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1、1本报告是严格保密的。高容积率别墅解决方案2本报告是严格保密的。根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向打造容 积率的低密度产品创新打造高容积 率的低密度产品项目需打造 低密度产品 标杆目标 1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建2.山地地形为低密度产品营建 增加难题3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制问题解决方向高容积率别墅产品使间距 尺度更加宽松高容积率能有效减轻对地 形、进深条件的依赖根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.53本报告是严格保密的。找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例独栋合院联院创新联排普通联排经验容积率：0.3经验容积率：0.5- 0
2、.7注：由于叠拼、双拼在青 岛乃至全国的市场实现度 较差，故在此不予考虑营销定位上向独栋靠拢在特定地块条件限制下 ，更好的联排产品由于地块条件限 制以及项目定位 客户级别，本项 目并不适合营建 独栋别墅产品坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间借鉴案例 上海.万科深蓝 （r=0.57） 重庆.龙湖悠山 郡（r=0.6）借鉴案例 北京.领秀新硅 谷（r=1.13） 北京.香江别墅 （r=0.6）借鉴案例 深圳.城市山谷 （r=1.6） 深圳.万科棠樾 （r=0.62）创新的高容积率别墅产品4本报告是严格保密的。城市山谷通过双向8联式的布局形式使联
3、排的容积率 达到了1.1创新联排深圳.城市山谷 地址：深圳南山高新科技园区 产品：联排、小高层、高层 建筑面积：16万平方米 联排面积：230(主力户型）、330 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30阳光花 房项目介绍联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.11A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B入户道路入户道路5本报告是严格保密的。万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒 物密”的效果
4、创新联排深圳.万科棠樾棠樾.悦水庄p地址：东莞塘厦林坪大道，莞深高速路旁 p占地面积：66万平方米p建筑面积：41万平方米p总体容积率：0.62 p总户数：约124户p产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅p一期项目概况规划总用地：约110000m，容积率：约0.378项目介绍人行道（约宽2.5m) 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率 去除大面积水景的“ 稀释”作用，其三联排 别墅的平均容积率约为 0.6相连三联排之间的处理三联排别墅6本报告是严格保密的。领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64联院北京.领秀新硅谷项目介绍三层设计，做足容积率下沉式庭院，增强小
5、面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势L型的联院别墅排布方式联院组团容积率达0.64联院组团 地址：北京市海淀区西二旗西路 占地面积：34万平方米 建筑面积：47万平方米 容积率：1.13 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 联院面积：280 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同 物业分区排布7本报告是严格保密的。香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突 出独栋别墅意向联院北京.香江别墅项目介绍通过花架、矮墙 等局部构件相连山墙保证庭院的 私密性前 院内 院后 院建 筑建 筑庭院建筑建筑庭院建筑庭院两户别墅之间山墙相连 ，形成围合
6、庭院两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向两户别墅U型联院，虽 然更能突显独栋意向， 但容积率损失较大 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 占地面积：100万平方米 容积率：0.6（总体） 产品：独栋、双拼、联院、联排 规模：一期90栋，二期280栋左右 联院面积：210， 230（主力）， 260 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落8本报告是严格保密的。万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同 时突出独栋意向合院上海.万科深蓝项目介绍1户 2户3户4户四合院组团（四户）四合院控面积，提 升容
7、积率，独栋意向 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米 的别墅构成 附赠150平米阳光底层 该产品为万科的创新别墅类型 合院联栋，类似的项目还有深圳万科 .金域华府中央合院 地址：上海浦东新区金海路3333号 占地面积：26万平方米 容积率：0.57 产品：独栋别墅（部分合院） 户型面积：160-250平方米 首期占地：规划15万平方米 首期建筑类型：合院联独 9本报告是严格保密的。龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院合院重庆.龙湖悠山郡南七合院由7栋别墅组成，每栋
8、采用子母楼设计子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部 公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达 成“内”“外”、沟通创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉 占地面积：24.7万平方米 容积率：0.6 产品：独栋、合院 规模：201户 户型面积：200-400平方米 特点：合院别墅由7栋别墅 采用子母楼设计，达到独栋 感受项目介绍10本报告是严格保密的。案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品创新联排联院合院深圳.城市山 谷（r=1.6）深圳.万科棠樾 （r=0.62）北京.领秀新硅 谷（r=1.13）案例北京.香江别墅 （r=0.6） 上海.万科深 蓝（r=0.57） 重庆.龙湖悠 山郡（r=0.6）示意图优缺点与项目 匹配度入户道路入户道路容积率贡献极 高，创新度大联排舒适性差 ，市场接受风险 高容积率贡献高 ，能挤出大量空 间做绿化庭院空间太小 ，独栋化意向不 够强烈能设置多个庭 院，独栋化意向 更强烈强烈的独栋别墅 意向控制每户型面积 能提高容积率小户型合院组合 能较好适应坡地高容积率实现别墅舒适度较 差，独栋意向不 足
