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1、1本报告严格保密第一部分：关于大盘发展与大盘价值2本报告严格保密价值认识第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占 地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。关于大盘3本报告严格保密第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究4本报告严格保密中心城镇 开发模式紧缩城市 开发模式综合体 开发模式城市中心大盘开发模式交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客 户共享。新市镇开 发模式主题社区 开发模式产
2、业驱动 开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求；项目开发驱动模式，吸引消费群体。开发模式紧缩城市开发模式5本报告严格保密主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特 定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发模式一： 主题社区模式主题社区开发模式核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。教育地产、老年
3、社区地产、体育地产、文化艺术地产等的 成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题 吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环 境消除消费者的心理抗性。6本报告严格保密主要建设措施：外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外 交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证 郊区化生活的；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。加勒比新城万科城公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； 模式二： 新市镇模式凤凰城7本报告严格保密新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带 动，通过规模化的成熟配套和便
4、捷的生活设施New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统；成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间 社区规划：独立的社区布局 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）适用条件 位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。新市镇开发模式的关键是“造市”-有“市”才有镇。市镇结构组成 道路系统市镇四 周均有区域性干道环 绕。 邻里单位邻里单 位内规划学校、游集 场、娱乐中心等设施 ；
5、社区中心内设会 堂、银行、邮电局、 医院等； 商业设施市场及 邻里商业中心； 公园绿地及运动场 其它公共设施 汽 车站、停车站、加油 站等。8本报告严格保密产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发产业驱动模式总部基地通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项 目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价 值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。关键词：采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区 域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产 业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证
6、居住需求；边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。特色产业； 产业经营； 产业影响力； 深圳华侨城模式三： 产业驱动模式观澜湖大宅9本报告严格保密产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的 产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系Business Park发历程 第一代：工业园区 第二代：商务与社区 第三代：邻里商务区 第四代：Business Town.休闲产业社区发展： 第一阶段：单一大中 型文化主题园； 第二阶段：综合性、 区域性开发； 第三阶段大型旅游休 闲区的出现。产业驱动模式特征 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； 特色产业在城市具有号召力与
7、影响力； 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。成功开发关键要素适用条件大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路；综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。10本报告严格保密中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性 中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式概念及定义：以中心城镇开发为依托 的城镇房
8、地产开发模式 。主要包括行政管理机 构办公楼开发，中心镇 公共设施开发，中心镇 商业房地产与与住宅房 地产开发等 。区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万100万之间 的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益， 又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。 为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等 ，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建 设、交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式 在这种条件下产生。 文化体育中心商务中心中心城镇开发模式依托新城建设而存在，公共设施由新城镇解决。绿地国际花都模式四：
9、中心城镇模式政务中心最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！11本报告严格保密中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项 目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关国际大都市城镇开发 机制的3种类型 基本由政府包揽-以 伦敦和汉城的新城镇 开发为代表 ；“公办商营式”-以 香港的新城镇开发为 代表； 基本以私人开发商为 开发主体，但政府给 予一定的政策倾斜- 以东京的新城镇开发 为代表。 高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划； 高密度的交流联系- 社区内部与社区外部的融通 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道 。适用条件大城市近郊，属于规划
10、的城市次中心或区域中心的建设范围；城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达。区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性 。成功关键要素中心城镇模式特征现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息； 国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化； 人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与 亲和的特征。项目的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要。最重要特征：内部功能外部化！12本报告严格保密紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的 主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性“紧缩城市 ”(Compact City)是提倡一种密集而多样
11、变化的城市， 通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染 ，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。 这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城 市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。 作用营造城市新 的中心区，打造新地 标，创造活力之源的 区和功能，避免城市 中心空洞化，减少城 市通勤交通压力，打 造城市“24小时不夜城 “等方面起着重要作用 。紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的 城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中 商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能 进行组合，在各
12、部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系， 从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 模式五： 紧缩城市模式13本报告严格保密紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和 驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚紧缩城市发展模式 ：各种功能均衡发展模式以“商务”为核心的发 展模式；以“商业”为核心的发 展模式；以“酒店”为核心的发 展模式。适用条件优越的地理位置 CBD或城市中心边沿；便利的交通条件；较大的规模；强制性的视觉冲击超高层/建筑群政府支持，开发主体资金雄厚 。紧缩城市模式特征功能复合：项目基本具备城市的主要功能；建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化；资源共享：
13、通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享 。 合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求； 高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性 。成功关键要素紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。14本报告严格保密第三部分：我们对大盘开发的认识与意见15本报告严格保密社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形 态，大盘社区应该成为一个“紧缩城市”形态超越“单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住， 商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、 生活”需求；外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人 文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对
14、外融合的统一。集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓 缩和剪影。“ 紧缩城市”是一种可持续发展的城市形态迈克詹克斯认识一大盘功能复合不仅仅是多功能的简单组合，更重要的是功能之间的合理配比与功能之间的合理布局，以实现社区的和谐与舒适。16本报告严格保密街区建设与公共空间：街区与公共空间是社区活 力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台街区是大盘社区重要的组织成分、生活配套和精神延伸；无论西 方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造；街区创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长；活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利与共享、多样性、包 容性、防卫性认识二街区与公共空间
15、是城市生活的 基本元素，能够沉淀城市的历 史与文化，增加居住者对环境 的依恋与归属感。社区公共空间：在整个社区、邻里的空间布局中，公共领域、公共 空间以及居民共同使用的建筑与设施，如社区街道、城市广场、学 校、绿化公园等，是居民日常交往与活动的重要场所。街区与公共空间不是越大越好，大广场的结果常常是死角。17本报告严格保密合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中住宅 启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发认识三市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项 目形象与价值将大大贬损；符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的 区位进行启动；有利价值最大化：通过前期成功启
16、动实现后期价值提升。 启动的基本原则 产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； 景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； 一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。18本报告严格保密科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发 要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值认识四景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成 功和前期实现，吸引高端客户群；以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠 定项目高品质，建立项目的圈层感。首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解 产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应；开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发 强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发；产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期 高容积率实现项目价值，后期高品质
