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1、瑞城龙湾项目产品建议CONTENT PART1项目定位 PART2项目产品建议PART 1 项目定位优势不可复制的原生资源：斜对洲河、背 靠翠屏山、一河三公园；交通通达性好、周边生活配套成熟；周边大盘配套地块优劣分析劣势项目前期费用高，导致开发成本大大高于同类楼盘 。龙郡立石子隧道车辆来往多污染噪音大立石子片区整体配套落后，且以餐饮为主，规划较 差，显得脏乱整体南外低端格局影响较深，城市规划较落后，项 目周边低端物业对项目的影响。机会周边大盘商业配套及其附属配套齐全；市场面市楼盘较少、在售楼盘中以中小 户型的刚性需求为旺销；新政影响，部分开发商放慢开发节奏。威胁新政后消费者对价格抗性相对较大，
2、客 户持币观望情绪上涨；达州在售楼盘开始进行打折促销活动；项目体量小难以形成高品质；新政威力在二级市场开始显示。综合地块因素：本项目是一个短、 平、快项目，是一个满足新政后刚 性需求为主的项目，因此在定位前 的出发基点是瞄准新青年。本案项目定位的基点基点1：以满足新政后刚性自住需求的客户为主力；基点2：立足于区域内逐渐完善的配套以及原生和再生资源；基点3：立足于中高端电梯物业，差异化定位产品，实现产品 的高附加值项目定位本案核心元素新青年项目定位30岁以下的新青年属于奋斗型青年；40岁以下的新青年属于享受型青年。客户定位目标客户群定位达州城市中产阶层时代中流砥柱户型满足功能增值保值好面子，重品
3、牌重享受代表城市精神积极向上的达城人新青年目标客户群定位核心客群重要客群偶得客群核心客群：23-30岁之间他们具有稳定的工作和经济来 源，他们主要在私营、国企或 政府部门工作，他们目前处于 与父母合住状况。他们对产品需求以满足刚性需 求为主，面积以套二为主。重要客群：35-40岁之间他们具有稳定的工作和经济来 源，他们属于二次购房，他们 属于私营企业、国企的中层， 或者是从业不久的公务员。他 们是一个三口之家或者三代同 堂的家庭。他们对产品的需求以改善型套 三或舒适型套三为主。购房总 价控制在35-40万之间。偶得客群：35-45岁之间他们属于行业的佼佼者，具有较高的 收入，他们是公务员、企业
4、中高管理 层，他们是一个三代同堂的家庭。他 们对产品的需求以舒适套三为主。候鸟人群：快乐的单身汉已在成都或重庆置业，独 自一人在达州工作，周末 生活在成都或重庆，有较 强的经济实力。追求生活 品质。目标客户群定位核心客群刚性自住需求标准型套二置业经历：首次 年龄段：23-30岁 经济情况：家庭月收入约40006000。单身或新婚家庭，支付 能力有限，多靠父母支付首付款。 职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户 、企事业单位职工 关注因素：生活配套齐全、公交系统、小区配套 生活习惯：喜欢酒吧、咖啡吧，主要信息渠道是手机、网络目标客户群定位重要客群首次改善需求经济型套三、标准型套三
5、置业经历：二次 年龄段：30-40岁 经济情况：家庭月收入约6000元以上，有一定的积蓄、处于事业的 上升期，收入较高但支出也较高的阶段。 职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户、企 事业单位职工 关注因素：功能性、经济性、增值性、品牌度、配套成熟 生活习惯：出入商务场所、喜欢清悠，主要信息渠道是电视、报纸 、网络目标客户群定位偶得客群多次改善需求舒适型套三置业经历：二次以上 年龄段：35-45岁 经济情况：家庭月收入约8千元以上，家庭经济状况良好。 职业构成：政府公务员、企业中高管理层等 关注因素：舒适度、良好的景观、配套齐全、生活方便 生活习惯：有车族喜欢周末外出休闲，主要
6、信息渠道是电视、 报纸目标客户群定位客群来源及比例以达州市区，尤其是南外为主、周边 乡镇为辅，如大竹、渠县等达州市区：老城约占20%、南外约占40%、西外约占10%周边乡镇：大竹约占10%、渠县约占10%，其它约占5%外地客户：约占5% 目标客户群定位目标客户群素描他们，是一群年龄集中在25-35岁的人；他们，是一群刚参加工作或工作处于上升期的时尚潮人，具有较 大的工作压力；他们，主要与父母合住或者在外租房，他们以达州市区为主；他们，处于新婚阶段或者处于即将谈婚论嫁阶段，多为三口或单 身；他们，喜欢时尚、潮流，喜欢酒吧、慢摇吧等夜生活，对新事物 接受度较高。项目市场定位达州首席国际青年时尚城邦
7、项目市场定位新政后以满足刚性自住需求为主的青年一族的时尚社区；配套上以满足青年一族的生活习性的社区生活配套（如小区 内覆盖无线网络等）；以国际、时尚、潮流元素融入项目并成为达州首座青年国际 时尚城邦。项目案名及slogan案名一：YOHO Town献给永远年轻的您案名释义：YOHO Town即是Young Home Town（年轻人的小镇）， YOHO是一个人人快乐的小区，理想的居地；体现了对自在生活 的向往。体现了目标人群具有国际视野，生活品味，前卫潮流和前瞻的 眼光。 YOHO人心境永远年青，他们重视生活，重视家庭，重视朋友 。在YOHO快乐小区内，邻里之间均对生活有要求，有态度； 模式包
8、括四大主要元素：包括创新意念、自我增值、辽阔的国 际视野及高科技生活模式等。项目案名及slogan案名二：蜂巢社区达州首席国际青年时尚城邦案名释义：蜂巢，根据鸟巢而得出 ，世界上最小的鸟为蜂鸟，而巢即是家 的意思，同时蜂巢也表达了温馨小家庭的意思。 国际社区，即与世界潮流接轨，这里汇集了时代潮流的尖端科技 ，也体现了居住文化的与时俱进、居住与时代同步。 蜂巢人就像勤劳的蜜蜂一样，永远追求积极向上的生活、并不 断攀登，这代表了蜂巢人的一种积极生活观、价值观、人生观。项目案名及slogan案名三：新青年百年新境界 一代新青年案名释义： 新青年并非是时尚年轻一族的专利，只要拥有一颗年轻、快乐、 健康
9、的心都可以称作新青年，20岁的属于学习型新青年、30岁属 于奋斗型新青年、40岁属于享受型新青年。项目商业定位项目商业构想社区级精品小商业，承接龙郡外滩与仙鹤路美食街的重要连接地带，打造具有时尚气息的街区商业。项目临近的龙郡外滩商业体量大，是属于城市级商业，主要以餐 饮美食为主；仙鹤路为传统餐饮美食一条街，因此本案商业仍立 足于社区级商业、为周边和本案作为差异配套产品。项目商业定位项目商业物业发展方向以底商为主，经营发展方向以小百货干杂、超市、水果店、咖啡吧、小酒吧、青年文化店等为主题的社区配套商业，形成具有大众化、特色化、时尚化街区商业。项目产品定位项目产品定位新青年需要的产品是什么？并非小
10、户型与青年元素的简单相加户型设 计时尚小区配 套潮流物业服 务体贴项目产品定位临路两个单元点式住宅拼合，两梯六户，除去商业，修建30F，共计360户；内庭修建3幢点式高层，两梯六户，32F，共计576套。合计：936套住宅。项目发展定位以城市新青年为主打，有效抓住刚性目标客户需求，速战速决。以高品质形象入市、以高性价比取胜、以时尚潮流化配套赢的客 户的信赖。PART 2 项目产品建议产品建议建筑形态建议 规划依据：高容积低密度、时尚居住社区规划布局：低密度、高楼层、台地园林可参考成都锦江城市花园2期、晶蓝半岛设计中可规划园型建筑吸引人气打破常规产品建议建筑风格建议 目前，达州在售和预售楼盘中，
11、建筑风格主要以现代风格为 主，市场上建筑风格单一。在此我们提出项目的建筑风格为 ：新古典主义建筑风格。产品建议建筑风格建议 强调大气、健 康、稳重，可 选米黄色或棕 黄色，用材为 涂料玻璃幕墙 既有利于 采光观景 散热，又 具有美化 外墙作用产品建议户型配比建议 1、2号楼户型配比（临路）套型套数单套面积总面积套数比面积比2室2厅1卫12075900033.3%28.2%3室2厅1卫120891068033.3%33.5%3室2厅2卫6097582016.7%18.3%3室2厅2卫60106636016.7%20.0%36088.5031860100.0%100.0%产品建议户型配比建议 3、
12、4、5号楼户型配比（内庭） 套型套数单套面积总面积套数比面积比 2室2厅1卫9675720016.7%14.2% 2室2厅1卫9676729616.7%14.4% 2室2厅1卫6484537611.1%10.6% 3室2厅1卫192891708833.3%33.8% 3室2厅2卫329731045.6%6.1% 3室2厅2卫3210633925.6%6.7% 3室2厅2卫64112716811.1%14.2% 合计57687.8950624100.0%100.0%产品建议户型配比建议 合计套型套数单套面积总面积套数比面积比2室2厅1卫216751620023.1%19.6%2室2厅1卫9676
13、729610.3%8.8%2室2厅1卫648453766.8%6.5%3室2厅1卫312892776833.3%33.7%3室2厅1卫929789249.8%10.8%3室2厅2卫9210697529.8%11.8%3室2厅2卫6411271686.8%8.7%合计93688.1282484100.0%100.0%产品建议户型建议 户型设计要点：满足功能性需求 在规范许可内增加户型附加值户型要求面积紧凑、设计新颖，突出合理性、功能齐全、充分考 虑通风采光、动静分开、干湿分区等，并注意管线布置的合理性 及隐蔽性； 户型均需考虑景观的视角，尽可能提高每户的景观价值； 尽量户户带入户花园； 避免暗卫
14、、暗厨房或其他不能直接采光的设计； 追求户型的方正，可适当设置飘窗、180度观景窗、观景小露台； 考虑百变空间的设计，以取巧的设计争取更多可利用面积，增加 产品附加值； 充分考虑赠送和组合式面积来吸引购房者； 空间功能分区科学分明，无干扰空间、过渡空间少浪费产品建议户型建议 两室两厅单卫产品建议户型建议 两室两厅单卫产品建议户型建议 两室两厅单卫产品建议户型建议 三室两厅单卫产品建议户型建议 三室两厅双卫产品建议户型建议 三室两厅双卫产品建议户型建议 三室两厅双卫产品建议景观建议 地块靠翠屏山根据地形建议景观采用退台式台地园林（地面整体抬高3 米左右），更富层次性、立体性，同时可减少开挖量和提升车库品质。产品建议景观建议 景观细节处理上，可引用流水作为小溪或者游泳池作为特色，使 得小区内形成多维景观效果，在重要景观节点植入青年时尚标志产品建议商业建议 商业以底商为主，建议1、2号楼1楼为商业，商业体量建议 在4000左右，可作为小酒吧、咖啡吧等，同时本案商业 也可作一独立商业在后期可作为新青年会所。产品建议小区配套建议 小区内覆盖无线网络，设置健身器材、运动设备产品建议物业服务建议 以人为本，注重新青年的的生活习性与工作习性，本物业拟采用酒店 式总台服务，可增加以下几点：干洗衣服上门收取与送还；代送便当、快餐；代订机票、火车票、汽车票，代订报刊、杂志
