮味酒店
10、以东家电一般嘉禾电器商场龙平东路中段家电一般富佳商场深惠公路东段龙岗 立交以西家电一般龙岗龙岗 旧城镇镇区家私类类商场场商场位置面积经营 情况金利来家私深惠公路东端龙岗 立交以 西1200 M2较差金宝马家私城龙岗 立交南侧900 M2较差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以 东2500 M2良好华腾 家私城过龙岗 立交深汕公路南侧700 M2档次低，一般顺德家私城内环路与深惠路交叉口2000 M2档次低，经营 一般龙岗龙岗 旧城镇专业镇专业 市场场商业名称位置经营 面积经营项 目经营 状 况集银皮具综 合市场深惠公路 与莱英路 交叉口60000 平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮
11、具成品 。 配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场 商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱 乐 、超市等商务。一层营 业龙岗 装饰材 料 市场龙平东路 北侧50000 平方米一楼：装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等 二楼：灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电 等在营业n本项目与其它零售商距离表n商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙 兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东 路之间300龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西 400百佳龙平东路以北500人人购物广场富德店龙平东路以 南华西街以东600福临百货龙岗路与深惠路交汇400米 n
12、总结：n老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；n老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平 方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米 左右；n有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能 形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米， 由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但 品牌效应明显不足。n本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大 打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂
13、白领亦具备 相当的购买力。n二、龙岗其他镇的商业情况调查n1、布吉镇人口及商业情况n基本情况n位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近 的一个镇，地理位置十分优越。n全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。 2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。n n商业情况n伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉， 抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开 花。n深惠路以东零售品牌商n新一佳：百鸽路n南城百货：百鸽路n 深惠路以西零售品牌商n新一佳：布吉中心广场24层商业群楼布吉片区零售超级级市场场情况：超市名称位置经营 范围经营 状
14、况南城百货深惠路东一楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药 行、化妆品、面包房 二楼 ：饰品、眼镜、通讯、食品、家电 、鞋类、图书 、音像制品、玩具。良好新一佳信义广场店百鸽路一楼： 生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、 通讯等 二楼：服装 、洗化用品、鞋、文具 、运动器械、饰品 、电器等良好新一佳 布吉中心店吉华路西二楼： 生鲜食品、饮料、烟酒等 三楼 ：服装、洗化用品、鞋、文具 、四楼运动 器械、饰品、通讯、电器等良好n另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女 人商场、金鹏百货等。n特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001 年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月 进驻信义广场，几乎
15、占领了布吉零售市场的半壁 江山。n而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业 额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有 很强的规模效应和聚集效应。n2、横岗镇人口及商业情况n基本情况n该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城， 全镇总面积81.12 平方公里， 总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多 人） n横岗商业情况n横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响 ，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着 市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸 现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发 展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的
16、 地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。横岗岗目前的商业设业设 施商业业名称商业规业规 模大品牌零售商家新世界广场8000平方米无天和百货2500平方米龙洲百货6000平方米n结论n横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚 无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留 下了巨大的市场空白。n3、大鹏镇人口及商业情况n基本情况n位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总 人口4万人，总面积82.81平方公里。n商业情况n由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目 ，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄 厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。n 大鹏鹏商业设业设 施一览览表商场名称规模经营 品种大型品牌商家荣华电 器商场1000平方米 无家宜多商场1000平方米 鹏锦 生商业广场5000平方米 荣华百货3500平方米日用百货、皮具、皮鞋、音 像、书籍等华润 万方3000平方米百货、家电、礼品、服装、 内衣、日用品、生鲜、蔬菜 、水果
