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1、 南充市商业地产市场调查分析报告前 言本商业调查报告主要针对目前南充市商业规划、商业布局、各大商圈现状、并对其租金、经营业态等指标进行综合调研分析。由于滨江路项目未来产品定位及业态规划目前未定性，因此针对目前南充专业市场亦进行了一定调查走访。我们诚挚地希望通过此次调研对贵公司开发能所帮助。在此，预祝项目开发取得圆满成功！ 前言l人口分析lGDP分析lCPI分析l产业格局l人均收入l固定资产投资南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发发展方向建议南充商业市场发展现状分析南充专业市场经营现状分析南充商业地产市场研究 随着城镇化步伐的加快，三大产业，随着城镇化步伐的加快，三大产业， 尤其
2、尤其是第二产业的是第二产业的快速快速发展，南充周边区发展，南充周边区 县以及乡镇的人口不断地涌入市区，使市县以及乡镇的人口不断地涌入市区，使市 区人口不断增长，购房客户群加大。区人口不断增长，购房客户群加大。城区西充县阆中市南部县营山县仪陇县蓬安县南充市 区县分布图 南充-成渝北部中心城市、成渝第三城！ 1.城市人口lGDP逐年走高，经济经济 增速趋趋于理性。随着南充城市经济发 展的逐渐成熟，国民经济总值 逐年走高。截至2010年全 市GDP总量约达827.82亿元，位居全省第5位，环比上涨20%。整体而言，在经过 2007年火速上涨后，南充国民经济发 展趋势逐渐随着2008年金融危机后走向理
3、性 增长，但随着政府经济建设力度的加大，目前南充经济发 展态势较为 平稳健康。2.GDP指标lCPI逐步走高，物价水平、生活成本不断提高。受物价因素影响，南充市2007年CPI增幅达到7.6%，近两年受国家调控CPI增幅得已控制。3.CPIl整体经济偏向于工业重心，第三产业发展态势突出。自产业结构发展来看，南充整体经济重心偏向于第二产业，其中工业、制造业成为经济主导；第一产业增速明显放缓，而第二产业逐年呈现快速增长趋势。随着城市居 民收入的提高及对高生活质量需求的增长，未来第三产业增长形势看好。 4.产业结构l 房地产投资占固定资产投资：从近五年南充固定资产及房地产投资增幅程度看，房地产开发投
4、资增幅超过固定资产增幅，比重也逐步增加。房地产开发投资比重已从2006年的11.8%增加到2010年的15.6%，尤其2010年南充房地产投资开发发展迅猛。5.固定资产投资l住宿和餐饮业发展迅速，经济份额超过限额大型零售商业。截至2010年底，连续5年南充商业零售及住宿餐饮业零售额出现增长。其中，限额以上大型商业企业零售额约达39.47亿元，住宿餐饮业零售额约达77.38亿元。住宿、餐饮零售额远远超过大型商业企业零售份额。6.重点商业消费年份限额以上大型商业企业零售 额（亿）住宿餐饮业 零售额 （亿）2006年15.9136.672007年18.9841.092008年19.0850.9320
5、09年25.8665.612010年39.4777.38近年随着城市化进程的不断加快，人们生活质量逐步提高，第三产业产业得以迅速发展。虽 然经济增长呈现一定通胀压力，但整体经济走势 平稳。此外，近年来房地产投资占固定资产投资 比例逐步提高，表明南充城市化进程整逐步加快 ，这为南充商业地方发展提供良好的经济基础和 发展环境。宏观经济平稳， 城市建设提速！南充宏观经济发展背景南充消费者需求市场分析本项目开发发展方向建议南充商业市场发展现状分析南充专业市场经营现状分析l南充商业概况及发展模式l商业市场现状分析l商业未来发展规划l南充商圈格局及特征l重点城市“综合体”个案窥视据不完全统计南充全市有遍布
6、城乡的商业网点6万余个，各类市场556个，面积达200万平方米，其中3000平方米大中型商场（超市）46个。经营面积1万平方以上的大中型商场（店）有20个。仅南充主城区已建成的设施功能配套，购物环境优美的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，面积上2万平方米以大型商场就有10个，形成了核心商务区。全市已建成门内齐全、功能各异的商品市场556个，市场总面积达200多万平方米。其中，3000平方米以上的各类专业批发市场41个，总面积为75万平方米；1万平方米以上的专业批发市场17个，总面积约50万平方米。 1.南充商业概况南充-川东北商贸物流中心l 南充自古是商埠重镇市，川东北商贸中心：作为全省第二大人
7、口城市，全 市有720多万人口，消费潜力巨大。全市社会消费品零售总额连续六年位居全 省前列，总量列全省前三位，成为全市第三产业中贡献最大的行业。 （一）商业市场概况l南充商业集中于五星花园、人民花园、人民南北路中路、模范街四条城市主干道沿线，商圈辐射整个南充消费群。l高坪、嘉陵、市政新区缺乏相对集中的商业中心。l南充商业正从原始而分散的店铺经营向相对集中的超市、卖场经营转变。l社区商业中心还处于原始阶段。l南充商业市场虽然繁荣，但档次不高，名优特新的精品店、名品店尚少，同类商品经营较多，重复投资现象比较严重 。l专业批发市场较为发达集中，如建材市场、西门市场。1.南充商业概况l 南充城市商业较
8、为集中，但缺乏统筹规划的意识：部分区域规划明显缺乏合理性，未站在城市空间发展需求的角度出发，还未形成较为成熟的区域性、城市商业副中心。（二）南充商业地产的开发模式l“临街底商” 南充商业地产主导开发模式：以传统商业区为主，代表物业有人民中路、人民南路、金泉路、鹤鸣花园等。此种模式长期处于商业开发的主导地位。l“专业市场开发”开发模式：光彩大市场、建材市场、环形电脑城、双虎家私等，由于其专业性强并高度聚集，因此其此开发模式在南充具有较强的生命力但并非主流。l“商业步行街”开发模式：“吉隆街、阳光威尼斯、五星步行街等。l“大型超市、购物中心”开发模式：代表有盛华堂、摩尔春天，主要集出现于市中心区开
9、发。l“大型城市综合体”开发模式，代表为华诺国际、天来豪庭、万美国际，曼哈顿等，此类开发一般同时含有“商、住、公”三种业态，将为未来主流开发趋势。l 南充商业发展整处于起步阶段，开发意识正加速改变：正逐步由“临街底商”社区型开发模式向“商业综合”、“大型购物中心”的开发模式转变。从近一两年，南充相续推出的城市综合体项目出现可以看出，开发商开发意识已经逐步转变。1.南充商业概况城市中心区城市中心区-旧城区+高坪中心区行政文化教育区行政文化教育区-白土坝、燕儿窝等铁 路沿线以北区高新科技产业园区高新科技产业园区-周家坝、潆华路沿 线工业发展区工业发展区-城南高速以南，包括高坪 都京坝、嘉陵都尉坝、
10、文峰片区物流园区物流园区-小龙、龙门片区旅游度假区旅游度假区-西部黄莲湾、西山一线工业发展区城市中心区行政教育文化区旅 游 度 假 区物 流 园 区高新科技产业园区 南充市功能分区较为明显，高坪区、南充市功能分区较为明显，高坪区、顺庆区、嘉陵区构成中心城区顺庆区、嘉陵区构成中心城区。商业主商业主要集中在五星花园城市中心区。而高坪要集中在五星花园城市中心区。而高坪、嘉陵区目前无相对集中的商业中心。、嘉陵区目前无相对集中的商业中心。2.商业市场现状城市功能分区l南充商业市场现状：按照目前南充市场现状，可将南充市商业市场分为：五星花园、人民花园、环形、滨江大道、鹤鸣花园等6大商圈。以光彩大市场、建材
11、市场两大专业市场；以及以西门市场为代表的综合市场，形成现有南充商业经济圈。 光彩大市场五星花园 人民花园商圈 环形商圈鹤鸣花园滨 江 路 底 商西门市场金泉路2.商业市场现状建材市场3.未来商业发展规划南门坝商圈江 东 新 区 商 圈师大北土坝商圈市政新区 商圈嘉陵区都尉路 商圈北部新城休闲 商圈光彩大市场五星花园 人民花园商圈 环形商圈鹤鸣花园滨 江 路 底 商西门市场金泉路l未来商业规划：由于南充市城市人口快速增长，五星花园作为唯一的商圈，已经不能满足南充市城市消费需求，因此按照南充市整体发展规划即将新兴师大北土坝、北部新城、市政新区、南门坝、江东新区、嘉陵都尉路等6大新兴商圈 。规划特色
12、商业街概况1、金泉路 南充餐饮集中区l区域范围丰登路到人民南路口，靠近玉带路，全长约1500米，面积约40000平方米。l功能定位：南充市餐饮一条街，服务对象主要为本市消费者和外来旅游者。l业态主要以：火锅、汤锅为主及部分休闲茶楼。3. 商业发展规划2、滨江大道中段滨江外滩风情特色街l区域范围学院街到白塔大桥，全长约4000米。l功能定位：建成展示南充风土民情的特色街。l业态主要以：以餐饮为主如火锅、海鲜类以及咖啡厅等休闲会所为主。3、玉屏路旅游商品特色街 l区域范围西桥到玉屏公园，全长约600米。l功能定位：与西山风景区重点开发建设项目安汉故城相结合，建成旅游商品特色街。l业态主要以：以具有
13、农家乐乡土风味的特色餐饮为主，如辣子鸡、石板鱼、烤全羊等4、南门坝门坝 古街明清风风貌特色街（规规划）l区域范围围红光路至桑园路，全长约1100米。l功能定位：明清风貌特色，南充城市一大名片。l业态主要以：大型超市、百货、品牌餐饮店等为主。（未来可能将涉及商会议）。5、南门坝门坝 古街明清风风貌特色街l区域范围围充市滨江大道嘉陵段，北起桓子河大桥，南至泥溪口大桥，全长3.2公里，现有经营面积3万，未来将达8万。功能定位：嘉陵区着力构建的明清风貌标志性饮食文化商业街l业态主要以：大蓉和、宴今、五洲水乡、天河海鲜、嘉陵江、锄禾、谯记、北海道足艺、夏威夷歌城、花神咖啡等一大批中高档餐饮休闲娱乐企业4
14、.南充商圈格局及特征l南充商圈格局：从南充商圈发展分布情况来看，除五星花园外其他商圈目前主要为专业性商圈，不属于真正意义上的城市级商圈，未涵盖多种业态，主要由于其稀缺性和行业细分而形成，如建材市场和光彩大市场。南门坝商圈江 东 新 区 商 圈师大北土坝商圈市政新区 商圈嘉陵区都尉路 商圈北部新城休闲 商圈光彩大市场五星花园 人民花园商圈 环形商圈鹤鸣花园滨 江 路 底 商西门市场金泉路成熟商圈 现现有商圈主要路段经营业态经营业态备备注 五星花园商圈五星花园广场、文化 路、涪江路、模范街 、人民中路、人民南 路百货、通讯、高端餐饮 、服饰、购物中心积聚优玛特、盛华堂、人民百货 商场等人民花园商圈
15、育英路、西藏路、人 民北路银行、通讯、KTV、服饰 、电影院、美容美发积聚欢乐迪、保利影院等环形商圈文化路、三公街、时 代广场、电脑城服饰、电脑城、休闲约 了积聚服饰、家乐福、电器、白金 汉宫、小青蛙等休闲娱乐 会所 滨江路商圈外滩风情街、滨江南 路美食、火锅等餐饮、娱 乐会所为主滨江路火锅一条街、滨江美食街 、嘉陵滨江南路美食街 高坪鹤鸣花园 商圈高坪鹤鸣花园通讯、银行、大众服饰 、建材高坪老的商业中心，随着万美广 场的建成，将对区域商气起到极 大带动 西门市场商圈金泉路、丰登路、西 门市场餐饮、小商品批发市场餐饮/日常生活用品/批发市场4.1重点商圈现状l分析总结：目前商业购物中心、大型休
16、闲娱乐中心主要集中在五星花园以及环形 、人民花园，其中环形商圈主要以服饰、电器、超市为主；滨江路则以美食和休闲 场所为主导；高坪鹤鸣花园主要以电器通讯及日常生活用品为主，档次较低；西门 综合市场主要以日用百货批发为主。成熟商圈现现有商圈主力租金水平一楼主力商业业价格（ 元/）消费层费层次五星花园商圈220-500元/月30000-60000中高档消费人民花园商圈80-300元/ /月20000-40000中高档消费环形商圈220-320元/ /月30000-50000中档消费滨江路商圈60-80元/ /月15000-23000中高档为主高坪鹤鸣花园商圈40-80元/ /月12000-18000低档为主西门市场商圈50-200元/ /月15000-25000低档为主l分析总结：南充五星花园等核心商圈租售价水平最高，人气最旺，最差的为鹤鸣花园商圈。而从消费层次看，除鹤鸣花园、西门市场外，其他商圈整体消费层次处于中高档。4.1重点商圈现状（备注以上为调研数据）新兴兴商圈新兴兴商
